Выдача новых жилищных кредитов остановлена, а старые могут подорожать

Необходимо пересмотреть модель ипотечного кредитования, сделав акцент на возможности рефинансирования банкам выданных кредитов. Такое мнение высказал председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, выступая на "круглом столе", организованном "Российской газетой".

По его словам, на сегодняшний день в общей сложности выдано жилищных кредитов примерно на 550 миллиардов рублей, при этом рефинансировано только 100 миллиардов. "Мы сделали ошибку, сделав банки центральным элементом ипотечного кредитования, недооценив возможность рефинансирования", - заявил Пономарев.

Заметим, что государственный регулятор ипотеки в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был создан, и те 100 миллиардов рублей - это как раз вклад агентства в систему рефинансирования. Но с АИЖК сотрудничают далеко не все банки (агентство выкупало примерно 10 процентов от общего количества закладных по выданным кредитам). И те, которые заимствовали финансы на рынке, в том числе брали кредиты за рубежом, сегодня в особенно тяжелой ситуации.

Представитель Московского ипотечного агентства, выступая на "круглом столе", назвал "проблемой номер один" невозможность привлечения банками долгосрочных финансовых ресурсов: "Мы размещали облигационные займы, но сегодня инвесторы их не покупают".

Дело не только в том, что у банков в основной массе нет сегодня средств для продолжения ипотечных программ (по данным ипотечных брокеров, реальные кредиты могут выдать сегодня не более 10 банков), но и в резко возросших рисках по возвращению уже выданных средств.

Пока банки предпринимают "скоропомощные" меры. Во-первых, ужесточают требования к заемщикам. Во-вторых, поднимают процентные ставки для новых кредитов. В октябре, по обнародованным на днях исследованиям кредитного брокера "Фосборн-Хоум", средние ставки по рублевым кредитам выросли до 18 процентов, а у некоторых банков перевалили за 20.

Более того, эксперты активно обсуждают и возможность повышения банковских ставок по уже выданным ипотечным кредитам. Еще месяц назад об этом прямо заявил глава ВТБ 24 Михаил Задорнов. Индикатором для возможного повышения он назвал увеличение ставки рефинансирования ЦБ.

Тем не менее, когда связалась с банком, нам сообщили, что пока никаких изменений по старым кредитам не предвидится. "Мы увеличиваем ставки по вновь выдаваемым кредитам, но условия по старым, выданным с фиксированной по договору ставкой, пока пересматривать не планируем", - заявили "РГ" в пресс-службе банка. Тех же позиций придерживаются в Сбербанке и остальных "китах", входящих в десятку лидеров по объемам ипотеки. В то же время в "рыбу" новых ипотечных договоров почти все банки еще в сентябре-начале октября вписали пункты о возможном пересмотре в одностороннем порядке процентных ставок и возможном одностороннем требовании досрочного погашения кредита.

Заемщикам, взявшим кредит на таких условиях, сегодня особенно тревожно, поскольку начали сбываться еще сентябрьские прогнозы о серьезном снижении цен на жилищном рынке. По данным аналитического центра IRN.ru, за последнюю неделю столичное жилье подешевело сразу на 1 процент. Если так пойдет и дальше, то прогноз руководителя центра Олега Репченко о 20-30-процентном падении цен на московском жилищном рынке к лету 2009 года сбудется намного раньше. В регионах жилье подешевело еще заметнее. И это не могло не ударить по заемщикам.

Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу (ст. 813) банк-кредитор вправе потребовать досрочно погасить кредит, если ухудшаются условия его обеспечения. Удешевление заложенной квартиры - это и есть самое что ни на есть ухудшение обеспечения. К тому же, заметим, у многих заемщиков оформлена "квази-ипотека" под залог уже имеющегося жилья. Значит, если семья не сможет погасить кредит, она лишится старой квартиры, не построив новую.

Доля просроченных кредитов на балансе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию увеличилась до средних по стране 9 процентов, а в некоторых регионах дошла уже до 20. (Во втором квартале долги составляли 7 процентов.) По словам Пономарева, самая критичная ситуация как раз в тех регионах, где ипотека в последние годы развивалась наиболее активно - в частности, в Омской области, Чувашии, Башкортостане, Алтайском крае.

Впрочем, развитие сценария по самому негативному варианту невыгодно не только заемщикам, но и самим банкам. В некоторых банках, например, в случае обвального падения цен на недвижимость заявляют о готовности идти на компромисс и принимать в качестве дополнительного обеспечения другой залог - машины, дачи - или даже поручительство. При этом банкиры говорят, что пересмотр договорных условий в одностороннем порядке - дело крайне хлопотное и бьет по репутации банка. Тем не менее в 2004 году во время банковского кризиса попытки и пересмотреть ставки, и вернуть выданные деньги досрочно банки предпринимали.

В то же время государственный регулятор ипотечного рынка - АИЖК предпринимает ряд мер для смягчения ситуации. 60 миллиардов рублей, выделенных правительством на поддержку ипотеки в АИЖК, ожидают получить в конце ноября - начале декабря. А пока агентство взяло полугодовой кредит в Сбербанке в размере 5 миллиардов рублей для того, чтобы выкупить закладные у банков по кредитам, выданным до 1 октября, и тем самым поддержать их финансово.

Также начало реализовываться и предложение АИЖК по расширению возможностей рефинансирования ипотеки. В среду во втором чтении приняты поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые уточняют порядок перехода прав по закладным. По действующему порядку закладные передаются агентству банками в индивидуальном порядке. Поправки разрешают заменить эту "розницу" формированием крупных "пулов" закладных. Появится возможность выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Следующим шагом, как предполагают в АИЖК, может стать договоренность с Центробанком принимать такие облигации, гарантированные обязательствами АИЖК, для дополнительного рефинансирования. Правда, Владимир Пономарев считает эту меру недостаточной: даже в том случае, если АИЖК договорится с ЦБ включить такие бумаги в ломбардный список, еще не факт, что для них найдутся покупатели.

В свою очередь, экс-министр финансов Задорнов полагает, что покупателями таких бумаг могут стать в нынешних условиях только Пенсионный фонд и госкорпорации. Удастся ли банковскому сообществу убедить правительство пойти по такому пути, пока не ясно. В лучшем случае, полагают эксперты, предлагаемая модель рефинансирования ипотеки может выстроиться не раньше конца 2009 года.

Ирина Невинная