Все зависит от города

Несмотря на декларации властей, у девелоперов пока не получается строить недорогое жилье — ни в Москве, ни в других городах России. Почему так происходит, рассуждает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт».

— Какова в Москве себестоимость строительства?

— Чистую себестоимость монолитных домов мы считаем по 29000 руб. за 1 кв. м. Это коробка здания, вся инженерия, внутренние работы и сети до первого колодца. Я не могу сказать, что в кризис для нашей компании себестоимость сильно снизилась: не больше чем на 10%. У нас контракты на поставку материалов и оборудования в основном с иностранцами, все расчеты производятся в европейской валюте, и цены не только не снижались, но даже поднялись. Но в дом бизнес-класса мы не можем вместо лифта Kone поставить лифт от Карачаровского завода.

— Сколько к строительной себестоимости добавляют остальные расходы?

— По-разному. Например, в «Квартале А101» (предусмотрено возведение более 140000 кв. м в поселке Коммунарка) мы строим пока только четыре корпуса, а сети тянем ко всему жилому району. Получается, плюсуем к стоимости коробки еще по 5000-10000 руб. за 1 кв. м. — эти цифры также становятся частью цены. Надо отметить, что в Подмосковье с сетями большая проблема. Впрочем, в Москве мощностей тоже не хватает.

— Получается, дешевые дома строить нельзя?

— Если город «подтянет» сети, можно, наверное. Но у нас только МГТС предлагает протянуть сети за свой счет, на это их подвигает существующая конкуренция.

Так что в настоящий момент застройщик делает сети за свой счет, отдает их на баланс поставщикам ресурсов. А потом еще и собственники квартир платят за эти ресурсы (электричество, вода, канализация). Таким образом, получается, что поставщики ресурсов зарабатывают дважды: и на застройщиках, и на собственниках жилья.

— Чиновники сейчас разрабатывают новые правила — на торги будут выставляться полностью готовые участки, уже размежеванные и подключенные.

— Уже не первый год нам это обещают, но ни одного тендера еще не было. ГПЗУ пока получили единицы, как и субсидии по кредитным ставкам от правительства Москвы. Мы тоже заявку на субсидии подавали два раза, но безрезультатно.

— Компания сейчас сконцентрировалась на строительстве жилого района «Квартал А101»?

— Несмотря на то что основные наши усилия сейчас направлены на реализацию «Квартала А101», мы ищем и новые площадки в Москве.

— Вы заявляли строительство офисного центра Wall Street — это нехарактерный для вас сегмент. Законсервировали проект?

— В данный момент проходим экспертизу. Раньше в наших новостройках встроенные офисы продавались дороже, чем квартиры. В кризис — дешевле, но продажи шли нелегко. Ситуация изменилась, когда дома были уже почти достроены, — это обычное дело для нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых комплексов. Кроме того, мы, оценив спрос на рынке, стали предлагать ходовой формат — площади по 150-200 кв. м.

— Вы предлагали помещения без отделки?

— Квартиры еще можно предлагать с отделкой, а встроенные офисы — вряд ли: мы же не знаем, подо что они берутся — под банк или танцевальную школу. Мы сейчас думаем над тем, чтобы сделать один из домов в «Квартале А101» с отделкой — там проектов будет много. Пока не придумали, хотя для покупателей это удобно — не надо два года после покупки ждать заселения, делая ремонт. А в случае альтернативной покупки старое жилье можно быстрее продать.

— Много проектов — в основном многоэтажных домов?

— Нет, по 5-6 этажей. Но на хрущевки они совсем не похожи — монолитно-кирпичные разноцветные дома. Плотность застройки — по 8800 кв. м на 1 га. Там будут и таунхаусы, и коттеджи, и многоквартирные дома.

— По каким схемам вы продаете квартиры?

— По 214-ФЗ. Договор, заключенный на основании этого закона, проходит государственную регистрацию, в нем обязательно описывается та квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. Кроме того, в договоре указываются срок передачи объекта дольщику, цена договора, сроки и порядок оплаты, а также гарантийный срок.

— Параметры квартир в жилом районе «Квартал А101» пересматривали?

— Мы несколько сократили площади — теперь у нас есть 1-комнатные квартиры от 43 кв. м. Знаем, что у некоторых наших конкурентов есть квартиры и по 25 кв. м, но это, на мой взгляд, уже сложно назвать полноценным жильем, мы принципиально отказались от такого решения.

— Кроме Подмосковья, Краснодара и Белгорода в какие-то регионы планируете выходить?

— Нет, пока этими ограничимся. Мы сконцентрировались на проектах, которые уже в работе. В прошлом, кризисном, году компания даже получила доход, несмотря на сложности, с которыми мы столкнулись.

— Сколько у вас открыто кредитных линий?

— Много. И на «Надежду» (ЖК на юго-западе Москвы) — мы эти деньги уже почти выбрали, — и на другие проекты.

— «Авгур Эстейт» кредитуется только в Сбербанке?

— Да, как у заемщика Сбербанка у нас давняя история. В прошлом году мы получили кредит на 1,1 млрд руб. на жилой район «Квартал А101».

— А по какой ставке?

— Ставки сейчас уменьшаются. Например, на новый проект в Краснодаре Сбербанк нам предлагает под 13,25% годовых.

Банковское кредитование оживилось. Я связываю это с тем, что [Дмитрий] Медведев с [Владимиром] Путиным дали указание банкирам. Но ставки еще далеки от докризисных. Да и требования к залогу ужесточились: банки теперь хотят, чтобы он был больше, иногда обеспечения может не хватить. Залоговый коэффициент вместо 0,7 стал 0,5-0,4.

— В Краснодаре вы построили коттеджный комплекс «Екатериновка», строите жилой район «Солнечный». Какие еще новые проекты?

— В «Солнечном» сейчас достраиваются два монолитных дома общей жилой площадью 30000 кв. м. Еще два дома были заморожены: мы пытались одновременно строить все четыре, но, когда начался кризис, поняли, что не вытянем, и сконцентрировались на двух.

Весь прошлый год в Краснодаре все стройки стояли. В апреле мы думаем разморозить строительство двух домов в «Солнечном». Важно, чтобы ипотека была. Сейчас мы получили кредит от Сбербанка и сразу же запускаем ипотечную программу для наших клиентов. Хотя в Краснодаре кредиты на жилье готовы давать и другие банки.

— Там продажи пошли? А цены какие?

— Да, продажи пошли. Цены — от 38000 руб. за 1 кв. м. Дома монолитно-кирпичные. Вообще, в Краснодаре самые дорогие квартиры в домах на Кубанонабережной [у реки] — до 55000 руб. за 1 кв. м доходили.

А в центре строить невозможно: там стоят частные «халабуды», начинаешь пытаться их расселить — а в них человек по 10 прописано, все ждут объявленной местными властями красивой жизни. Ни один девелоперский проект по экономике не выдерживает.

Посмотрим, как ситуация будет развиваться. У нас в Краснодаре еще есть площадки, мы их частями распродаем. Там есть маленькие девелоперы, которые строят дома экономкласса: по два-три подъезда и по три этажа — для этого сейчас не нужно проходить экспертизу.

— По какой цене продаете землю?

— Сотку — от 0,8 млн до 1 млн руб. Самый дорогой район — Центральный.

— Мне кажется, Краснодар сильно переоцененный город.

— По-моему, это Сочи переоценен.

Наталья Самарина

Дата публикации: 11:45 15 апреля 2010

Источник: bpn.ru