Дешевая ипотека не сделает жилье доступнее

Ипотечные кредиты на жилье экономического класса в РФ в следующем году можно будет брать в том числе и под 10-11% годовых в рублях, считает помощник президента РФ Аркадий Дворкович. Риелторы говорят о постепенном росте цен на жилье и крайне малом влиянии ипотеки на стоимость квадратных метров.

«Определенную долю ипотечных кредитов можно будет брать под 10-11% годовых в следующем году... речь может идти об определенных категориях кредитов и заемщиков. В частности, о жилье экономического класса и программах, связанных с моногородами и переселением из них», - сказал Аркадий Дворкович на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка».

«Сегодня необходимо ставить вопрос не о ставках банков, а об увеличении доходов граждан, тогда не будет иметь смысла изобретать «велосипед»»

По его словам, снизить до такого уровня стоимость ипотеки в России в целом в следующем году не получится, так как цена денег для банков по-прежнему остается высокой. Вместе с тем Аркадий Дворкович считает, что докризисный объем выдачи новых ипотечных кредитов в России не восстановится в 2010 году. Помощник президента утверждает, что «наращивание объемов жилищного кредитования будет происходить по мере восстановления банками резервов, которые они начали активно создавать с приходом кризиса в российскую экономику». «Докризисный уровень ипотеки не восстановится в 2010 году», - говорит он.

В кризис заемщики резко снизили интерес к ипотеке, в том числе и потому, что банки взвинтили ставки - вплоть до 20% годовых. В настоящее средняя ставка у Сбербанка, занимающего половину российского рынка ипотеки, составляет 14% годовых. В начале декабря премьер-министр РФ Владимир Путин заявлял, что в 2010 году планируется выделить 250 млрд рублей господдержки для снижения в стране ставок по ипотечным кредитам до 10-11%.

«Снизить ставки по ипотеке до уровня «относительной доступности», т.е. 10-11% годовых, в 2010 году возможно при выделении средств из бюджета, снижении ЦБ ставок по инструментам рефинансирования и направлении пенсионных денег в ипотечные программы, но это сложно и навряд ли осуществимо, - говорит управляющий директор консалтинговой компании «Т.Р.А.М.» Ефим Колочесвкий. – Те же 10% - это очень дорого было бы даже для Европы, где уровень реальных доходов в разы выше российских».

«Снижение ставок по ипотеке не означает, что кредит будет доступнее, - заявляет эксперт компании «О.С.Г.» Тимур Решетников. - Банки по-прежнему будут строго подходить к оценке платежеспособности заемщиков и завышать все возможные требования, включая необходимость поручителей, залогового жилья и официальных доходов намного выше средних показателей. В итоге, даже если бы какой-нибудь банк в стране сегодня предлагал ипотеку под 6%, не факт, что рядовой потребитель смог бы привлечь эти деньги».

Банк России в условиях замедления инфляции уже снизил ставку рефинансирования до исторического минимума в 9% годовых и не исключает ее дальнейшего снижения уже в 2009 году.

«Сегодня необходимо ставить вопрос не о ставках банков, а об увеличении доходов граждан, тогда не будет иметь смысла изобретать «велосипед», а пользоваться готовыми программами тех же стройсберкасс, как в Германии и других странах, - считает аналитик компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Но здесь возникает замкнутый круг – неэффективность большинства промышленных предприятий не предполагает увеличения заработка занятых в них миллионов граждан».

Тем не менее, согласно отчетности риелторских компаний, инвестиции в недвижимость снова пошли в рост и показывают сегодня высокую доходность, причем, многие из них прогнозируют дальнейшее повышение стоимости квадратных метров.

Долларовые цены на минувшей неделе продолжили движение вверх и, по статистике аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), прибавили 0,3%. В результате средняя стоимость квадратного метра в Москве закрепилась на отметке 4030 долларов. В условиях, когда курс американской валюты прекратил постоянное снижение, прирост долларовых цен на квартиры стал минимальным, говорят аналитики центра. За весь ноябрь квадратные метры подорожали в валюте на 2,3%, в октябре - на 2%.

На фоне некоторого ослабления рубля возобновили рост и рублевые цены. По данным IRN, за первую декабрьскую неделю они повысились сразу на 1,4%, и средняя стоимость квадратного метра по Москве превысила 117,4 тыс. рублей.

Эксперты компании ГдеЭтотДом.ру зафиксировали рост цен в рублях уже по итогам ноября. В Москве за прошлый месяц цены предложения увеличились на 0,2% - до 138,4 тыс. рублей за метр. В Подмосковье прибавка составила 0,6% - до 64,4 тыс. рублей. В среднем по стране на вторичном рынке жилье подорожало на 0,1%, цены выросли в 19 городах (заметнее всего в Ульяновске - на 3%), продолжили дешеветь метры только в 15 городах страны (максимум отмечен в Курске - на 2,2%). С начала года цены снизились на 21,1%, подсчитали эксперты центра.

За 2009 год новые дома в Москве, согласно оценкам «Миэль», стали дешевле на 7% в рублях и почти на 26% в долларах. К середине осени цены предложения понизились до 183,8 тыс. рублей или 5798 долларов за метр. Больше других пострадали новостройки бизнес-класса (-12% в рублях и -28% в долларах). Средний и экономкласс упали в цене на 7-9% в рублях и 22-25,5% в валюте.

На вторичном рынке за время кризиса цены откатились на 17,7% в рублях (с максимума в 188,5 тыс. до 155 тыс. рублей за метр). Долларовые цены рухнули на 33,3% (с 7461 долларов до 4978 за метр). В первую очередь, упали цены на жилье экономкласса (-22% в рублях и - 36,5% в долларах).

Несмотря на всю «серьезность» цифр, от кризисного проседания жилищных цен проиграли все участники рынка: для покупателей квартиры стали недоступны из-за падения доходов и отсутствия ипотеки, а высокая вероятность рисков сделала спорной выгодность инвестирования в новое строительство для частных инвесторов.

Фундаментальная картина пока не изменилась. В ходе своего недавнего выступления в прямом эфире глава Правительства РФ пообещал выделить на поддержку ипотечного рынка в следующем году 250 млрд. руб., что должно, способствовать снижению ставок до 10-11%. Подобные шаги, по замыслу властей, смогут повысить доступность жилья для рядовых граждан.

Но, к примеру, анализируя влияние цены кредита и стоимости объекта недвижимости для московского региона, можно сделать вывод, что доступность жилья в Москве будет зависеть не столько от ставок по ипотеке, сколько непосредственно от цены жилплощади. Поэтому чтобы действительно повысить доступность жилья (по крайне мере в столице), нужно чтобы цены хоть как-то соответствовали средним доходам населения. К тому же снижение ставок по ипотеке не означает, что кредит будет доступнее. Банки по-прежнему могут крайне строго подходить к оценке платежеспособности заемщиков и завышать требования. В итоге, даже если бы какой-нибудь банк в стране сегодня предлагал ипотеку под 6%, не факт, что рядовой потребитель смог бы привлечь эти ресурсы.

Максим Денисов

Дата публикации: 13:10 14 декабря 2009

Источник: bpn.ru