Загородная "вторичка" еще не вернулась к докризисным показателям

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Вторичный загородный рынок в этом сезоне так и не вернулся к докризисным показателям. Еще весной 2010 года риэлторы отметили всплеск спроса, но по итогам сезона количество сделок превысило цифры предыдущего лишь на 20–25%.

Весна-2010 на загородном рынке ознаменовалась мощным ростом предложения – в некоторых районах объектов на продажу стало больше в полтора, а то и в два раза. Выставили свои дома и участки те, кто откладывал продажу на падающем рынке; пополнилось предложение и за счет тех, кто покупал участки под застройку еще до кризиса, но решил не достраивать (или реализовать построенное) сейчас. Как следствие – рынок оказался переполнен предложениями, в то время как активность на нем оставалась достаточно низкой.

Однако, как отмечает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», выросшее количество интересантов не сразу привело к увеличению числа сделок. Продажи пошли активно лишь во второй половине лета – покупатели долго и придирчиво выбирали объекты и не спешили с покупкой. В течение первого посткризисного года клиенты научились пользоваться новыми особенностями рынка – тем, что предложений стало больше, что спешить с покупкой нет необходимости – и очень придирчиво изыскивают оптимальное для себя соотношение цены и качества. Средний покупатель на сегодняшнем рынке долго приценивается и приобретает недвижимость только в том случае, когда понимает, что цена для объекта максимально низкая.

Наибольший рост числа сделок пришелся на октябрь, когда покупатели стали совершать отложенные покупки. Увеличению спроса способствовало восстановление уровня занятости и доходов населения. По данным Петростата, к октябрю реальные денежные доходы населения в 2010 году в Петербурге возросли на 16,7% по сравнению с тем же периодом 2009-го.

Участков стало меньше

Изменение спроса на вторичном рынке стало заметным уже летом – количество продаж домов и земельных участков в 2010 году выглядело более сбалансированно. До 70% запросов, по оценкам Общества землепользователей «Прогаль», приходилось на дома и дачи – это обычное соотношение для загородного рынка. В 2009 году земельными участками интересовалось около 50% покупателей – отчетливо прослеживалось желание строиться самостоятельно, своего рода попытка сэкономить, получив рассрочку на время строительства. В сезоне-2010 таких клиентов было гораздо меньше, а ключевым словом при приобретении участка становится слово «коммуникации». Участки, которые обладают коммуникациями «в натуре», постепенно начали расти в цене.

Андрей Уманский отмечает: купленная в прошлом году земля осваивается достаточно активно. По его наблюдениям, до 70% купленных в последние два года участков находятся в стадии застройки. Сходные наблюдения у Станислава Азацкого, директора компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»: из участков, что приобретались в посткризисный период, ни один не был выставлен на вторичную перепродажу.

Почем фунт лиха

Анализ ситуации с ценами по итогам 2010 года получается неоднозначным. Конечно, вторичный рынок в известной степени затоварен неконкурентоспособным предложением. Но на рынке недвижимости нет такого недостатка, который бы не компенсировался ценой. Поэтому поведение цен во многом зависело от качества предложения: переоцененные объекты, дома больших площадей и устаревших концепций, участки без коммуникаций потеряли в стоимости. Качественные предложения или оставались в прежней цене, или даже немного дорожали. Говорить можно скорее о ценовой стабилизации рынка, считает Станислав Азацкий.

Самым дорогим по-прежнему остается Курортный район Петербурга, второе «ценовое» место занимает Всеволожский. В целом стоимость домов и участков за год понизилась – в зависимости от типа объекта на 10–15%, а по отношению к лету-2008 падение цен составило 35–40%. Но если в прошлом году покупатель мог торговаться и выбивать скидку до 30%, сегодня реальный размер торга резко упал. Риэлторы считают, что на многие объекты цены все-таки остаются завышенными: собственники, которые выставили дома на продажу весной, посчитали, что кризис уже закончился. Только ближе к осени они начали пересматривать свои позиции – и этот процесс может продолжиться в текущем году. «Существует, например, устойчивый спрос на дома в Выборгском, Приозерском, Всеволожском районах – по цене 6–8 млн руб., – говорит Станислав Азацкий. – А предлагаются дома требуемого качества по 10–12 млн». Пока не произойдет подвижек в цене, варианты зависают в листингах.

