Ипотека разгоняет спрос на «вторичке» столицы

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают знаковые изменения в психологии покупателей на рынке жилья Московского региона, зафиксированные специалистами компании в последнее время. Так, из-за обострения ситуации на «первичке», вызванной ожидаемым банкротством некоторых девелоперов (среди прочего, из числа наиболее крупных), а также планируемым введением новых требований к застройщикам, часть потенциальных покупателей недвижимости в новостройках (как показывает исследование, до 10% от общего числа на данный момент) начинает задумываться о переходе во вторичный сегмент жилья; к концу года их доля может суммарно вырасти до 20%.

На «вторичке» тем временем продолжается рост покупательской активности по отношению к показателям прошлого года, причем одним из основных драйверов спроса является ипотека: в сравнении с маем 2017-го количество таких сделок, согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, увеличилось на 46,1%, а доля – до 38,2% (максимальное значение для «вторички» за весь период статистических наблюдений).

В основном это было вызвано снижением ипотечных ставок при приобретении вторичного жилья в столице: если год назад средний размер ставки составлял 11,5%, то сейчас – 9,6%. Кроме того, специалисты компании также отмечают в данном сегменте уменьшение среднего размера первоначального взноса: 3-4 года назад в крупных столичных банках этот показатель варьировал от 20% до 30%, сейчас он в большинстве случаев равен 15%, а в некоторых финансовых организациях (ТрансКапиталБанк, Металлинвестбанк) первоначальный взнос еще меньше – 10%. Более лояльное отношение банков к заемщикам объясняется в том числе и изменением рыночной конъюнктуры на московской «вторичке», где цены, достигнув дна, начали постепенно расти. Соответственно, банки теперь могут не опасаться существенного удешевления залогового имущества, получаемого ими в случае неплатежеспособности заемщика.

В последнее время на первичном рынке недвижимости столичного региона все чаще имеют место прецеденты, когда девелоперы с, казалось бы, весьма надежной репутацией оказываются на грани банкротства, а покупатели жилья в их проектах – в тревожном ожидании решения дальнейшей судьбы недостроенных объектов. По мнению директора Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы, подобное положение дел – как одна из причин – может привести к перераспределению части спроса с рынка новостроек на «вторичку»: «Из-за постоянно появляющейся информации о рисках банкротства отдельных девелоперов на “первичке“ Москвы и области сейчас, образно говоря, сгущаются тучи: уже тысячи дольщиков (и, соответственно, в разы больше людей – членов их семей) не имеют четкого представления о том, в какие сроки они в итоге получат новое жилье, если это вообще произойдет. И сейчас мы наблюдаем на рынке недвижимости ту же ситуацию, что и где-то до 2014 года: тогда люди зачастую отказывались от идеи приобрести объект в возводимом жилом комплексе, опасаясь недостроя.

Однако впоследствии темпы строительства на “первичке“ столичного региона колоссально выросли, на рынок начали выходить огромные объемы нового качественного жилья, и этот страх рассеялся. Сейчас же стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года (приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера, – всегда выгодная и, главное, безопасная сделка), рушится у нас на глазах. В результате потенциальные покупатели, собиравшиеся приобрести первичное жилье, начинают подумывать о том, чтобы ради минимизации рисков уйти во вторичный сегмент и подобрать себе уже готовый объект. Согласно нашим наблюдениям, сейчас таких людей насчитывается до 10% от общего числа потребителей в сегменте новостроек».