Ипотеку социально ориентируют

Средняя ипотечная ставка на российском рынке жилья может опуститься с нынешних 14,6% до 12% к концу 2010 года. Такой прогноз сделал генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. Но для отдельных категорий граждан государство готово опустить ставку до 10% годовых.

Ставки по ипотечным кредитам в следующем году снизятся до 10-11%, сообщил сегодня, 9 декабря, помощник президент Аркадий Дворкович на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка». Речь шла о переселенцах из моногородов, которые пожелают купить жилье эконом-класса в многопрофильном мегаполисе. Для всех остальных россиян кредиты будут на несколько процентов дороже.

Генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка сегодня же спрогнозировал, что средняя ипотечная ставка может опуститься с нынешних 14,6% до 12% к концу 2010 года. В планах агентства в 2010 году окончательно отвязать базовую ставку рефинансирования ипотечных закладных от ставки рефинансирования Банка России, которая снижается более энергично, чем стоимость ресурсов на долговом рынке, откуда АИЖК привлекает средства за счет выпуска ипотечных бумаг. И предполагается, что все отечественные банки будут брать деньги на ипотеку на долговом рынке. Пока этот механизм работает со скрипом и не отвечает поставленным правительством РФ политическим целям – опустить ставку по ипотеке ниже 10%.

Пенсии не помогут

Недавно на заседании наблюдательного совета «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ) премьер-министр Владимир Путин заявлял, чтоб ипотека стала доступной россиянам, банкам необходимо снизить ставки в ближайший год до 10%–11%, а затем до 6%. Ради достижения цели Владимир Путин предложил использовать средства Пенсионного фонда РФ (ПФР), которые находятся под управлением ВЭБа – в сумме 210 млрд руб. Эти средства предполагается вкладывать в ипотечные ценные бумаги банков. Если сопоставить объем пенсионных средств с текущим уровнем выдачи ипотечных кредитов, то госпомощь банкиры всей страны раздадут за пару-тройку месяцев. Поэтому доступ банкиров к пенсионным деньгам решили ограничить, скорее всего, все они достанутся АИЖК.

По словам Александра Семеняки, ВЭБ и ПФР будут приобретать ипотечные ценные бумаги, которые обеспечены рублевыми кредитами, выданными в 2010 году по ставке не выше 11% годовых. Иными словами, сперва банкирам придется выдать длинные жилищные кредиты, перекредитовываясь на короткий срок, а потом упаковать ипотечные займы в облигации и продать ВЭБу. «Средства, которые выделяют ВЭБ и ПФР, - это не деньги для АИЖК, это деньги для участников рынка. Любой, кто предложит ипотечные облигации, которые удовлетворяют требованиям инвестиционной декларации и составленные на пуле кредитов из вновь выданных ипотек, получит доступ к этим деньгам», - цитирует Александра Семеняку «Интерфакс».

Однако, вряд ли кто-то из банкиров рискнет выдавать ипотечные кредиты с мизерной маржой, по ставкам, близким к ставкам привлечения средств. Например, на межбанковском рынке банк может занять деньги на месяц под 8%-9% годовых и очень сомнительно, что в этом случае он выдаст ипотечный кредит даже на 5 лет под ставку ниже 11% годовых.

Неликвид

Банк ВТБ 24 заявил о намерении в середине декабря текущего года начать размещение облигаций с ипотечным покрытием на 15 млрд рублей с возможностью досрочного погашения. Ориентировочная ставка купона составляет 9,7-10,1% годовых при двухлетней оферте. Однако, до сих пор не ясно, кто станет покупателем этих ценных бумаг: то ли инвесторы, то ли сам банк. Например, МБРР выпустил два транша ипотечных облигаций на 2 млрд руб. и сам же их выкупил, чтобы затем под эти бумаги получить рефинансирование в Банке России. Но для этого Центробанк должен включить облигации МБРР в ломбардный список, соответствующее решение пока еще не принято. Возможно, по такому же пути пойдет и ВТБ 24.

По словам директора управляющей компании «Адекта» Александра Строгалева, рынок ипотечных облигаций неликвиден. «Бумаги АИЖК со сроком от 3 лет немного торгуются. Сделки идут от 10,5% годовых и выше. Больших оборотов на рынке нет, рынок в анабиозе. Это единственный сегмент долгового рынка который до конца после кризиса не восстановился», - объясняет Александр Строгалев. Он полагает, что ВТБ 24 удастся разместить облигации среди узкого круга банков, но торговаться активно бумага не будет.

По словам Александра Семеняки, АИЖК будет рекомендовать банку-эмитенту делать на базе одного портфеля ипотечных закладных несколько траншей облигаций. Старший транш на небольшой срок можно будет продать на долговом рынке по текущим ставкам. Второй транш с большим сроком обращения 3-4 года со ставкой купона 2-3% будет приобретаться ВЭБом. И наконец третий транш облигаций со сроком обращения 5-6 лет и ставкой купона 8-9% годовых будет выкупаться за счет средств ПФР. В результате этих манипуляций банкиры смогут привлечь средства под 8% годовых и если маржа кредитной организации не превысит 3%, то заемщику кредит обойдется как раз в 11% годовых.

Заемщики нашли дно

По словам Аркадия Дворковича, основная задача - наращивание объемов ипотечного кредитования и спроса на жилье в ближайшие месяцы. При этом он полагает, что докризисный уровень ипотечного кредитования в России не восстановится в 2010 году. АИЖК осенью текущего года провело опрос россиян. Согласно исследованию, потенциальный спрос россиян на ипотечные кредиты составляет около 15-19% отечественных домохозяйств, но купить жилье в ближайший год планируют лишь 2% респондентов. Однако 32% опрошенных из-за отсутствия возможностей не планируют покупать жилье, хотя и очень нуждаются в нем.

Участники рынка уже отмечают всплеск спроса на ипотеку. «В ноябре текущего года по сравнению с предыдущим месяцем количество заявок на ипотеку и одобренных кредитов возросло вдвое. Сделки по ним пойдут в конце ноября – начале января следующего года. Только 10% граждан приходят за кредитом, уже наметив конкретный объект для покупки, а большинству еще предстоят поиски квартиры», - говорит коммерческий директор «Первого Ипотечного Агентства» Наталья Михайлова. По ее словам, как правило, граждане берут в долг 1-2,5 млн руб. в среднем на 15 лет. Обычно это люди, улучшающие жилищные условия, либо получившие госпомошь, сертификаты на жилье.

Заметили перелом в настроениях граждан и в Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ». «В ноябре количество желающих взять жилищный кредит возросло примерно на 20%, хотя интерес этот был в основном к реализуемой нами программе АИЖК, где очень низкая минимальная ставка - 9,47% в рублях», - говорит заместитель генерального директора «УНИКОМ» Анна Володькина. По ее мнению, для большинства потенциальных заемщиков важен, прежде всего, размер ежемесячного платежа, а на него влияют в основном два фактора: процентная ставка и размер кредита (то есть, во многом стоимость жилья).

«Что касается стоимости жилья, то большинство граждан пришло к выводу, что она достигла «дна», поэтому как только процентная ставка по программе АИЖК опустилась ниже 10%, люди пошли за кредитами. Скорее всего, увеличение потока желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки мы будем наблюдать вплоть до Нового года, а далее после периода традиционного затишья в январе-феврале», - прогнозирует Анна Володькина.

Александр Сологуб

Дата публикации: 11:41 10 декабря 2009

Источник: bpn.ru