Льготными ипотечными кредитами смогут воспользоваться далеко не все

В марте 2015 года банки начнут выдавать ипотечные кредиты под 13%. Для этого правительство России хочет выделить 20 млрд рублей на субсидирование ставок. Однако уже на этапе создания механизма распределения этих денег выяснилось, что доступ к субсидированным кредитам будет сужен таким количеством ограничений, что строительный рынок не почувствует государственной поддержки. Плюс ко всему, говорят строители, на эти цели нужно минимум 50 млрд, а никак не 20.

В марте 2015 года правительство России намерено запустить программу субсидирования ипотечных кредитов размером 20 млрд рублей для снижения их ставки со средних сейчас 17 – 20% до 13%. Такое решение принял премьер-министр Дмитрий Медведев на совещании, которое прошло в Москве в понедельник, 2 февраля.

Вслед за этим совещанием началось обсуждение этих планов в министерствах, в результате которого сузились критерии, по которым банки смогут рассчитывать на субсидии и по которым покупатели квартир — брать займы по льготной ставке. Банки, которые смогут рассчитывать на субсидию, будут выбираться по результатам конкурса Минстроя. Использовать кредиты можно будет только на жилье экономкласса в новостройках, первоначальный взнос должен будет составить не менее 20%. На льготный кредит, скорее всего, смогут рассчитывать только заемщики, для которых приобретаемое жилье будет единственным либо необходимым для увеличения жилой площади в свете рождения двух и более детей, а наибольшая сумма кредита будет ограничена в зависимости от расположения объекта.

Условия программы Министерство строительства планирует сформулировать до конца февраля. Заработает она в марте, в худшем случае — в апреле, сказал Михаил Мень. По расчету чиновника, 20 млрд рублей из федерального бюджета могут увеличить общую выдачу ипотеки по итогам 2015 года на 400 млрд рублей. В результате падение рынка ипотеки в России в нынешнем году, которое ожидают в четырехкратном размере с 1,7 трлн до 425 млрд рублей, станет двухкратным (до примерно 850 млрд), убежден министр.

В России каждую третью квартиру берут в ипотеку, а в новостройках — 40 – 50% всего жилья. Поскольку жилищные кредиты являются двигателем строительной отрасли, через их субсидирование и решено было поддержать девелоперскую область. Цены на жилье, по прогнозу Меня, будут расти в 2015 году сообразно инфляции и не будут зависеть от курсов евро и доллара, так как доля импортных товаров в возведении домов составляет 10%. По итогам января инфляция в Петербурге составила 5%, а в России — 3,9%.

Падение спроса на ипотеку в Петербурге началось уже в январе, после двухмесячного бума, вызванного желанием горожан успеть взять ипотеку по еще не сильно повышенным ставкам и стремлением вложить девальвируемый российский рубль в находящуюся всегда в цене недвижимость. Как сообщила «Фонтанке» управляющий директор по ипотеке петербургского филиала ВТБ24 Ирина Зуева, в январе прошлого года в банк поступило 2549 заявок на ипотеку, а в январе 2015-го — всего 1011 штук.

«В связи с резко изменившейся макроэкономической ситуацией мы прогнозируем серьезное падение объема выдачи ипотечных кредитов, хотя кредитные ипотечные портфели ключевых банков на рынке при этом пока еще продолжат пусть и минимально, но все же расти. До объявления о запуске с марта 2015 года государственной программы по субсидированию процентных ставок по ипотечным кредитам мы предполагали, что объем выдачи ипотеки в Санкт-Петербурге в 2015 году в целом сократится более чем в три раза. С учетом данной программы выдача ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом сократится в два раза», — сказала Зуева.

Судя по данным Центробанка, банки Петербурга выдали около 40 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 100 млрд рублей. Исходя из этого сокращение объемов ипотеки в городе может составить не 70 млрд, как предполагает ВТБ24, а около 50 млрд. Аналогичный прогноз и по самому филиалу банка в Петербурге: по итогам года объем выданных кредитов составит около 15 млрд, в то время как за 2014 год эта цифра составила 32,4 млрд.

Не ощутили падения рынка ипотеки в Северо-Западном Сбербанке. В январе банк одобрил 2,5 тыс. заявок на ипотеку, что на 14% больше января 2014 года, сообщили «Фонтанке» в кредитной организации. «Количество выданных [в январе] кредитов увеличилось на 45,3% и составило 2709 единиц. Объем выданных кредитов вырос в полтора раза, до 4,8 млрд рублей», — сказали в Сбербанке. Рост числа одобренных заявок, по данным «Фонтанки», связан с тем, что в Сбербанке самые низкие ставки — от 14,5%, что позволило ему перетянуть к себе потенциальных клиентов других банков. Рост денежных объемов выдачи в январе в большой степени обусловлен ростом спроса на ипотеку в ноябре – декабре, так как между подачей заявки и получением денег во многих случаях проходит два-три месяца.

Один из крупных агентов недвижимости — «Петербургская недвижимость» — в январе заключил 2 тыс. сделок на первичном рынке, что соответствует показателю января 2014 года. Статистики по доле ипотеки в составе этих сделок и по количеству заявок на кредиты в компании не ведут. В компании также сообщили, что в 2014 году в Петербурге и пригородной части Ленобласти застройщики продали 5,2 млн кв. м квартир в строящихся домах, и это на 32% больше, чем в 2013 году (3,9 млн кв. м). Как будут снижаться объемы продаж в нынешнем году, пока неясно, но сомнений в этом не возникает даже у главы Минстроя Михаила Меня.

Гендиректор и председатель правления группы ЛСР Александр Вахмистров поддерживает планы правительства. По его прогнозу, эффект от, казалось бы, небольшой в масштабах страны суммы 20 млрд рублей составит не 400 млрд, а 500 – 600 млрд рублей. «Падение продаж жилья зависит от наличия или отсутствия ипотеки, поэтому планы правительства я приветствую, это для рынка очень хорошо. Причем эти деньги можно будет распределять только по условиям закона о долевом строительстве, чтоб никакие суррогатные схемы не работали. Это тоже правильно», — сказал Вахмистров.

Есть и противоположное мнение. Владелец компании «Легенда» Василий Селиванов считает ничтожной поддержку правительства. «Просили 400 миллиардов, рассчитывали на 200, ну а получилось двадцать. Наверное, если ставить миллион ограничений на получение субсидированных этими деньгами кредитов, 20 миллиардов хватит на всю страну. Вот только механизм получения будет похож на выдачу некоего уникального гранта, доступ к которому будет удовлетворять крайне редким для рынка критериям», — считает он.

В подтверждение своих слов Василий Селиванов привел некоторые расчеты. По его информации, субсидирование ставки будет равняться разнице между фактической ставкой банка, которая состоит из ключевой ставки ЦБ (сегодня она равна 15%) и наценки банка (3,5%), и 13 процентами, то есть компенсировать будут 5,5% от ставки по кредиту.

«Глава Минстроя говорит, что с учетом субсидий ипотека в 2015 году сократится в два раза, то есть до 850 млрд рублей, — это ссудная задолженность по стране после уплаты первых взносов и так далее. Компенсация одного процента от этой суммы составит 8,5 млрд рублей. А компенсация 5,5% — около 50 млрд. То есть минимум нужно столько денег. Но даже если удастся удержать падение ипотеки в нынешнем году до 850 млрд рублей, сокращение ипотечного рынка в два раза означает падение рынка первичного жилья на 30 – 40%. Здесь зависимость прямая, и двукратное падение — это крайне много», — отметил он.