Основная часть спроса, между тем, все еще сосредоточена на «экономных» объектах. Покупают в первую очередь недорогие земельные участки стоимостью до 1,5 млн руб. Например, востребованными по-прежнему остаются участки в сегменте эконом-класса, то есть по цене до 100 тыс. руб. за сотку по всем направлениям. В секторе дач средняя цена предложений – примерно 90 тыс. руб. за сотку, наиболее низкая цена – около 30–40 тыс., это участки на дальних направлениях (так называемые дальние дачи).

Второй тип востребованных объектов – недорогие дома примерно за 2–4 млн руб. в садоводствах или поселках. Правда, покупателей все меньше тянет к удаленным населенным пунктам (вроде Волховского района, который пользовался популярностью в 2009 году), они предпочитают подыскивать варианты поближе.

Первичке составлена конкуренция

С середины лета-2010 и доля «дорогих» сделок стала расти – первоначально увеличилось число интересантов в ценовом диапазоне от 5 до 8 млн, а к осени «подтянулись» и клиенты, готовые платить 10–12 млн за объект. «Изменился и качественный спрос – появились сделки на суммы свыше 10 млн руб., каких практически не было в 2009 году, значительно расширился диапазон сделок в ценовом интервале от 3 до 10 млн», – говорит Леонид Веденеев, директор северо-восточного департамента агентства «Александр». Более активно пошли и продажи пригородных объектов на торгах Фонда имущества – к концу сезона оказалось реализовано 55 участков ИЖС, конечная их цена превысила стартовую почти на 100 млн руб. Участки в южных пригородах, например в Стрельне, продавались по 4–5,5 млн за 10–12 соток, в Зеленогорске – от 6 млн за 20 соток. Дачи в Комарово и Солнечном были проданы по 14–15 млн, в Зеленогорске – под 30 млн руб.

Причем эксперты отмечают, что в ценовой нише от 8 млн и выше снова играет роль фактор окружения – озеро через дорогу или лес за забором повышают шансы объекта на быструю продажу. В основном в этом ценовом сегменте покупатели сегодня хотят приобретать жилье высокой степени готовности, чтобы как можно быстрее начать им пользоваться. Изрядную часть этих новых покупателей составили те, кто раньше ориентировался на рынок коттеджных поселков. Можно даже сказать, что минувший год со стороны этой группы покупателей стал годом повышенного интереса к объектам вторичного рынка. Это не победа вторичного рынка, а некоторый провал первичного – предложений «под ключ» на рынке строящегося жилья стало меньше, а именно на них сегодня и сосредоточен основной покупательский спрос.

Вплоть до кризиса рынок коттеджных поселков неизбежно оттягивал на себя изрядную часть покупателей «среднего класса» и выше – значительный выбор предложений на любой вкус и цвет делал его гораздо более привлекательным для покупателей. Покупатель предпочитал приобретать дома из первых рук, и многие застройщики самостоятельно продавали свои объекты, даже не прибегая к помощи риэлторов. После затишья 2009-го в 2010 году стало ясно: качественная недвижимость на вторичном рынке является самым востребованным товаром у покупателей, так как большинство имеющегося предложения на первичке предполагает дальнейшие инвестиции – в основной своей массе речь идет просто об участках или об участках с подрядом. В первую очередь это касается эконом-класса, где готовые объекты можно пересчитать по пальцам. И в ближайшие два-три года ситуация вряд ли изменится.

Дата публикации: 14:49 14 февраля 2011

Источник: bpn.ru