Аренда коттеджа у застройщика: снять отдельный дом выгоднее, чем «типовушку» в Москве

Арендный бизнес на загородном рынке сейчас практически полностью контролируют частники. Но не так давно появилось предложение «цивилизованной» аренды, которую могут обеспечить только профессиональные компании. Серьезное преимущество «аренды от застройщиков» заключается в том, что наниматель может выкупить понравившийся дом. Правда, пока о широкой практике подобных сделок говорить еще рано.

Аренда загородного жилья – привычное явление на загородном рынке Подмосковья. Но большая часть вариантов, включающих как роскошные загородные коттеджи, уютные таунхаусы, так и скромные дачные домики – это предложения от частных лиц. Как объяснил журналу Metrinfo.Ru Александр Рыков, директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, компании продать недвижимость гораздо проще и эффективнее, чем сдавать в аренду и качественно обслуживать поселок.

Но изменившийся финансовый климат уже заставляет девелоперов рассматривать разные варианты использования готовых домов в отсутствие покупателей, включая сдачу их в аренду. Тем более, что по словам Антона Ларина, руководителя департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, клиентам стало намного выгоднее снять дом площадью 180-200 кв.м, чем квартиру за те же деньги меньшей площадью за пределами Садового Кольца.

Самые знаменитые

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», рассказал, что число поселков в столичном регионе, где есть дома, сдаваемые в аренду непосредственно девелоперами или нанятыми управляющими компаниями, не превышает трех десятков. По оценке Марка Гройсмана, исполнительного директора Группы компаний Sawatzky в России, в общем объеме предложения таких поселков всего около 2-3%. Из них всего несколько проектов составляют поселки, построенные полностью для аренды.

Самый известный – «Росинка» - поселок, построенный специально для сдачи в аренду. Он находится на Пятницком шоссе в 8 км от МКАД. «Росинка» относится к Управлению дипломатического корпуса МИД России и рассчитан на представителей дипломатических миссий, а так же на аренду топ-менеджментом крупных иностранных компаний. Арендовать дом в этом поселке очень сложно: существует лист ожидания и как только одна семья выезжает, в дом после косметического ремонта въезжает другая семья.

Другой поселок известный поселок – ForestVill - расположен дальше от столицы – по Дмитровскому шоссе в 22 км от МКАД и насчитывает 89 деревянных коттеджей площадью 160-250 кв. м.

Характерные черты

По словам Дмитрия Таганова («Инком»), по удаленности от МКАД все поселки, где представлена аренда от юрлиц, расположены в «ближней зоне» - это 5 - 26 км. Среди направлений преобладают север и запад. Например, поселок «Дарьино» находится на 10 км Калужского шоссе, «Павловы родники» - 15 км Калужского шоссе, «Новогорские березки» - 5 км Куркинского шоссе, «Жаворонки» - 26 км Минского шоссе, «Княжье озеро» - 24 км Новорижского шоссе.

По данным корпорации «Инком», в большинстве поселков, представленных на рынке аренды юридическими лицами, арендный фонд составляет считанное число коттеджей, а большая часть выставлена на продажу. Хотя арендатор тоже может выкупить понравившийся дом. По такой технологии построен арендный бизнес в поселке «Княжье озеро», - говорит Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills. Однако пока примера какого-то конкретного случая выкупа дома Metrinfo.Ru найти не удалось.

В поселке «Новогорские березки» сдают всего 9 домов, в «Павловых родниках» - 17. По словам Анастасии Тарасовой, руководителя проекта «Аренда» холдинга «Сапсан», в «Княжьем озере» под аренду выделено 46 домов, из них 10 уже отделаны и готовы к проживанию.

Большая часть предложений – дома площадью от 150 до 350 кв.м, хотя есть и более просторные, а также совсем компактные дома. Например, в «Дарьино» коттеджи по 500 кв.м, в «Павловых родниках» - 320-590 кв.м, а в «Жаворонках» - 85-160 кв.м. В «Княжьем озере» сдают в аренду дома, построенные по разным проектам. Самые популярные коттеджи под названиями «Эльдорадо» - площадью 120 кв.м, «Сейшелы» – 298 кв.м, «Шатегуа» - 245 кв.м.

