Юрист рассказал о том, как собственнику доли в квартире отбить атаку рейдеров

В последние годы на московском рынке недвижимости расширяется бизнес по спекуляциям с квартирными долями. Рейдеры выкупают незначительные доли в жилищах москвичей, а затем шантажируют основных собственников жилплощади, вымогая у них отступные либо вынуждая продать всю квартиру и отдать часть вырученных денег. О законных способах борьбы с такими махинациями рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как показывает практика, чаще всего жертвами квартирных рейдеров становятся наследники двух третей площади однокомнатной квартиры, в которой оставшаяся треть жилплощади (или меньше) принадлежит другим лицам. Чаще всего собственниками «миноритарной» доли становятся граждане, унаследовавшие ее в обязательном, безоговорочном порядке, например, нетрудоспособные дети наследодателя. Нередко собственники мини-доли, отчаявшись достигнуть компромисса с основным владельцем квартиры, продают свою часть по демпинговой цене квартирным рейдерам, которые специализируются на подобных операциях. Довольно часто свою долю продает один из бывших супругов.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена защита добросовестных собственников в виде предоставления им преимущественного права покупки доли в общей собственности. Чтобы обойти эту норму закона, рейдеры оформляют не договор купли-продажи мини-доли, а договор дарения. При дарении доли даритель не обязан уведомлять остальных сособственников о планах в отношении своей собственности. Фактически такая сделка является притворной, однако доказать факт передачи денег, чтобы признать дарение доли недействительным, на практике очень сложно. Чаще всего ситуация развивается по шаблонному сценарию. Вместе с долей — даже самой незначительной, — которую невозможно выделить в натуре (то есть в виде жилой комнаты), рейдеры приобретают право доступа в квартиру и приступают к осаде жилища. Если им удается беспрепятственно проникнуть в квартиру, то собственники основной доли оказываются под мощным психологическим прессингом. Рейдеры вселяются сами или подселяют весьма сомнительных жильцов, которые, например, затевают в принадлежащей им части квартиры продолжительный капремонт с круглосуточным стуком и сверлением, едкими запахами масляной краски.

Если рейдеров, владеющих мизерной долей, в дом никто пускать не спешит, начинается партизанская война с целью вынудить мажоритарного собственника к диалогу. Например, замочные скважины входной двери регулярно заполняются инородными предметами или клеем. Хозяину квартиры приходится постоянно вскрывать двери и менять испорченные замки. Зачастую рейдеры ведут видеосъемку и пытаются спровоцировать драку. Если доходит до рукоприкладства, то рейдеры фиксируют даже самые незначительные следы «побоев» и принимаются шантажировать жертву угрозами уголовного преследования.

Если собственник основной доли сдается, рейдеры выкупают ее по заниженной цене, а затем продают квартиру либо, наоборот, вынуждают «мажоритария» выкупить их мини-долю по максимальным расценкам. Рентабельность таких операций может достигать 40–60%. Между тем, по словам адвоката Олега Сухова, у собственников основной доли всегда есть возможность сохранить за собой всю квартиру. Самый простой вариант — договориться с собственником мини-доли и не допустить ее перепродажи рейдерам. Если же сделать этого не удалось, существуют эффективные судебные способы защиты прав. В последнее время судебная практика складывается таким образом, что за собственником значительной доли часто признается приоритетное право на выкуп меньшей доли и преимущественное пользование жильем. Чаще всего такие вердикты выносятся в том случае, если проживание владельцев меньшей доли в квартире будет сопряжено с пользованием чужой долей собственности, что противоречит требованиям ст. 209 ГК РФ.

Собственники большей доли могут добиться через суд принудительного выкупа меньшей доли. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.

«Выкуп по суду осуществляется на основании экспертизы, которая оценивает долю намного дешевле, чем ее рыночная стоимость, определенная пропорционально рыночной стоимости целой квартиры. Истцом в целях обеспечения иска на депозит судебного департамента перечисляются денежные средства, соответствующие стоимости доли, принадлежащей ответчику в спорной квартире. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник мини-доли утрачивает право на долю в общем имуществе», — поясняет адвокат Олег Сухов. И рекомендует при возникновении конфликтной ситуации сразу обратиться в суд с требованием принудительного выкупа. При этом ни в коем случае нельзя пускать рейдеров в квартиру, так как в суде необходимо будет доказать, что владелец мини-доли в спорную квартиру не вселялся и не проживает в ней, не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.