Преобразование промышленных зон. Новаторские концепции

По информации правительства Москвы, в настоящее время около четверти всей площади столицы занимают промышленные зоны. Это территория порядка 20 500 га. Согласно Генеральному плану развития города площади промышленного назначения до 2020 г. должны быть сокращены до 15 000 га. Преобразование промзон, строительство новых деловых центров и торговых комплексов вместо устаревших производств, не отвечающих реалиям, являются одной из важнейших задач, стоящих перед московскими строительными компаниями. О проблемах их реорганизации и преобразования корреспонденту журнала рассказывает президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев.

— Ваша компания работает на рынке недвижимости более 10 лет и в основном специализируется на переводе промышленной недвижимости в офисную, торговую. Каковы механизмы данного процесса?

— Мы перепрофилируем территории строго в соответствии с решениями НИиПИ Генплана. Да иначе и быть не может. Если, к примеру, купить действующее предприятие, которое выпускает нужную для города продукцию, и попытаться на его месте построить торговый комплекс, то московские власти этого не допустят. Следовательно, перед покупкой необходимо в первую очередь тщательно изучить ситуацию, чтобы четко представлять, что можно делать на данном участке, а что — нельзя. Например, мне несколько раз предлагали купить производственную территорию, я обращался за информацией в префектуру округа, где она находится, и узнавал, что предприятие действует, что там трудятся несколько сот человек. Естественно, я отказывался от покупки. Цена ошибки в таком случае слишком велика. И дело не только в цене. Мы никоим образом не хотим провоцировать развал дееспособных организаций. Это наша принципиальная позиция: покупать и переоборудовать только те заводы, которые уже не функционируют. Если даже на фактически пришедшем в упадок предприятии еще остаются какие‑то сотрудники, мы стараемся убедить их продолжать работать на данной территории, пытаемся найти для них места.

Если же решение о перепрофилировании промзоны принято, дальше все происходит просто, поскольку механизм четко отлажен. Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это 26 тыс. кв. м площади; торговый комплекс «Подсолнухи» на Открытом шоссе начал принимать арендаторов спустя чуть более полугода после начала работ.

— Неужели при перепрофилировании промышленной территории не возникает никаких трудностей, скажем, с оформлением документации или чисто технических?

— Преобразование промзоны, переоборудование промышленных зданий на порядок сложнее, чем новое строительство на свободном участке. Но при грамотном профессиональном подходе оно дает отличный экономический эффект. В первую очередь мы выигрываем за счет скорости: при новом строительстве около двух лет уходит только на разработку и согласование всей необходимой документации и год-полтора — непо­средственно на строительство. Таким образом, возврат вложенных средств начинается лишь через три-три с половиной года.

При переустройстве промышленной территории мы практически сразу начинаем работу на объекте: более или менее готовые помещения (такие есть на каждой промзоне) сдаем в аренду сразу, на площадях, не требующих масштабной перестройки, делаем текущий ремонт и тоже сдаем, а потом уже начинаем перепланировку и ремонт оставшихся помещений.

Хотя некоторые сложности, конечно же, могут возникать. Ведь на территории промзон зачастую расположены самые разные предприятия. И если, к примеру, мы приобрели территорию одного из них, а рядом продолжает действовать какой‑нибудь завод, то ни офисы, ни квартиры в этом районе никому не будут нужны. Кроме того, существуют и защитные зоны вокруг предприятий, на которых вообще нельзя строить жилье, что накладывает определенные ограничения при переоборудовании того или иного объекта. С подобной ситуацией мы столкнулись при строительстве технопарка «Кожевники», в связи с чем и приняли решение возводить на проблемном участке технопарк, а не жилье, магазины или офисы.

Что касается документации, то на все работы с промышленными территориями в Москве существуют сложные регламенты, но если их знать, то изменить назначение промзоны легко. Первый этап — обследование территории. Его проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В. Ресин. При этом бумажной волокиты возникает на порядок меньше, чем при новом строительстве.

— Название вашей фирмы «Эко­офис» как‑то связано с экологией?

— «Экоофис» — это экономный и комфортный офис, но об экологии мы не забываем. В наше время не думать о ней — преступление. Кстати, у нас работает своя мощная электрическая подстанция. так вот: ее оборудование снабжено специальными защитными экранами. Мы делали замеры магнитного и электрического полей — все показатели в норме. Так что о здоровье наших арендаторов мы заботимся.

