Обмен без денег

Возможность покупать и продавать квартиры, появившаяся в нашей стране в последние два десятилетия, — это, спору нет, замечательно. Но весьма существенную часть населения она совершенно не радует по причине простой и прозаической — отсутствия денег. Для них единственным вариантом изменить жилищные условия остается обмен.

Эпоха индивидуализма

Самым популярным вариантом обмена является разъезд. «Сегодня не принята прежняя модель семьи, когда под одной крышей сосуществовали несколько поколений, — говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». — Дети подросли — и сразу же хотят жить отдельно от родителей. И, конечно, это желание только усиливается, когда дети создают собственные семьи». Мощным стимулом для разъездов являются разводы — ужиться под одной крышей с бывшими удается немногим. В такой ситуации люди часто готовы пойти на значительное ухудшение своих жилищных условий.

Второе место занимает обмен с доплатой. Он бывает либо «вверх» (человек добавляет деньги и переселяется, например, из однокомнатной квартиры в двухкомнатную); либо «вниз» (квартира меняется на меньшую, а вырученные деньги хозяин тратит на решение своих проблем).

Третье место — обмен на равноценную квартиру в другом районе. Генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов утверждает, что на такие сделки приходится примерно 10% всех обменов.

Но это распространенные сделки, так сказать, типовые. А бывают случаи, когда и опытные риэлторы только руками разводят от изумления. Генеральный директор компании «Century 21 Запад» Александр Мальцев рассказал о клиентах, которые поменяли свою двухкомнатную квартиру… на точно такую же в соседнем доме. «Людям нравился район, но им просто захотелось что-то обновить в жизни», — отмечает эксперт. А Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект», вспомнил, как после дефолта 1998 г. трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Пролетарская» поменяли на 600-й «Мерседес». Минувшей весной прошла также забавная сделка: граждане переехали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, вместо доплаты получив услуги врача-стоматолога: всей семье бесплатно вылечили зубы в клинике, принадлежавшей собственнику однушки.

Без денег не обойтись

Согласно К. Марксу, деньги выполняют пять функций, первая из которых — мера стоимости. Даже не собираясь ничего продавать или покупать, можно сравнить имеющееся имущество через его стоимость. Если же идет обмен квартира на квартиру, знать цену недвижимости необходимо — чтобы не прогадать.

Вместо денег подсчитывают квадратные метры. Но тут следует помнить, что правило «метр на метр» работает только для примерно одинаковых квартир и в примерно одинаковых районах. Квадратный метр на Остоженке и в Бирюлево — безусловно, разные вещи. Метр в панельной пятиэтажке и в современном монолитном доме — тоже. Кроме того, 1 кв. м в небольших квартирах стоит, как правило, дороже, чем в больших.

Что точно не стоит делать — это считать комнаты. Например, трехкомнатные квартиры, напоминает А. Мальцев, бывают и 56 кв. м, и 90. Из малогабаритной трешки не всегда можно разъехаться даже в две однокомнатные квартиры (56:2=28, а квартир такой площади на рынке практически нет), а 90-метровая жилплощадь позволяет рассчитывать и на две небольшие двухкомнатные квартиры (90:2=45).

…В общем, считайте деньги — ничего лучше рынок пока не придумал!

Как технически?

Форма сделки зависит от того, какие квартиры в ней участвуют — находящиеся в собственности граждан (приватизированные) или нет (муниципальные). В первом случае владелец может совершать со своим имуществом любые сделки, поэтому, как правило, заключается либо договор мены (одна квартира меняется на другую), либо два договора купли-продажи. В последнем варианте стороны как бы продают друг другу квартиры по одинаковым ценам.

Если жилье неприватизированное, то возможен только обмен — строго говоря, здесь меняется не имущество, а данное гражданину (государством) право проживать в жилом помещении. В Москве такие сделки регистрируются в ГУП «Мосжилсервис». И, наконец, вариант, при котором в одной сделке встречаются две категории квартир. Теоретически это запрещено, практически не очень интересно.Схемы обмена существуют, но уже несколько лет подобных сделок риэлторы не проводили. А всем тем, кому надо осуществить какую-то операцию с неприватизированной недвижимостью, настоятельно рекомендовали ее приватизировать — благо процесс этот еще не завершен.

Сколько стоит помощь риэлторов?

Агентствам недвижимости, конечно, интереснее проводить чистые продажи: один клиент покупает, другой продает. Но такие сделки на рынке встречаются нечасто, а наибольшей популярностью пользуются как раз обмены.«Дело это тяжелое, но финансово привлекательное, — признается К. Парменов. — Особенно сейчас, когда люди не готовы продавать жилье по снизившимся ценам. А вот меняться готовы».

«Прямые обмены возрождаются в моменты, когда на рынке нет покупателя, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — В период стагнации в январе — марте этого года мы провели две-три такие сделки. К примеру, владелец двухкомнатной квартиры в Измайлове решил переехать в Подмосковье — в квартиру такой же площади, но с доплатой. Исходя из ситуации на рынке, мы не искали покупателя, а обзванивали владельцев квартир, выставленных на продажу в Люберцах, с вопросом, не планируют ли они приобрести жилье в Москве. Тем, кто заинтересовался, предлагалась квартира нашего клиента». В результате, отмечает А. Шленов, сделка была совершена.

Размеры комиссии, которые риэлторы берут за свою работу, сильно отличаются — в зависимости от агентства и от того, какой пакет услуг предоставляется. Одно дело — сопровождение сделки, то есть только оказание помощи людям, которые сами нашли друг друга в сборе и оформлении документов. Другое — подобрать варианты, утрясти все возникающие разногласия. По некоторым данным, за разъезд коммуналки, где придется выступать не только риэлтором, но и психотерапевтом, а то и секундантом, агентство возьмет не менее 10%.

И о перспективах

Сохранятся ли на нашем рынке обмены? Ответ на этот вопрос неоднозначен. С одной стороны, потребность менять свое жилище будет существовать до тех пор, пока люди рождаются, женятся, разводятся и умирают — то есть всегда. С другой — в большинстве зарубежных стран подобных сделок нет: ипотечное кредитование развито настолько, что человек может сначала купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую…

Обычно из этого тезиса делали вывод о том, что обмены у нас постепенно отомрут. Но… разразившийся год назад кризис притормозил развитие ипотечного кредитования. И продавать квартиру, оставаясь с теряющими вес деньгами, граждане тоже опасаются… В общем, обмены со временем исчезнут. Но, как говорил Б. Ельцин, «пройдет еще немало времени, прежде чем мы достигнем такого результата».

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 14:34 04 декабря 2009

Источник: bpn.ru