Ипотека под государство

Новые требования по ипотечной программе правительства едва ли заработали, а эксперты уже высказывают опасения по поводу однобокости предоставленных льгот. В частности, у коммерческих и иностранных банков ипотека вряд ли заработает, поскольку приобретать жилье по ставке в 11% можно будет только в новостройках, коих в портфеле российских банков всего четверть.

Опасения экспертов справедливы. Напомним, российский премьер Владимир Путин 26 февраля сообщил, что 250 млрд рублей, предоставляемых в рамках госпрограммы по рефинансированию ипотеки, планируется использовать для приобретения ипотечных ценных бумаг банков, обеспеченных только новыми ипотечными кредитами. То есть условия правительства в 11% по ипотеке, первоначальному взносу не более 20% и покупке квартир в новостройках должны распространяться только на новые кредиты. По мнению экспертов рейтингового агентства Moody's, эти меры вычеркивают большинство ипотечных портфелей из госпрограммы.

Новые требования государственной программы по рефинансированию ипотеки за счет выкупа Внешэкономбанком (ВЭБ) ипотечных ценных бумаг ухудшат позицию российских негосударственных банков, говорится в сообщении рейтингового агентства Moody's.

По оценкам агентства, доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках составляет менее 20% от общего ипотечного портфеля российских банков, который на конец 2009 года насчитывал 1 трлн рублей ($33,3 млрд). Также эти требования негативно сказываются на российских ипотечных кредиторах, хотя и позитивно отражаются на строительном секторе, так как позволяют завершить многие "замороженные" стройки, отмечает рейтинговое агентство. С этим же мнением выступал и В.Путин, подчеркивая, что "таким образом, мы серьезно поддержим жилищное строительство и стимулируем запуск новых строек. Эта программа должна быть запущена в апреле".

Вместе с тем, Moody's считает, что госбанки (ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк) менее подвержены новым изменениям на рынке ипотечного кредитования, чем банки с иностранным участием и частные банки. Агентство подчеркивает, что госбанки в силу своей близости с государством продолжают рефинансировать ипотечные портфели с помощью Внешэкономбанка. Например, в декабре 2009 года глава ВТБ 24 Михаил Задорнов сообщил, что Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и ВЭБ выкупили более 50% выпуска ипотечных ценных бумаг банка на 15 млрд рублей. ВТБ 24 также сообщил, что в 2010 году планирует выпустить ипотечные ценные бумаги на 30 млрд рублей, отмечает Moody's.

В свою очередь, позиция банков с иностранным капиталом и крупных частных банков, активно вовлеченных в ипотечный рынок, ухудшится в результате рефинансирования ипотеки за счет выкупа ВЭБом ипотечных ценных бумаг. По мнению рейтингового агентства, такие банки из-за несоответствия требованиям этой программы будут лишены возможности рефинансировать большую часть их ипотечного портфеля.

Вместе с тем Moody's отмечает, что ВЭБу, как государственной управляющей компании, было позволено инвестировать пенсии в ипотечные облигации как бумаги с высоким кредитным качеством. В то же время, по мнению рейтингового агентства, банковские облигации, обеспеченные ипотекой исключительно для приобретения жилья на первичном рынке, не обязательно соответствуют требованию низкого риска.

Впрочем, есть и более пессимистичное мнение. Очень вероятно, от снижения ставок по ипотеке не выиграет ни один участник банковского сектора. Как заметил директор по макроэкономическим исследованиям Государственного университета - Высшей школы экономики (ГУ-ВШЭ) Сергей Алексашенко, доступность жилья больше зависит от снижения его стоимости, чем от снижения ставок по ипотеке.

По его мнению, ипотечная программа в России - это большая комплексная программа. Если поспешить, то вся конструкция не будет работать, считает С.Алексашенко. Создавая ипотечную программу в России, говорится о деньгах лишь в пределах одного года, сказал эксперт. "Если говорить о стратегической ипотечной программе, то непонятно, как будет финансировать правительство эту программу до 2020 года и дальше. Здесь есть очевидная проблема", - считает С.Алексашенко.

По его словам, до кризиса темпы строительства не успевали за потребностями рынка, и из-за этого росли цены на недвижимость в России. "Если туда хлынут деньги сейчас, то строители не будут успевать за ними", - сказал эксперт. По его словам, после кризиса строительная отрасль не успеет быстро раскрутиться, так как испытывает большие проблемы, в том числе с кредитованием строительства.

По мнению эксперта, со снижением стоимости строительства отрасль должна дебюрократизироваться, развивать новые строительные материалы и выводить новые проекты на рынок России. Также, считает С.Алексашенко, прежде чем "закачивать деньги" в жилье, нужно разобраться с коммунальной инфраструктурой и подключением к сетям новых жилых проектов, что позволит снизить стоимость строительства.

"Если говорить серьезно, то 11% по кредиту - это очень много", - считает С.Алексашенко. "Но, с другой стороны, население может броситься на ипотеку под 11% после нынешней ставки в 15%", - опасается аналитик. По его мнению, нужен более четкий долгосрочный план по развитию ипотеки и доступного жилья в России.

Дата публикации: 12:50 11 марта 2010

Источник: bpn.ru