Цена квадратного метра в премиальных объектах увеличилась, в элитных остается стабильной

В ходе обработки статистических данных по сегменту дорогой недвижимости специалистами Urbanus.ru не было выявлено крупных колебаний цены квадратного метра в элитных новостройках Москвы. Вместе с тем, премиальное жилье заметно прибавило в цене.

Цена квадратного метра в проектах элит-класса с июля по сентябрь оставалась стабильной. Колебания происходили в довольно узком коридоре для данного сегмента: от 826,1 до 843,4 тыс. рублей. Напомним, что пиковые показатели этого года были достигнуты в мае — 875 тыс. рублей. Дешевле всего эксклюзивная недвижимость продавалась в феврале — по 766,8 тыс. рублей за квадратный метр. Среднее значение по итогам трех кварталов находится на уровне 832,7 тыс. рублей. И это на 7,1% меньше, чем в прошлом году. Из 14 жилых комплексов, в которых велись продажи по ДДУ, в 4 квадратный метр стоит дороже 1 млн рублей — Bunin, Большая Дмитровка IX, Cloud Nine и Barkli Gallery. В то же время, апартаменты Balchug Viewpoint занимают нишу на стыке с премиум сегментом. Они продаются по 437 тыс. рублей за квадратный метр.

Средний бюджет сделки в элит-классе также сократился — со 127 до 105,7 млн рублей. Столь резкое падение можно было бы рассматривать, как сенсацию, но оно имеет скорее формальный характер и связано со статистическими особенностями малой выборки. В категории квартир, на которую приходится три четверти спроса, не отмечено каких-либо резких скачков цен. Фиксируется лишь 1-процентный рост (до 839,3 тыс. рублей за квадратный метр). Таким образом, импульс к понижательному тренду локализуется в категории апартаментов. Средний бюджет снизился в 5,8 раз. Средняя стоимость квадратного метра, которая годом ранее достигала 1543,1 тыс. рублей, опустилась до 775,6 тыс. рублей. Источник этой аномалии — апартамент площадью 499,7 кв. м в клубном доме Nabokov на Пречистенской набережной. В марте 2017 года он был продан за 1,55 млрд рублей, что составляет более 10% от совокупной выручки во всем сегменте.

Разумеется, появление объекта подобной финансовой величины в значительной степени исказило итоговую статистику, и соответственно, динамику по ней. Если вычесть его из подсчета, то средняя стоимость квадратного метра в прошлом году вернулась бы к отметке в 793 тыс. рублей, что вполне отвечает статистической норме. Иными словами, столь резкий обвал ключевых показателей, сказавшийся на целом сегменте, объясняется не потрясением или локальным кризисом на рынке, а просто отсутствием сделок с миллиардным бюджетом. Согласно экспертной оценке Urbanus.ru, максимальная зарегистрированная стоимость лота в исследуемой категории едва превышает 250 млн рублей (ЖК Большая Дмитровка IX). Кроме того, за последний год произошло расширение и перераспределение спроса в пользу более компактных объектов.

В премиум-сегменте на протяжении девяти месяцев отмечается чередование кратковременных периодов подъема и снижения средней цены квадратного метра. Так, третий квартал начался с самых оптимистичных данных за весь год — 442,4 тыс. рублей. Но уже в августе показатели резко пошли вниз, почти до февральского уровня, закрепившись только на отметке в 358,6 тыс. рублей. В сентябре вновь наметился рост, и рынок вновь пришел, в сущности, к тем же показателям, с которых и стартовал в 2018 году — 418,2 тыс. рублей. Тем не менее, в годовом исчислении сохранился заметный плюс.

В категории квартир квадратный метр подорожал на 11,45% (до 403 тыс. рублей). Дороже всего он стоит в проекте Depre Loft — от 780 до 800,8 тыс. рублей. На противоположном фланге находится «Квартал Триумфальный», где квадратный метр оценивается в 231,2 тыс. рублей. В категории апартаментов стоимость квадратного метра выросла на 5,19% — и на сегодняшний день в среднем составляет 414,7 тыс. рублей. Впрочем, здесь также наблюдается значительный разброс: от 222,8 тыс. рублей в Jazz до 589,3 тыс. рублей в «Эдисон Хаус».

По расчетам Urbanus.ru, две трети сделок с премиальными квартирами имеют бюджет меньше среднего, который определен в 35,61 млн рублей. В категории апартаментов средний бюджетный показатель снизился до уровня 27,86 млн рублей за счет уменьшения средней площади лота. Лишь в двух проектах — ЖК Play, где реализуются в основном компактные объекты (в среднем менее 40 кв. м) и ЖК Jazz — прайс оценивается дешевле (9,7 и 12,8 млн рублей соответственно). При этом основной массив апартаментов продается в комплексах, где бюджет находится довольно близко к среднерыночному значению — 32,0-32,85 млн рублей.