Ипотека: снижение ставок приведет к коллапсу

Резкое снижение ставок по ипотеке в приказном характере может привести к прямо противоположному от задуманного результату - к росту цен на жилье. Так считают многие эксперты, аргументируя свою позицию реальной политикой банков и отсутствием массового строительства жилья.

Совет Федерации одобрил в среду закон, снижающий первоначальный взнос, которые должны платить граждане для получения ипотечного кредита. Согласно документу, который вносит поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», размер такого первоначального взноса снижается с 30 до 20% от стоимости жилья.

По нынешней редакции закона основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Ожидается, что число потенциальных заемщиков, способных взять жилищный ипотечный кредит, увеличится более чем в 2 раза. Минрегион России прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на сумму 350 млрд рублей.

Однако, не все эксперты верят и предполагают такое благостное течение ситуации. Дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам может привести не только к надуванию «пузыря» на рынке недвижимости, но и к полной остановке системы ипотечного кредитования в России. Такое мнение высказал вице-президент Ассоциации строителей России и председатель Ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

По его словам, ипотечный механизм строится следующим образом: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает у банков выданные ипотечные кредиты физическим лицам, а в дальнейшем превращает их в ипотечные ценные бумаги, которые продаются пенсионным фондам, страховым фондам и другим институциональным инвесторам.

««Дорогое жилье и дорогие кредиты – это вообще «русская банковская революция» и «новое слово» в банковском секторе, до чего не додумались ни в одной стране мира.»

«То, что мы сейчас делаем, я имею в виду правительство России, не продумано. Я понимаю, чего они хотят добиться, но считаю, что искусственное занижение ипотечной ставки - это попытка попасть пальцем в небо», - считает Владимир Пономарев. По его мнению, самая правильная ставка - та, которая устанавливается рынком, без вмешательства органов власти.

«Рынок и субъекты рынка правильно понимают ситуацию. Если мы административным образом навязываем другие правила игры, то со временем рискуем столкнуться с неприятностями. Рынок неспокойный, поэтому о дальнейших действиях необходимо судить по востребованности выкупа ипотечных ценных бумаг, а этой востребованности нет», - говорит эксперт. При этом, указал он, на сегодняшний день наблюдается небольшое оживление на рынке ипотечного кредитования в России, однако оно носит достаточно медленный характер.

«Сказать, что ипотека умерла, нельзя, ведь с начала этого года выдано ипотечных кредитов на 100 с лишним миллиардов рублей», - подчеркивает Пономарев.

Пытаясь реанимировать ипотечный рынок в РФ, российские власти делают ошибки, ставшие причиной глобального экономического кризиса, считает депутат Государственной думы Иван Грачев.

Выступая на форуме «Рынок недвижимости - пути модернизации» депутат пояснил, что речь идет о выпуске необеспеченных ипотечных ценных бумаг. «Часть из тех, кто вводит эту систему, хотят заработать, другая часть не понимает опасности и считает, что нужно быстрее восстановить рынок ипотеки, поэтому готовы идти на самые рискованные механизмы. При этом правильно устроенная ипотека - это когда 30% стоимости должно быть в кармане, но таких людей в России мало. Большинству людей никогда денег не хватает даже на это», - говорит он.

Американская «пирамида» жилищных кредитов, как уже сообщала газета, действительно строилась по принципу выпустим бумаг столько, сколько их купят без оглядки на рыночные цены. О недопустимости повторения такой ситуации говорили многие аналитики, предупреждая о неизбежном крахе и банкротстве тысяч заемщиков.

Напомним, 19 февраля Государственная дума сразу в трех чтениях приняла поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», позволяющие банкам выпускать ипотечные облигации под кредиты с первоначальным взносом в 20% вместо нынешних 30%.

Ситуация с ипотечным кредитованием сегодня плачевна. По словам опрошенных экспертов, по объемам ипотека сейчас находится на уровне 2006 года, когда жилищный продукт был неким «ноу-хау» в ассортименте услуг российских банков.

Кризисный 2009 год стал просто провалом ипотеки. По данным ЦБ, к декабрю 2009 года банки выдали всего 107 тыс. кредитов на 124,5 млрд рублей, то есть в пять с лишним раз меньше, чем годом ранее.

Сегодня, несмотря на появившуюся рекламу банков о возврате «эры дешевого кредитования» и призывов властей резко снизить ставки, ипотека пока еще очень далека от дешевизны и еще больше – от доступности. Первоначальный минимальный взнос во многих банках продолжает оставаться на уровне 30-40%. Повсеместно требуется справка 2-НДФЛ на фоне того, что сами власти официально признают факт почти 70% выплат россиянам «серых» зарплат. Жилищные кредиты сегодня выдается в 9 случаях из 10-ти на улучшение жилищных условий, когда старое жилье используется в качестве первоначального взноса и оно же является наряду с новым залогом.

«Дорогое жилье и дорогие кредиты – это вообще «русская банковская революция» и «новое слово» в банковском секторе, до чего не додумались ни в одной стране мира, - говорит управляющий партнер компании «О.С.Г.» Дмитрий Ильичев. – Таким же «революционным» можно считать требование залога, который оценивается не более чем в 60% его реальной стоимости. Вроде бы и банков у нас не мало, чтобы говорить об отсутствии конкуренции, но все банки на одно лицо, и оно далеко от «человеческого».

Сегодня кредит в валюте, как утверждает статистика ЦБ, можно получить под 10% годовых, в рублях - от 13-14%. В настоящий момент ставки в 9,5-11% годовых - это как раз тот уровень, при котором АИЖК готово рефинансировать ипотечные кредиты.

В Уралсибе сообщили, что есть как бы 2 уровня ипотеки: та, что устанавливается фактически директивно и зависит от ставки рефинансирования ЦБ, и та, которую банки реализуют самостоятельно под собственные кредитные программы. В первом случае ставка годовых может составлять порядка 9,5-11,5%, а во втором – 13,5-19%. Это означает, что по наименьшей ставке кредит на жилье можно получить в банках, работающих с АИЖК. Но это не будет свободный кредит – он выдается только под новостройки.

«Дешевая ипотека реализуема при многих условиях, главным из которых является достаточное количество строящегося жилья, - говорит аналитик компании «В-ресурс» Олег Богомолов. – Сегодня аналитики уже говорят о грядущем через полгода-год дефиците новостроек. А раз так, то дешевая ипотека «разгонит» спрос, а следовательно, и стоимость самого жилья, что неминуемо приведет к очередному «пузырю».

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN.ru) считают, что если до кризиса погоду на рынке столичной недвижимости делали «инвестиционные» покупатели, то теперь - «реальные», которые не готовы платить даже за очень нужное им жилье сколь угодно много. Эксперты говорят, что из-за не очень внятной макроэкономической ситуации есть вероятность того, что в текущем году рынок начнет расти не вверх, а вширь. То есть строители станут больше строить и зарабатывать с «количества», а не решать проблему «дефицита» завышением цен на «квадраты».

Прогнозировать будущее сейчас не берется ни один аналитик, полагая, что то, что может считаться нормальным в любой стране, в нашей неизменно превращается в прямо противоположное здравому смыслу.

Максим Денисов

Дата публикации: 12:48 04 марта 2010

Источник: bpn.ru