ЖСК поборются за выживание

В текущем году для жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) настали нелегкие времена: в силу вступил новый Жилищный кодекс, который вводит значительные ограничения на их деятельность. Кроме того, с 1 апреля начнет действовать закон «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК), вводящий новую процедуру регистрации участников ЖНК.

Большинство банков, специализирующихся на выдаче кредитов на покупку жилья, приветствует введение ограничений для ЖСК, при этом владельцы самих кооперативов считают, что новые нормы могут истребить ЖСК как класс.

Страна непуганых заемщиков

Появившиеся пять-шесть лет назад жилищные кооперативы, а вместе с ними и скандалы, связанные с обманом вкладчиков, до сегодняшнего дня вызывают огромное количество споров. «Практически все известные кооперативы начинали свою деятельность с откровенно „пирамидальных” схем, когда пайщику предлагается единовременно внести половину стоимости квартиры, встать в очередь и через несколько месяцев (или лет) заселиться в квартиру,- рассказывает вице-президент корпорации „Бест-Недвижимость” Владимир Лопатин.- Но потом у „пирамид” и добропорядочных ЖСК дороги разошлись».

Ряд кооперативов, осознав все опасности этого пути, взяли курс на финансовое оздоровление, вводя реальные накопительные схемы. В этом случае первая половина стоимости квартиры вносится (и, соответственно, используется кооперативом) столько же по времени, насколько потом предоставляется рассрочка по внесению второй половины. Другая (к сожалению, преобладающая) часть кооперативов, наоборот, стала соревноваться в снижении порога вхождения, предлагая в качестве первого взноса не 50%, а 30% и даже 20% от стоимости жилья, при этом предоставляя рассрочку не на пять–десять лет, а на все 20. Таким образом раздувались грандиозные «пирамиды».

Применению подобных схем при работе ЖСК, в том числе и «пирамидальных», способствовал законодательный вакуум. По словам Владимира Талавера, вице президента Промэнергобанка, до недавнего времени деятельность кооперативов регламентировалась поверхностно. Так, у ЖСК не было необходимости выполнять нормативы ЦБ, ограничивающие уровень допустимых рисков при проведении банковских операций, а также содержать дорогостоящую инфраструктуру. Также ЖСК не платили налог на прибыль, поскольку у них этой прибыли не должно было быть. Деятельность ЖСК регулировалась только Гражданским кодексом и законом 117-ФЗ от 7 августа 2001 года «О кредитных потребительских кооперативах граждан», которые не определяли саму схему работы ЖСК.

Борьба интересов

В результате банковское сообщество, которое стремилось развить ипотечное кредитование, решило пролоббировать специальный закон, где узаконивалась бы деятельность кооперативов, а также была изложена четкая система их работы.

В конце прошлого года им это удалось. Думцы включили в Жилищный кодекс статью о ЖСК, в которой принудили кооперативы создаваться только под строительство конкретного дома. Кроме тог, банкиры через Госдуму провели ряд поправок в закон о ЖНК, которые явно ограничивали сферу деятельности кооперативов.

По словам Константина Апрелева, вице-президента РГР и одного из разработчиков пакета законов по доступному жилью, был большой соблазн вообще ликвидировать существующую сегодня квази-ипотечную форму, как ЖСК или ЖНК. Однако решили «помиловать» кооперативы и сделать все возможное, чтобы подобные структуры не превращались в «пирамиду».

В результате, по словам экспертов рынка недвижимости, новые законы приведут к тому, что количество кооперативных проблем резко возрастет. К примеру, отныне ЖНК разрешено вкладывать в строительство не более 20% своих средств. При существующих ценах на жилье (и ограничении числа членов кооператива) нетрудно предположить, что этих средств хватит только на соинвестирование недорогого дома.

Кроме того, согласно закону о ЖНК, принимая каждого нового члена, кооператив обязан обращаться в соответствующие органы, чтобы внести изменения в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРП). Хотя, по закону, на это отводится один день, зная нашу бюрократическую систему, нетрудно подсчитать, какую массу времени для кооператива, скажем, в 5 тыс. членов займет такая перерегистрация.

Кстати, в законе сокращается численность жилищно-накопительного кооператива с 50 тыс. до 5 тыс. человек. Требование о предельной численности не применяется к жилищно-накопительным кооперативам, уже имеющим численность более 5 тыс. на момент введения в действие закона. При этом увеличение их количества после введения в действие закона не допускается.

Лобовая атака

Руководство крупных столичных ЖСК, которых в Москве насчитывается уже более 20, начало бить тревогу, утверждая, что новые законы уничтожат ЖСК. «Чем, как не конкуренцией со стороны банковского сообщества, можно объяснить столь настойчивое лоббирование закона „О жилищных накопительных кооперативах”, который, будучи введен в действие в апреле, убьет не только „пирамидальные” по своей сути кооперативы, но и то здоровое, что сформировалось в этом сегменте»,- возмущается Владимир Лопатин.

По его мнению, атака на накопительные кооперативы началась именно с разработчиков ЖК. Игнорируя все подряд, включая Гражданский кодекс, разработчики дали в ЖК четкое определение жилищным и жилищно-строительным кооперативам как старым, советским «кооперативам одного дома». И тем самым вынудили накопительные кооперативы инициировать принятие отдельного закона про них, дабы вообще не оказаться вне закона. «В первом чтении закон про накопительные кооперативы был одобрен Госдумой во вполне терпимой редакции, то есть под лозунгом „упорядочить, но не убивать”. А вот дальше, при подготовке ко второму чтению, знак плюс-минус был изящно заменен на твердый минус. Как они будут работать дальше, неизвестно»,- говорит Лопатин.

Сейчас некоторые кооперативы уже перешагнули за законодательно установленный порог численности и планируют расширять количество клиентов. Также в их интересы не входит создавать кооператив под конкретный дом, чего требует ЖК. Так, по словам представителя строительного кооператива «Строим вместе», который стал первым в Москве привлекать деньги пайщиков под приобретение жилья, руководство ЖСК с 1 марта текущего года решило поменять статус жилищного кооператива на «потребительский ипотечный кооператив».

Как отметил представитель «Строим вместе», таким образом кооператив сможет продолжить свою работу, существенно не изменяя схемы работы. Изменив статус и внеся необходимые изменения в устав кооператива, можно безболезненно продолжать работу дальше. Единственное, что может помешать развитию кооператива,- сомнения со стороны клиентов в связи с переименованием компании. По словам участников рынка, такую же схему обхода законов могут применить и другие крупные ЖСК.

С другой стороны, по словам Владимира Лопатина, плохо то, что недобросовестные организаторы кооперативов, уже почувствовавшие приближение проблем, смогут теперь воспользоваться подарком законодателей и бросить все под весьма благовидным предлогом. Таким образом, вкладчики «под шумок» могут остаться как без квартиры, так и без денег.

Дата публикации: 23:11 10 марта 2005 года

Источник: Газета "Бизнес"