Для строительства арендных домов используются те же материалы и технологии, которые применяются для индивидуальной застройки. Например, в «Княжьем озере» - это сэндвич с внешней отделкой качественной штукатуркой или кирпичом, в «Дарьине» - дерево, в «Павловых родниках» - монолит, а в «Жаворонках» - брус.

Качество домов, предлагаемых управляющими компаниями в целом чуть ниже аналогичных предложений от физических лиц, это связано в первую очередь с тем, что многие из домов люди делали «для себя» и изначально не планировали их сдавать, - говорит Мария Литинецкая исполнительный директор компании Blackwood.

Чем пользуется арендатор

По словам Марка Гройсмана (ГК Sawatzky), как правило, услуга по аренде коттеджей предоставляется в уже обжитых поселках с готовой инфраструктурой. Мария Литинецкая (Blackwood) считает, что в популярной у иностранцев «Росинке» есть все для комфортного проживания: обширные прогулочные зоны, начальная школа с англоговорящими учителями, трехэтажный общественно-спортивный центр. Он совмещает в себе развлекательный комплекс с боулингом и игровыми автоматами, салон красоты и СПА, интернет-кафе, конференц-зал, спортивный центр с двумя теннисными кортами, бассейном, фитнесс-залом, солярием и кортами для сквоша и рокет-бола. В стоимость аренды дома входит пользование всей общественной территорией, абонемент на посещение фитнес-центра, льготы при поступлении в школу.

На территории поселка «Княжье озеро» располагаются торговый и спортивный комплексы, салон красоты, детский сад с игровыми площадками, школа и даже православная церковь. В поселке находятся охотничий клуб, спортивный комплекс, в котором предусмотрены: тренажерный зал, бассейн, бильярд, боулинг, теннисный корт и даже хоккейная площадка. Все объекты инфраструктуры доступны и жителям, и арендаторам. В «Павловых родниках» разбито поле для игры в минифутбол, подготовлены специальные площадки для минигольфа, есть два теннисных корта, тренажерный зал, русская баня, общественный центр «Павловы Родники».

Арендные дома оборудованы всеми необходимыми коммуникациями. По словам Галины Ткач (IntermarkSavills), к ним подведены: интернет, спутниковое телевидение, телефон. Но в отличие от домов, сдаваемых в наем частными лицами, застройщики предпочитают предлагать не меблированные дома, а только с чистовой отделкой. Исключение – полностью меблированные и укомплектованные всей необходимой техникой кухни и санузлы. Хотя в поселке «Княжье озеро» дома сдают арендаторам с разработанным модным дизайном и мебелью. Например, в двухэтажном коттедже «Эльдорадо» гостиная с камином обставлена мягкой мебелью, в спальне - большая кровать, в гостевой спальне - диван-кровать, также меблированы детская и кабинет, а ванная комната оборудована джакузи. Интерьер дома выдержан в светлых тонах, на первом этаже на полу уложен при входе керамогранит, в гостиной и кухне ламинат. Второй этаж и лестница отделаны ковролином.

Территории поселков обслуживают управляющие компании, в функции которых входит уборка территории, вывоз мусора, содержание внешних и внутридомовых сетей и коммуникаций.

Арендные ставки выше, чем готовы заплатить

В условиях финансового кризиса желающих арендовать дорогой коттедж стало меньше, но увеличилась аудитория, претендующая на сравнительно недорогое жилье. По словам Антона Ларина (Century 21 Prime Time Realty), самыми популярными были и остаются коттеджи в ценовом сегменте от $2000 до $4000 в месяц (по данным «Инкома» - от $3000 до $7000). Далее идут запросы на аренду коттеджей в так называемом доступном сегменте – от $1000 до $2000. Наименьшей популярностью у арендаторов пользуются дома класса «элит», где ставки достигают $15 000 в месяц и более.

