Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 58 проектах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 630 квартир (297,7 тыс. кв. м). В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 4,3% в рублевом выражении, в элитном снизился на 1,6%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в премиальном сегменте рынка новостроек по итогам I квартала 2019 года в реализации находилось 32 проекта. За отчетный период объем предложения уменьшился на 15,9% и составил около 2 090[1] квартир (площадью 212,6 тыс. кв. м).

За прошедший квартал премиальные проекты с квартирами в открытую продажу не поступали. При этом была приостановлена реализация проекта «Квартал Триумфальный», в единственном числе представлявшего премиум-класс в районе Фили-Давыдково.

По количеству премиальных квартир по-прежнему в лидерах остается Пресненский район. Его доля выросла на 1,2 п.п. и составила 31,1% рынка. Предложение района Очаково-Матвеевское увеличилось на 2,5 п.п. до значения в 20,5%. Районам Раменки и Хорошёвскому принадлежит по 11,4% ( 1,3 п.п.) и 8,6% (-2,5 п.п.) экспонируемых квартир.

Соотношение экспонируемых квартир по типологиям не претерпело радикальных изменений. Двухкомнатных лотов по-прежнему больше всего, их доля увеличилась на 5 п.п. до значения 34,7%. Доли остальных типов квартир почти равнозначны: однокомнатных – 21,5% (-3,2 п.п.), трёхкомнатных – 21,7% (-1,7 п.п.), многокомнатных – 22,1% (-0,1 п.п.).

Квартиры в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, предлагались в наибольшем количестве – 34,9% ( 0,2 п.п.) Доля квартир в домах на стадии монтажа этажей сократилась на 4,4 п.п. до значения 24,5%. В корпусах, где производится отделка, к концу квартала предлагалось 16,7% ( 1,7 п.п.) лотов. Доля квартир в уже введенных в эксплуатацию зданиях составила 23,9%, увеличившись на 2,5 п.п.

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец I квартала 2019 года средняя цена за квадратный метр в квартирах премиум-класса составила 479 100 руб. ($7 320[2]). В сравнении с концом прошлого года показатель стал больше на 4,3% в рублевом выражении и на 6,7% в долларовом.

В разрезе по округам произошли заметные изменения среднего ценового уровня. Самый значительный рост (на 11,5%, 6,2% и 4,8%) показала средняя цена за кв. м в районах Мещанский, Тверской и Очаково-Матвеевское. Это объясняется тем, что в проектах данной локации произошло повышение цен на квартиры. В районах Даниловский и Алексеевский средняя цена показала отрицательную динамику (-9,7% и -9,0% соответственно) из-за изменения структуры предложения. Также зафиксировано понижение цен в некоторых комплексах, что привело к уменьшению среднего ценового показателя в районах Щукино (-5,4%) и Раменки (-3,6%).

На конец марта средний бюджет квартиры премиум-класса составил 49,27 млн руб. За квартал она увеличилась на 8,1%. Стоимость однокомнатных лотов в среднем равнялась 21,28 млн руб. ( 8,6%), двухкомнатных – 36,09 млн руб. ( 13,4%). Средний бюджет трехкомнатных квартир увеличился на 2% (до 50,16 млн руб.), а многокомнатных – на 10,1% (101,38 млн руб.).

Наиболее доступные предложения к концу квартала были представлены в следующих проектах:

– Spires (10,07 млн руб. за 38,2 кв. м);

– CITY PARK (11,28 млн руб. за 32,5 кв. м);

– Prime Park (11,35 млн руб. за 40,2 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце марта в премиальном сегменте:

– Capital Towers (1,76 млрд за 1 487 кв. м);

– «Вишнёвый сад» (343,3 млн за 254 кв. м);

– «Резиденция Монэ» (238 млн за 271,2 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I квартале 2019 года в реализации находилось 540[3] лотов (85,1 тыс. кв. м) в 26 комплексах. За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 7,8%, продаваемая площадь – на 3%.

За отчетный период произошел старт продаж двух новых проектов, в которых ранее велись закрытые продажи.

По количеству проектов лидерство безоговорочно принадлежит Хамовникам. На него приходится 42,3% комплексов (-1,7 п.п. в сравнении с 4 кварталом 2018 года). Далее следует Замоскворечье с 15,4% реализуемых проектов (-0,6 п.п.). Третье место разделяют районы Якиманка (11,5%, -0,5 п.п.) и Арбат (11,6%, 3,6 п.п.). Столь значительный рост Арбата обусловлен выходом нового проекта Artisan.

По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (41,6%; -2,1 п.п.). На втором месте – Якиманка (19%, -2,3 п.п.), на третьем – Таганский (16%, 1 п.п.).

Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёхкомнатные и многокомнатные квартиры: 36,6% ( 0,5 п.п.) и 33,3% (-4,4 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты – 19,9% ( 1,7 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные – 10% ( 2,2 п.п.).

Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах, введенных в эксплуатацию (57%, 14 п.п.) и находящихся на стадии отделочных работ (28%, -13,8 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе составила 10% (-1,4 п.п.). Оставшаяся часть (5%, 1,2 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2019 года средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 1 016 070 руб. ($15 530). С начала года рублевый показатель снизился на 1,6%, в долларовом – увеличился на 0,7%. Отрицательная динамика рублевого показателя обусловлена изменением структуры предложения.

В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-13,1%), Замоскворечье (-4,5%), Хамовниках (-1,9%) и Арбате (-13,9%). Причиной коррекции стало изменение структуры предложения в проектах, а также выход комплекса Artisan по ценам ниже среднерыночных, что существенно повлияло на динамику показателя в районе Арбат. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара и изменением структуры предложения.

По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 160,8 млн руб. (-6%). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 10,1%. Менее значительный рост показали двухкомнатные (4,6%). Средний бюджет покупки трехкомнатных и многокомнатных упал на 5,4% и 1,2% соответственно.