Cрок принятия решения о приобретении жилья на вторичном рынке достиг максимума, а количество просматриваемых объектов увеличилось в 2 раза

По итогам февраля в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отметили укрепление тенденции увеличения покупательской активности в этом сегменте столичного рынка жилья. Относительно января 2016 года количество обращений по вопросам купли-продажи жилых объектов (звонки, консультации) возросло на 27,9 %, а договорных обязательств о проведении сделок – на 74,2 %. Активизация спроса при этом не влечет повышение стоимости жилья. Ключевым конкурентным преимуществом на сегодняшнем «рынке покупателя» является цена, и при текущей рыночной конъюнктуре продавцы, как правило, не имеют возможности использовать в своих интересах возросшее внимание потребителей. Те в свою очередь крайне взыскательны и избирательны. Средний срок экспозиции в феврале составил 100 дней: покупатели не торопятся с принятием решений, не ожидая резких перемен на рынке.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в феврале существенно увеличился срок экспозиции: на 12,4 % относительно января и на 28,2 % по сравнению с февралем 2015 года. Более того, нынешний показатель – максимальный за историю наблюдений с 2012 года. В сочетании с активизацией покупательского спроса такую коррекцию можно объяснить крайней выдержанностью и избирательностью потребителей при принятии решении о приобретении жилплощади.

По оценкам специалистов компании, в настоящее время покупатель на вторичном рынке жилья смотрит в среднем 10 объектов, прежде чем принимает решение о покупке. Докризисный показатель на стабильном рынке был вдвое меньше – 5 объектов. «Сейчас очень часто звонит покупатель и уверенным тоном сообщает: «Знаете, мы смотрели у вас квартиру два месяца назад и теперь приняли решение ее купить». Такая ситуация на докризисном рынке – нонсенс. Решение о покупке принималось, как правило, в течение нескольких дней (а часто на следующий) после того, как был найден подходящий объект. Сейчас потребитель не торопится с выбором, понимая, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу, и не ждет резких перемен – ни положительных для себя, ни отрицательных. Условно говоря, он ходит по рынку – смотрит, выбирает, прислушивается к ощущениям… В итоге у собственника, воодушевленного частыми просмотрами, может сложиться впечатление исключительного интереса к его объекту. Но часто это иллюзия. Просто при принятии решения о покупке теперь задействовано больше квартир», - разъясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем феврале количество обращений граждан в компанию за консультациями по выставленным на продажу объектам увеличилось относительно января на 27,9 %. При этом данный показатель на 3,8 % ниже, чем в феврале 2015 года - это, в частности, свидетельствует о положительной динамике спроса в рамках кризисного периода, но не о массовом возвращении покупателя на рынок.

Одновременно в феврале в ИНКОМ-Недвижимость отмечена очевидная положительная динамика реального спроса: 74,2 % относительно января. Существенный ежемесячный прирост также не должен вводить в заблуждение – прежде всего, он объясняется «каникулярным» фактором: продолжительным периодом выходных дней в январе. Показательным в данном случае является сравнение количества договорных обязательств о проведении сделок в феврале 2015 и 2016 гг. В минувшем месяце этот показатель в компании оказался на 19,2 % выше, чем год назад.

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в феврале составил 43 456 объектов. По сравнению с февралем 2015 года их количество увеличилось на 8,9 %, однако относительно января нынешнего года снизилось на 2 %. «Активность покупателей в последние 3 месяца позволила реализовать значительную часть объектов, в том числе тех, которые находились в продаже продолжительное время», - отмечает Сергей Шлома. Его слова подтверждаются общей статистикой рынка и внутренними показателями компании: с ноября 2015 года количество эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость сократилось на 10,4 %, отрицательная коррекция объема предложения в целом на рынке составила за указанный период 6,4 %.

На фоне заметной коррекции ряда ключевых рыночных показателей неизменной осталась средняя цена предложения – 185,9 тыс. рублей за кв. м, что соответствует значению января. С начала 2016 года отрицательная динамика заявленной средней стоимости в сегменте вторичного жилья Москвы составила 0,4 %, а относительно февраля 2015 года – 7,4 %.

При незначительной коррекции с начала года показателей средних цен продолжает оставаться на максимальном уровне доля продаж с дисконтом – свидетельство в целом преувеличенных ценовых ожиданий продавцов в отношении своей недвижимости. 81 % реализованных в феврале объектов были проданы с дисконтом (среднее значение – 8,8 %). В январе рассматриваемый показатель был равен 82 % (абсолютный максимум за 10 лет наблюдений). 10 % объектов, реализованных в минувшем месяце, проданы по цене выше заявленной, 9 % - по стоимости предложения.

Валютные колебания на финансовом рынке в феврале также практически не отразились на стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, составила $ 2 408 за кв. м – это на 1 % выше соответствующего показателя января 2016 года. При этом по сравнению с февралем 2015 года отрицательная коррекция очевидна – 22,3 %. В формальном выражении текущая стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в пересчете на доллары США находится на минимальном уровне с ноября 2005 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Буракова (ст. м. «Семеновская»). Общая площадь - 13 кв. м, жилая – 10 кв. м. Цена предложения: 3 млн рублей.

Самым дорогим предложением января является двухуровневый семикомнатный пентхаус без отделки с террасой и собственным SPA в элитном ЖК в Подсосенском переулке (ст. м. «Чистые пруды»). Общая площадь – 550 кв. м. Первый и второй уровни – жилые помещения, на третьем - располагается терраса с панорамным видом на столицу, на минус первом этаже – личная зона отдыха площадью 299,3 кв. м. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 664,6 млн рублей.