Рынок в новых реалиях

Рынок недвижимости вошел в новую фазу развития. На каких принципах теперь должны строить свою работу строители, риэлторы, банкиры, обсудили участники конференции для профессионалов, которая состоялась 11 февраля в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

Мировой экономический кризис изменил приоритеты для всех участников рынка. Строителям он дал понять, что возводить дома желательно на собственные средства, а увлекаться кредитами, даже когда они легкодоступны, не стоит. Перед риэлторами встала необходимость изменить принципы своей работы – образно говоря, «продавать услугу, а не недвижимость». Банки, в свою очередь, стали иначе подходить к оценке финансовых рисков: раньше кредиты получал практически любой, во время кризиса – почти никто, теперь установился определенный баланс.

Расчеты и просчеты

Многие строительные компании – особенно небольшие – планировали свою деятельность исходя из потенций растущего рынка. Они активно брали краткосрочные кредиты, начинали продажи еще на стадии котлована и в результате оказались неготовы к изменившимся экономическим условиям, считает генеральный директор Группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.

«В последнее время покупатели очень настороженно относятся к рынку строящегося жилья, – говорит заместитель генерального директора строительной компании «Темп» Татьяна Гунько. – Большая часть спроса сегодня приходится на уже возведенные новостройки, находящиеся в собственности у застройщика, но таких предложений на рынке мало». По словам Татьяны Гунько, даже соблюдение компанией требований ФЗ-214 сегодня однозначно не гарантирует соблюдения прав покупателя – только передача нового объекта от одного собственника к другому полностью защищает от рисков.

В «поздней» продаже квартир заинтересованы и сами застройщики. Подавляющее большинство покупателей на первичном рынке рассчитывают на кредиты, а взять ипотеку сегодня можно только при условии, что объект уже готов или почти достроен.

О ситуации на ипотечном рынке участникам конференции рассказала начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова. По ее словам, в прошлом году все банки ужесточили условия своих программ: если раньше одобрялось 70–80% кредитных заявок, то в 2009-м этот процент снизился до 40–50.

Уменьшился средний размер кредита – в Петербурге с 2,5 млн руб. до 1,7 млн. Однако с середины лета 2009-го наметилась положительная динамика. Участники рынка начали «размораживать» свои программы. Так, ВТБ24 возобновил программу по кредитованию на первичном рынке. С сентября заработала новая ипотечно-накопительная программа: вкладчик (он же будущий заемщик) копит на первоначальный взнос с помощью банковского счета, а потом получает кредит по льготной ставке – на 1,5–3% дешевле.

Поддержать предложение

Ипотека, таким образом, возвращается. В связи с этим Татьяна Хоботова не исключает, что в этом году спрос на недвижимость может увеличиться даже на 30%. Сможет ли предложение угнаться за подобным ростом? По словам Михаила Медведева, застройщики уже формируют задел. Так, у компании «ЦДС» в стадии проектирования и строительства находится примерно 2,5 млн кв. м жилья.

Удовлетворить спрос помогут также проекты комплексного освоения территорий. По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer Ирины Солоновой, к настоящему моменту заявлено о 38 таких проектах. Это около 60 млн кв. м жилья. Не будь кризиса, реализация всех этих планов могла бы привести к затовариванию рынка, однако сроки по большинству проектов перенесены – так что насыщение спроса будет происходить постепенно. Но в любом случае в ближайшие годы влияние проектов-миллионников на первичный рынок будет огромным, считает Ирина Солонова.

Сообщающиеся сосуды

По мнению генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, реализация подобных проектов затронет и вторичный рынок недвижимости: «Выводя в продажу такие объемы, застройщики смогут обеспечить довольно низкие цены, поэтому хрущевкам вторичного рынка, которые сегодня стоят около 80 тыс. руб. за кв. м, придется конкурировать с новым качественным жильем по цене около 50 тыс. руб. за «метр».

В такой ситуации роста цен на вторичном рынке ожидать не приходится, а значит, риэлторам придется работать в довольно тяжелых условиях. «Продавцы недвижимости почти всегда выставляют объекты по завышенной цене. В условиях растущего рынка заявленная стоимость быстро приближается к реальной и объект уходит. Когда вокруг цены стоят или снижаются, завышенные ожидания приводят к тому, что недвижимость долго не может найти своего покупателя», – объяснил Юрий Сергеев. По его мнению, риэлторы должны лучше работать с продавцами, объяснять им, какова реальная цена объектов. Иначе агенты останутся без работы.

Впрочем, риэлторы могут успешно зарабатывать и на первичном рынке. Генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу заявил, что по итогам года объем продаж строящегося жилья в его компании вырос на 15%, тогда как другие направления – просели. Еще один источник постоянных доходов для агентов – это помощь участникам городских жилищных программ. Однако теперь, чтобы получить право работать с субсидентами, придется пройти аттестацию при Санкт-Петербургском ипотечном агентстве. Его генеральный директор Владислав Назаров отметил, что ежемесячно аттестованным риэлторам будут «передавать» около 300 участников госпрограмм.

Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» пройдет 11 марта 2010 года. Для профессионалов в рамках мероприятия будет организована конференция «Клиенты на рынке недвижимости: вчера, сегодня, завтра». Подробности на сайте www.gilproekt.ru.

Алексей Резенков

Дата публикации: 14:09 24 февраля 2010

Источник: bpn.ru