Взгляд регионального банка на возможность и целесообразность выпуска ипотечных облигаций

Начало развития ипотечной программы в Свердловской области принято соотносить с датой выдачи СКБ-банком первого ипотечного кредита 27 ноября 2003г. СКБ-банк, являясь наравне с Правительством Свердловской области соучредителем ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», инициировал активную кампанию по улучшению доступности жилья для населения в рамках федеральной программы развития ипотечного кредитования.

Технологический аспект данной программы предусматривает участие целого ряда операторов – федеральное агентство (АИЖК), региональное агентство (САИЖК) и кредитные организации, ответственные за первичное кредитование населения. По мере формирования кредитного портфеля, он подлежит переуступке региональному агентству на средства, полученные от АИЖК.

На начало сентября 2004 года ОАО «СКБ-банк» выдал 382 кредита на общую сумму 161 311 тыс. рублей. Из них региональным агентством было выкуплено 137 кредитов на сумму 55 413 тыс. рублей. По прогнозу главы Минпромэнерго Виктора Христенко к  2010 году ввод жилья в эксплуатацию должен возрасти с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м., что позволит увеличить долю населения, способного приобрести стандартную квартиру на стандартных условиях, с 9.5% до 25-30%. В условиях Свердловской области можно говорить об увеличении объема ввода жилья с 400 тыс. кв. м. до 1 млн. кв. м. или, в денежном выражении, с 6 млрд. рублей до 20-25 млрд. рублей.

Исходя из анализа динамики объемов кредитования и продажи закладных САИЖК, можно сделать вывод о необходимости рассмотрения вопроса о поиске альтернативных инструментов рефинансирования кредитного портфеля.

В 1998 году вступил в силу Федеральный закон «Об ипотеке» №102-ФЗ, в котором был определен ряд механизмов подобного рефинансирования – выпуск ипотечных ценных бумаг. Однако, вследствие отсутствия сопровождающих подзаконных актов, развития данное направление получило лишь в части выпуска облигаций федеральным и региональными агентствами. Процедура выпуска ипотечных облигаций кредитными организациями была прописана лишь условно.

После появления Инструкции Центрального банка Российской Федерации от 31 марта 2004 г. № 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» ситуация несколько изменилась в лучшую сторону. Данный нормативный акт прописывает связь между операциями с ипотечными ценными бумагами и нормативами Центрального банка, обязательными для выполнения кредитными организациями. Определенная фиксация «правил игры» дает толчок к более углубленному рассмотрению вопроса об использовании вышеуказанного инструмента, тем более, что СКБ-банк имеет неплохой эмиссионный опыт. На текущий момент Банком России зарегистрировано 11 эмиссий акций самого банка (общее количество акционеров превышает 35 тыс.), было произведено 2 эмиссии САИЖК, банк принимал активное участие в выпуске облигаций ООО «Спрэд», а также являлся со-андеррайтером выпуска облигаций «Трубной металлургической компании».

Анализ нормативов Цент0рального банка для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, позволяет отметить, что ОАО «СКБ-банк» в целом удовлетворяет требованиям, заложенным в данных нормативах.

Есть лишь несколько моментов, требующих более пристального рассмотрения. Так, норматив Н19 – максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций-эмитентов перед кредиторами, которые, в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств кредитной организации установлен в размере 50%. Эта мера, призванная защитить владельцев ипотечных облигаций в случае банкротства банка, носит ограничительный характер, однако в настоящее время в Государственной Думе рассматривается ряд поправок к законопроектам, позволяющим исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы и выделить его в отдельную статью по возмещению убытков. Также, для банков-эмитентов ипотечных облигаций после вступления в систему страхования вкладов, ситуация в большей степени разрешится – при расчете данного норматива используются вклады, «непокрытые» данной системой страхования, что оставляет значительный запас прочности.

Однако, меры по ликвидации нормативных пробелов в вопросе регулирования эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, предпринятые законодательными органами, являются лишь первым шагом на пути создания предпосылок зарождения эффективной и рациональной системы функционирования данного инструмента. В частности, до сих пор остается невыясненным момент возмещения убытков инвесторам в случае неплатежеспособности эмитента.

Нормативный аспект не является единственным при рассмотрении вопроса выпуска облигаций кредитной организацией. Текущая конъюнктура организованного рынка рублевых долговых инструментов свидетельствует о том, что банки-эмитенты столкнутся и с рядом финансовых проблем. В настоящее время на рынке обращаются два выпуска облигаций федерального АИЖК, имеющих государственную гарантию на номинальную стоимость данных облигаций и размер купонного дохода по ним. Общий размер эмиссий составляет 2,5 млрд. рублей. Несмотря на наличие государственной гарантии по данным инструментам, они торгуются под доходность 10% годовых, что несет премию к государственным займам того же срока в 2-3% годовых.

Учитывая соотношение уровня эмитентов и структур выпуска, можно предположить, что в нынешних условиях размещение ипотечных ценных бумаг региональными кредитными организациями может быть осуществлено под доходность в 13-15%, тогда как порог рентабельности составляет 14% годовых. Очевидно, что вопрос повышения надежности и, соответственно, инвестиционной привлекательности данного класса ценных бумаг является одним из первоочередных.

Озвученные моменты свидетельствуют о том, что существующие нормативные акты не позволяют формировать региональным банкам пассивную базу по ипотечному кредитованию за счет выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Отсутствие ясного механизма защиты прав владельцев ценных бумаг при дефолте со стороны эмитента не позволяет в полной мере рассматривать ипотечные облигации в качестве инструмента с низким риском инвестирования.

В свете того, что реальной альтернативы рефинансированию ипотечных программ региональных банков, за исключением выкупа закладных региональными агентствами на деньги АИЖК как эмитента ипотечных ценных бумаг, нет, рассмотрение вопроса об исключении из бюджета государственных гарантий по облигациям федерального агентства представляется крайне преждевременным.

Дата публикации: 09:55 26 октября 2004

Источник: bpn.ru