Неликвид рынка аренды: 10 процентов квартир почти непригодны для проживания

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, 30% предложения на массовом рынке найма Москвы – объекты с устаревшей мебелью, 18% – квартиры, требующие косметического ремонта (причем дисконт для таких лотов не предусмотрен), 10% объектов имеют серьезные повреждения (в этом случае скидки доходят до 40%); 65% арендодателей готовы к снижению изначально заявленной ставки найма, что в 1,5 раза уменьшает срок экспозиции объекта.

В настоящее время на столичном рынке аренды жилья, несмотря на существенное превышение предложения над спросом – на 32%, даже неликвидные лоты могут оказаться востребованными: в первую очередь за счет снижения ставок найма. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели анализ состава предложения на предмет наличия изъянов у представленных объектов, а также оценили влияние различных недостатков на их ценообразование и сроки экспозиции.

Жилье без меблировки Доля объектов, которые сдаются без мебели, составляет 34% от общего числа предложений. Такой высокий показатель достигнут за счет первичного жилья: более половины «пустых» квартир – в новостройках.

В составе немеблированных объектов можно выделить три подгруппы: лоты с минимальным набором предметов интерьера – их 18% от всего объема предложения на рынке; «пустое» жилье с полной отделкой – 12%; квартиры с голыми стенами без чистовой отделки в новостройках – 4%.

Дисконт при аренде «пустых» объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в экономклассе. Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время 10-15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Среди таких арендаторов – семьи, которые снимают жилье на время ремонта в собственной квартире и заинтересованы в том, чтобы вывезти из нее обстановку. Схожая ситуация возникает у людей, продавших свои квартиры и купивших жилье в новостройке. Причем в этих случаях аренда может растянуться надолго: до времени окончания строительства и завершения ремонта в новом жилье. Другая группа нанимателей – бригады иногородних рабочих, которые снимают “пустые квартиры под ремонт”. В кризис к указанным категориям арендаторов добавились наниматели “со стажем”, которые уже обзавелись собственной мебелью, но ищут более дешевые варианты. Также к переезжающим с мебелью можно приплюсовать участников “двойной аренды”, сдающих собственное жилье, а вместо него снимающих другое, более подходящее по цене или площади».

Кроме того, в настоящее время получило распространение явление, когда мебель приобретается по выбору квартирантов – в соответствии с их предпочтениями: в этом случае ставка найма, безусловно, не снижается.

Лоты с мебелью устаревшей и современной

Анализ экспонируемых объектов в зависимости от новизны и качества меблировки демонстрирует численное превосходство лотов с современным интерьером: их 36% от общего объема предложения против 30% с морально и физически устаревшей мебелью. 2/3 лотов с ветхой обстановкой расположены в «хрущевках», остальные приходятся на «сталинки» и «брежневки». В современных домах жилье, скорее, сдается без обстановки, нежели с устаревшим набором мебели.

Оксана Полякова: «Дисконт для лотов, так скажем, со старомодной обстановкой из прошлого века не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной мебелью. Размер арендной платы устанавливается, исходя из совокупности факторов ценообразования, среди которых на первых местах находятся статус района и тип дома, пешая или транспортная доступность метро, качество и “ассортимент” инфраструктуры, то есть характеристики, относящиеся к месторасположению объекта. Важное значение имеет состояние квартиры – требуется ли косметический ремонт, возможно, есть сильные повреждения».

Состояние квартиры Исследования специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость показали, что 18% предложения на рынке – это квартиры, требующие косметического ремонта. Такие объекты также сдаются внаем без дисконта – они изначально занимают нишу низкобюджетного жилья.

Около 10% имеют серьезные недостатки и почти непригодны для проживания – это неликвид на вторичном рынке (например, квартиры с сильными повреждениями после затопления, с разрушенными полами или проблемами с электропроводкой) либо объекты в новостройках без чистовой отделки: и те, и другие сдаются «под ремонт» – с тем чтобы работы были выполнены силами арендаторов. Однако необходимо отметить, что даже при довольно существенных повреждениях квартиры не всегда пополняют число лотов для сдачи «под ремонт». Порой хозяева обозначают их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям скидку: ее размер варьируется от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».

Сроки экспозиции Анализ предпочтений на рынке аренды столичного жилья выявил возросшую толерантность сторон сделки к ранее «непреодолимым препятствиям». В частности, 65% наймодателей сегодня лояльно относятся к снижению изначально заявляемой арендной ставки. Как следствие, объекты, оцененные адекватно ситуации на рынке аренды, стали сдаваться в полтора раза быстрее, чем при завышенной цене.

Арендаторы со своей стороны не предъявляют претензий по поводу качества низкобюджетных квартир, не ставят условий покупки новой мебели и техники в экономклассе; при найме объектов более высоких ценовых категорий договоренности о приобретении обстановки по вкусу квартиранта – стандартная практика.

Оксана Полякова: «Даже с повреждениями и пониженным уровнем комфорта низкобюджетные объекты являются драйверами спроса на рынке аренды и в экспозиции не задерживаются – они сдаются за пару дней, а недорогие лоты в хорошем состоянии, обладающие удобной транспортной доступностью, находят квартирантов вообще за несколько часов. То есть неликвида в сегменте “эконом” практически нет – это вопрос цены. В целом участники рынка аренды сегодня готовы к уступкам, понимая что “движение навстречу друг другу” в условиях экономической нестабильности – возможность без проволочек и выгодно провести операцию найма. Взаимные претензии, как показывает статистика, “тормозят” сделку на 50%».