— Расскажите о наиболее значимых для вашей компании объектах?

— Свой стартовый проект — офисное здание на Арбате — компания реализовала еще в 1995–96 гг. Затем были другие адреса: 2-я улица Машиностроения, 17а; улица Подольских Курсантов, 3 (это в 10 минутах от станции метро «Пражская»); Большая Семеновская, 20 (первый опыт работы с компанией «Мебель России»).

Мы стараемся, чтобы каждый проект имел свою изюминку. К примеру, рядом с бизнес-центром у метро «Пражская» разбит парк с голубыми елями — арендаторам очень нравится.

В районе станции метро «Павелецкая» есть проект — технопарк «Кожевники». Это офисно‑складской комплекс общей площадью 48 тыс. кв. м, он расположен на закрытой охраняемой территории. Здесь удобный подъезд для фур и железнодорожных составов.

Но самый интересный проект, безусловно, бизнес-парк «Дербеневский». Во‑первых, он расположен в центре города. Во‑вторых, уникальны проведенные работы. Располагавшийся там кожевенный завод лежал в руинах: разрушенные коммуникации, ветхие здания. Меньше чем за год мы сделали невозможное. И сейчас уже видно, что комплекс удался.В 2004 г. бизнес-парк «Дербеневский» был удостоен Первой независимой премии Commercial Real Estate Awards 2004 в номинации «Лучший бизнес-центр класса В». Кроме того, на состоявшемся в рамках VII Национального конгресса по недвижимости конкурсе «Профессиональное признание» бизнес-парк «Дербеневский» объявили победителем в номинации «Лучший реализованный девелоперский проект — 2004».

— Сроки, в которые вам удается все это делать, действительно впечатляют. Раскройте секреты менеджмента.

— Сроки, как я уже сказал, обусловлены чисто экономическими соображениями. На данный момент суммарная площадь наших объектов составляет 120 тыс. кв. м. Коллектив компании насчитывает более 800 человек. Еще одна наша особенность заключается в том, что мы практически не привлекаем сторонние организации, все делаем сами с начала до конца. У нас свои проектная служба, брокерское подразделение, строительная компания; мы даже создали собственное охранное предприятие. Это тоже одна из основ нашей стратегии — комплексный подход. Что касается организационных секретов, то они представляют собой, в общем, простые вещи: набрать профессионалов и сделать так, чтобы уровень их оплаты был четко связан с конечным результатом труда. В нашей строительной компании, например, мы ввели бригадный подряд: сдал работу в срок и с первого предъявления — получил зарплату и премию, сдал в срок, но с замечаниями — только зарплату, испортил инструмент или материалы — вычет. Это работает.

— Какие перспективные проекты можно с уверенностью назвать успешными в будущем?

— В конце 2004 г. состоялось открытие первой очереди нашего нового проекта, торгово‑развлекательного комплекса «Подсолнухи». Проект реализовали за год, рассчитан комплекс на три спальных района: Метрогородок, Богородское и Преображенское. Кроме того, он стал центральной площадкой ВАО для проведения всевозможных праздничных мероприятий, спортивных праздников, народных гуляний, ярмарок и так далее. В проекте предусмотрены все самые интересные позиции в отношении расположения и развития транспортных развязок столицы и инфраструктуры четвертого кольца. Комплекс расположен между конечной станцией метро «Улица Подбельского» и будущей остановкой электрички Московского железнодорожного кольца. Тем самым территория ТРК является платформой между ними. Разработана концепция перехода (семь этапов) от малого торгового центра к торгово‑офисно-гостиничному комплексу без нарушения в целом работы самого действующего торгового комплекса. Будущий бизнес-центр и гостиница, торговый центр и небоскреб — единый конгломерат, мегаполис деловой активности, будет обеспечен всей инфраструктурой XXI века.

— В заключение беседы хотелось бы узнать, что отличает «Экоофис» от других компаний?

— Основным нашим отличием является то, что все объекты компании «Экоофис» обладают новаторскими концепциями поэтапного перехода от одного формата к качественно новому, преобразуясь параллельно с развитием районов, где они расположены. Еще одна составляющая принципа работы компании заключается в том, что такая трансформация объекта происходит на фоне его беспрерывной деятельности.