Когда в товарищах согласья нет

В сфере жилищного законодательства всех нас, как известно, ожидают перемены. По всем прогнозам, Закон «О товариществах собственников жилья», по которому мы сегодня живем, будет в самое ближайшее время отменен в связи с принятием нового Жилищного кодекса. Как будут выглядеть законы, относящиеся к ТСЖ и всем сферам, с ним связанным? Каковы перспективы развития этой области законодательства? С такими вопросами мы обратились к Татьяне Лыковой, руководителю сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города».

– Еще в мае правительство внесло ряд законопроектов в Государственную думу, в том числе и проект нового Жилищного кодекса. Что касается отмены закона о ТСЖ, я бы дала несколько иную формулировку: речь идет не об отмене этого закона, потому что он был плох, речь идет о необходимой его доработке и поглощении его новым Жилищным кодексом, как, собственно, это и предусматривается проектом.

– Чем была вызвана необходимость переработки этого закона?

– Давайте вспомним, когда и при каких обстоятельствах этот закон был принят. Закон о ТСЖ начал разрабатываться в 1994-м, был принят в 1996-м году и для этого времени был, безусловно, революционным. Он состоял из двух основных частей. В первой части было определено понятие кондоминиума как единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и расположенных на нем строений. Вторая часть посвящена была правилам управления коллективным владельцем своей собственностью, основанным на самоорганизации, свободном волеизъявлении и демократическом централизме.

Были ли в этом законе недостатки, несоответствия и противоречия? Безусловно, не быть их не могло, так как еще не были приняты Земельный и Градостроительный кодексы, Закон «О регистрации прав на недвижимость», разработанные в том же наиважнейшем для нашей страны направлении, а именно: земля и строение на ней должны быть единым объектом, причем земля – первична. Как, собственно, это и сделано во всем цивилизованном мире. Насколько сложно и болезненно протекают соответствующие процессы, всем известно. Закон о ТСЖ в этой связке был первым.

Наиболее интересен этот закон «отметился» в части, относящейся к новостройкам. Была прописана жесткая и очень логичная последовательность перехода прав собственности от застройщика к окончательным владельцам. И той и другой стороне закон был необходим: застройщику надо сдать объект, а владельцам – грамотно его принять. Поэтому застройщику было дано право на начальной стадии строительства инициировать создание ТСЖ, которое как юридическое лицо объект и принимало. Членство в товариществе было здесь для каждого индивидуального квартировладельца обязательным. Дабы будущий владелец не покупал кота в мешке, существовала статья тринадцатая, обязывающая застройщика давать владельцу полную информацию о его правах и обязанностях до покупки жилья вне зависимости от стадии строительства. Но… реально положения этой статьи никто не выполнял. Дело в том, что она являлась как бы дополнением к гражданскому законодательству, и за ее нарушение никаких санкций не предусматривалось.

И последствия не замедлили явиться. В апреле 1998 года состоялось заседание Конституционного суда. История выглядела следующим образом: инициировала процесс конкретная гражданка из города Омска, продавшая квартиру в старом доме и купившая взамен квартиру в новостройке. Через короткое время она обнаружила, что платить за эту квартиру ей приходится несколько больше, чем она рассчитывала. Она резонно поинтересовалась у местных властей, почему? На это ей власти ответили, что в доме существует ТСЖ, которое так постановило, и членом которого гражданка теперь обязана являться. Гражданка резонно заявила, что никто ей при покупке квартиры об этом не предупреждал, никаких соответствующих документов она не подписывала, и ни в какое товарищество вступать она не планировала. Далее был найден грамотный адвокат, пошло обращение в районный суд, который эту проблему не решил, а далее – выше и выше по инстанциям, вплоть до Конституционного суда, который и принял решение: право собственности более первично, чем членство в какой бы то ни было организации. В итоге две статьи Закона о ТСЖ, предписывающие обязательность членства, пришлось отменить, в результате чего Закон сильно «провис». Необходимость доработки и дополнений стала очевидной. Этим занимался и Госстрой, и Мосгордума, и мы. Но в итоге было принято решение вынести проблемы на более высокий государственный уровень. Таким образом, в результате совместных усилий и появился проект нового Жилищного кодекса.

– Как вы к нему относитесь?

– В целом – положительно. Были серьезные опасения, что основная идея (здесь я повторюсь: земля и объект едины, и земля первична) «смажется» и в итоге ее «задвинут». Этого, к счастью, не произошло. Более того, на наш взгляд, внесены грамотные изменения и уточнения, которые стали возможными только после принятия Земельного и Градостроительного кодексов. Одновременно были разработаны методики определения минимального земельного участка, предоставляемого конкретному кондоминиуму (кстати, этого слова в новом проекте нет: почему-то нашей Думе оно показалось неприличным).