По словам Марка Гройсмана (ГК Sawatzky), кризис спровоцировал снижение арендных ставок на 20-25%. По данным IntermarkSavills, загородная аренда подешевела на 15% по сравнению с ноябрем 2008 года. В компании Blackwood подсчитали, что средний уровень арендной платы на элитные коттеджи к концу сентября достиг уровня $12000 в месяц. Общее снижение с начала кризиса превысило 40%.

Но хотя арендные ставки и снизились, предложения от застройщиков далеки от запрашиваемых. Например, по данным IntermarkSavills, в поселке «Росинка» ставки аренды от $8000-20000 в месяц, в «Покровских Холмах» - $10000-23000, в «Дубровке» $3400-12000, в «Княжьем озере» - от $6000 в месяц. И только в поселке ForestVill загородный дом можно снять за $2500 – 5000, а в «Жаворонках» - за 48 000 руб. в месяц.

Условия аренды

Застройщики официально заключают договор аренды, больше того, прописывают санкции за нарушения. Договор обязателен и в том случае, когда арендные платежи компенсирует компания арендатора. А работа с юридическим лицом (застройщиком) позволяет рассчитываться в безналичной форме, что особенно востребовано иностранными компаниями.

По словам Дмитрия Таганова («Инком»), большинство застройщиков сдают загородную недвижимость в аренду сроком от одного года и больше. Такой срок связан с тем, что смена арендаторов, как правило, требует косметического ремонта в доме, а на это нужно время.

Хотя кризис заставляет девелоперов идти на уступки клиентам и делать срок аренды меньше. По словам Анастасии Тарасовой («Сапсан»), минимальный срок аренды в поселке «Княжье озеро» – 6 месяцев. К слову, максимальный срок, на который арендован один из домов, построенных по проекту «Сейшелы» – 4 года.

Проблема в рентабельности

По мнению Галины Ткач (IntermarkSavills), арендные предложения от юридических лиц будут пользоваться у нанимателей устойчивым спросом, что обусловлено большей гарантией юридической безопасности и качественным сервисом. Хотя эксперты не решаются прогнозировать в будущем рост поселков, где будут представлены арендные дома от застройщиков. Мария Литинецкая (Blackwood) отмечает, что сейчас сложно говорить о перспективах, так как на данный момент есть много незаконченных поселков и пока не ясно, будут ли в них предложения аренды от управляющих компаний, или только от физических лиц.

Александр Рыков (Penny Lane Realty) рассказал, что компания несколько раз сталкивались с ситуацией, когда загородная недвижимость, изначально предназначенная под сдачу в аренду, была выставлена на продажу. Эксперт объяснил это тем, что застройщик по мере строительства осознает, что дальше нужно будет управлять поселком, но у него нет ни опыта, ни сил, ни средств. Если же пригласить для этого управляющую компанию, но ей нужно будет отдавать часть полученных платежей.

Строить поселок целиком под аренду нерентабельно, - соглашается Дмитрий Таганов («Инком»). Объем инвестиций, затраченный на строительство загородного поселка, рассчитанного, к примеру, на 20 домов, может составлять до нескольких миллионов долларов. С учетом средних месячных ставок на аренду такие поселки могут окупаться не один десяток лет, - резюмирует он.

Впрочем, в компании «Сапсан» считают опыт появления арендного фонда домов успешным. «И мы обязательно будем применять его в будущем», - говорит Анастасия Тарасова.

Пока нет никаких оснований говорить о том, что услуга аренды коттеджа «от компании» приживется на рынке и будет быстро развиваться. Немногочисленные предложения данного сервиса (кроме давно уже известных и специально построенных «на сдачу» дорогих поселков) выглядят как вынужденная реакция загородных девелоперов на кризис, который заставил их быть более демократичными – перемещать предложения из класса «бизнес» в «эконом», нарезать землю на участки без подряда, а теперь еще и заниматься арендой. Не исключено, что при возобновлении спроса покупателей, эти предложения исчезнут. Так что по-хорошему место аренды на загородном рынке «от компании» еще не определилось.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 13:01 17 ноября 2009

Источник: bpn.ru