Жилье: «качели» цен и их новые перспективы

Гильдия риелторов Москвы провела опрос руководителей агентств недвижимости с целью выяснить прогноз ситуации на рынке вторичного жилья. Текущее состояние эксперты называют стабильным, но относительно перспектив их мнения разделились.

«Начиная с осени 2009 года цены жилья эконом-класса уже выросли на 10–15% и продолжают позитивную динамику, – говорит президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин. – Фактически мы признаем окончание кризиса на рынке жилья и тенденцию к возвращению на докризисный уровень».

Например, по словам риелторов, с рынка «ушли» самые бюджетные, то есть дешевые, варианты жилья, в особенности в Москве, а вслед за ними с конца прошлого года начали продаваться более качественные и дорогие объекты.

«Как только банкиры увидят устойчивый рост цен на жилье, ипотека «обвалится» на рынок и станет дешевле уровня 2007 года»

Отчасти этот вывод продавцов жилья подтверждается динамикой цен на столичное жилье. За первую неделю февраля средняя стоимость квадратного метра в долларах выросла на 0,4%, достигнув отметки 4,11 тыс. долларов, утверждают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). В первую очередь дорожали менее дорогие квартиры в панельных и блочных домах, а также кирпичных «хрущевках» (3,7–4,1 тыс. долларов за «квадрат»), тогда как цены на сталинские и монолитно-кирпичные дома остались на уровне 4,6–4,7 тыс. долларов за метр. Аналитики объясняют повышение стоимости не реальным подорожанием недвижимости, а инфляцией и нестабильностью курсов валют.

Действительно, в рублях квартиры прибавляют уже в течение последних 2–3 месяцев. По статистике «Миан», за январь цены на вторичном рынке выросли на 1,2%, средняя стоимость квадратного метра по Москве на начало февраля составила 144,8 тыс. рублей. Наибольший рост цен пришелся на объекты эконом-класса (+1,5%).

Эксперты рынка считают, что нынешние показатели цен очень напоминают ситуацию в последефолтные 1998–2000 годы, и обращают особое внимание на еще один факт: рост средних ценовых показателей совсем не означает, что дорожает все подряд и нужно уже сегодня в срочном порядке «бежать» за квартирой. Цены растут пока еще только на наиболее ликвидные и удачные объекты, сбалансированные по соотношению цена-качество. В то же время неликвидное жилье с неадекватной ценой либо не продается, либо продолжает дешеветь до «своего рыночного уровня».

Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 22%, выросший еще на 20–25% интерес покупателей продолжил медленно толкать цены на вторичное жилье вверх, говорится в представленном риелторами отчете.

По мнению гендиректора агентства «Аврора Недвижимость» Романа Вихлянцева, естественным определяющим фактором, существенно сдерживающим рост цен на недвижимость Москвы, «является неопределенная и нестабильная макроэкономическая ситуация, ожидание второй волны финансового кризиса». По его словам, это приведет к достаточно стагнационной модели поведения рынка Москвы в 2010 году.

«Последствиями роста сырьевых рынков явился галопирующий рост фондового рынка РФ с сентября 2009 года, а именно он, как показывает практика, является отличным индикатором для рынка недвижимости «будущего», – противоречит ему Сергей Саяпян. – Тенденции московского рынка недвижимости запаздывают за российскими сырьевыми рынками примерно на полгода». Как считает эксперт, традиционная относительная пассивность летнего периода сдемпфирует рост потребительской активности на Московском рынке, после чего осенний период 2010 года продемонстрирует интенсивный рост и количества сделок, и цен на вторичном рынке. Локомотивом роста цен, как всегда, окажутся наиболее дешевые квартиры.

«До конца года я прогнозирую рост цен в сегменте эконом-класса на 13,1–19,5%, что превысит среднюю ставку по банковским депозитам и, как и ранее, сделает недвижимость более привлекательным финансовым инструментом, нежели «антикризисные» банковские вклады», – говорит президент гильдии.

По мнению директора агентства недвижимости «Собственник» Ильи Шкопа, в нынешнем году есть основания для более резкого подъема цен. По его словам, с осени 2009 года в Москве происходит «вымывание дешевых квартир с рынка, а именно скупка необменного жилья, готового к продаже без условий». Когда большая их часть будет куплена, в который раз выяснится: цены остальных квартир условны и зависят от того, что можно купить на рынке за их стоимость с доплатой.

Эксперт делает такой прогноз: к началу лета фактический уровень цен вырастет на 10–15% в сравнении с январем. За второе полугодие рост цен составит еще 30–35%. Таким образом, по мнению эксперта, рост цен на столичные квадратные метры до конца текущего года составит порядка 40–50%.

Все опрошенные эксперты едины во мнении, что определяющим фактором роста спроса на недвижимость и, соответственно, роста цен на нее будет ипотека. Учитывая тот факт, что премьер-министр России Владимир Путин считает необоснованно высокой нынешнюю ставку в размере 14% годовых, есть основания полагать, что банкиры «услышат» это пожелание и ставка продолжит снижение. Кстати, в реальности она и сегодня далека от 14%, находясь на уровне 17–19%, не считая многих «заградительных» условий ее выдачи.

«Как только банкиры увидят устойчивый рост цен на жилье, хотя бы в течение полугода, их кредитная политика изменится, ипотека «обвалится» на рынок», – считает Илья Шкоп. Эксперт считает, что это случится летом или осенью 2010 года.

Денис Максимов

Дата публикации: 13:13 16 февраля 2010

Источник: bpn.ru