Еще существенный момент: по какому принципу резать землю? Здесь мнения поначалу разделились. Поясню: в городе застройка плотная. Предположим, мы, в соответствии с методикой, нарезали участки между двумя домами, и в результате осталась небольшая свободная полоса, на которой построить что-либо или использовать ее как-либо иначе город реально не сможет. Что с ней делать? Было предложено отдать все это на откуп местным властям, которые должны решать, отдадут ли они эту землю бесплатно или назначат за нее какую-либо цену. Понятно, что если местная власть может получить за что-либо деньги, то она постарается их получить, и в максимально возможном количестве. Также понятно, что эти весьма существенные суммы только за то, чтобы отодвинуть свою границу на два метра, кондоминиум платить не будет, а значит опять – коллизии, споры, суды… Поэтому такая идея не прошла. В проекте прописано, что такие излишки отдаются кондоминиумам бесплатно. И это решение я считаю грамотным. Можно привести еще немало подобных тонкостей, но это займет слишком много времени.

– Предполагается, что новый Жилищный кодекс будет принят (по мнению экспертов – практически наверняка). Как вы спрогнозируете его конкретную реализацию для Москвы?

– К примеру: закон обязывает обеспечить грамотное межевание. Оно, собственно, по Москве и идет, причем грамотно и планомерно, но… весьма и весьма неторопливо. И если у вас дружное ТСЖ и вы желаете получить свою землю в собственность (на что по федеральным законам вы имеете полное право, и что, теоретически, всячески приветствуется), возникает вопрос: а где граница? Закон, понятно, нужно соблюдать, и здесь Москва приняла соломоново решение: если вы такие инициативные и хотите единый объект, то мы предоставим вам землю непосредственно под домом, а потом, может быть, все это и переоформим. Понятно, что такой подход нормальное ТСЖ не устраивает категорически.

Еще один момент. Согласно новому Жилищному кодексу, если границы определены, то земля собственнику отдается автоматически, никаких посреднических организаций быть здесь не должно. Но в Москве уже завели речь о создании комиссий, которые в исключительных случаях будут принимать окончательное решение. Желание понятно, непонятно только, что именно будет под этими исключительными случаями пониматься, и сколько их в итоге будет.

– Тем не менее, предположим, что межевание произведено, исключительным наш случай не признали, и мы получили землю в собственность. Каковы наши  права и обязанности? Как реально мы эту землю можем использовать?

– Во всем мире владение собственностью дает не только права, но и налагает определенные обязанности. Если вы, жильцы конкретного дома, получили в собственность участок земли – вы не только имеете право, но и обязаны по закону определиться, кто и как вашей собственностью будет управлять. Оптимальный вариант – создание дружного ТСЖ, которое само своей же коллективной собственностью грамотно и распорядится. Но знаменитые «вороньи слободки», в которых жильцы договориться между собой не могут принципиально, реально существуют. И закон такой вариант предусматривает. В этом случае общее собрание жильцов имеет полное право передать управление своей землей какой-либо сторонней организации, например ДЭЗу, а дальше с этим ДЭЗом поодиночке разбираться. Здесь выбор за жильцами. Но, повторяюсь, по закону конкретное решение собрание жильцов принять обязано.

Теперь о том, как ТСЖ имеет право использовать выделенную ему территорию. Здесь законодательством все прописано достаточно четко. Напомню, что земля выделяется для нормального функционирования кондоминиума (я еще употребляю это слово, хотя из официальных документов оно скоро исчезнет). Понятно, что свечной заводик построить на вашей земле вы не сможете, но выбрать, что вам здесь больше всего нужно: дополнительные гостевые стоянки, большая детская площадка или эдакий мини-парк, хотите ли вы оставить свою территорию полностью открытой или хотите поставить забор и вахтера, который будет выяснять у посторонних, к кому и зачем они идут, – все это остается на ваше усмотрение.

– Последний вопрос: чем вызваны столь высокие тарифы на обслуживание дома? Не перенесется ли эта ситуация и на землю?

– Такая ситуация вызвана большим количеством неплательщиков. Эти проблемы существуют во всем мире, но не в таких масштабах. В Германии просчитано, что в среднем 2% жителей платить по различным причинам не будут, и это уже закладывается в тарифы. У нас таких неплательщиков – минимум 5%. Но в Москве основная проблема даже и не в этом, а в том, что сегодня от двадцати до сорока процентов жилья в новостройках покупают люди, которые проживать в нем не собираются: для них это способ вложения денег. Если такой покупатель сидит в Тюмени, то вытащить из него деньги на переустройство, скажем, детской площадки,  проблематично. Вот и приходится добропорядочным гражданам платить за все. Это проблема серьезная, но иного практического решения она не имеет.

Дата публикации: 10:31 25 октября 2004

Источник: bpn.ru