Проблемы малоэтажного строительства. Что мешает строить одноэтажную Россию?

Огромная территория Российской Федерации теоретически позволяет большому количеству жителей страны обзаводиться собственными домиками и участками, а не гнаться за жилплощадью в многоквартирных домах крупных городов. Тема малоэтажного строительства сейчас активно рассматривается во властных структурах. Появляются новые программы и проекты, призванные улучшить ситуацию со строительством малоэтажного жилья.

Но опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты, считают, что до улучшения ситуации пока далеко: есть целый ряд проблем, без решения которых малоэтажное строительство в России развиваться не сможет.

Дом в чистом поле

Большинство опрошенных экспертов одной из основных проблем, мешающей полноценному развитию малоэтажного строительства в России, считают отсутствие инфраструктуры.

"Малоэтажный комплекс в чистом поле построить нельзя, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Необходимо создание обширной инфраструктуры".

"Отсутствие инженерной инфраструктуры - самая большая проблема, препятствующая массовому развитию малоэтажного строительства в России, комплексной застройке территорий, - уверен вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. - Мы знаем, какая беда с дорогами в России. Особенно остро стоит именно проблема транспортной инфраструктуры - подъездов к территориям, застроенным малоэтажными домами. Решение этой проблемы требует огромных капитальных вложений".

"Отсутствие инженерных коммуникаций, дорог, больниц, школ, детских садов и остального является главным препятствием на пути малоэтажного домостроения, - подтверждает президент группы компаний "Парк Групп" Олег Маринин. - Многие люди готовы поселиться за городом, но опасаются возможных сложностей, связанных, в том числе, с неразвитой инфраструктурой".

"Сейчас высокая стоимость квадратного метра жилья, например, в московском регионе, складывается из больших затрат на строительство коммуникаций и на землю, - отмечает директор по маркетингу компании Rosinka International Group Анатолий Валетов. По его мнению, решение данной проблемы во многом зависит от государства.

"Одним из вариантов решения является выделение средств на строительство дорог, газо-, водо- и электроснабжения, - считает А.Валетов. - Сегодня государство пытается решить эти проблемы за счет застройщиков, а это в свою очередь тормозит развитие строительства". Вице-президент группы компаний "ВМП Корп." Алексей Кожевников говорит, что проблема также в отсутствии во многих регионах градостроительных планов развития территорий.

Меньше этажей - меньше выгоды

Серьезная проблема заключается и в том, что малоэтажное строительство менее выгодно для инвесторов, считает заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

"Есть простая закономерность, - говорит В.Яхонтов. - Чем больше этажей строится, тем больше прибыль. Кроме того, для многоэтажных проектов местные власти обычно используют схемы инвест-контрактов, согласно которым земля, можно сказать, бесплатно передается в проект: плата за нее берется в виде доли построенных квартир. Застройщик-инвестор не тратит средства на землю на начальном этапе и получает большую выгоду.

В сегменте малоэтажного строительства применение схемы инвест-контрактов не очень выгодно. Если в многоэтажных домах часть квартир впоследствии может быть распределена между очередниками, то давать людям отдельные дома пока никто не готов". По словам В.Яхонтова, есть еще один момент: многоэтажное жилье быстро строится и продается, что позволяет властям быстро отчитываться о введенных квадратных метрах. "С одноэтажным строительством в этом плане сложнее", - считает он.

В.Яхонтов рассказал, что в Московской области земельные участки, выделенные под индивидуальное (соответственно, малоэтажное) строительство сейчас активно переоформляются под жилищное (многоэтажное) строительство. Причина, по мнению В.Яхонтова в том, что рентабельность малоэтажных проектов ниже, чем многоэтажных. "В сложившейся на сегодняшний день экономической ситуации в России такие проекты не рентабельны для застройщиков, - подтверждает А.Валетов. - Роста малоэтажного строительства в стране не будет, если не будет государственной поддержки". Представитель компании-крупного игрока на рынке жилой недвижимости, пожелавший остаться неизвестным, сообщил и о других проблемах, делающих малоэтажную застройку невыгодной.

"Наряду со взятками чиновникам, получение земли возможно только с обременениями, - рассказал собеседник агентства. - Кроме того, строительство доступного жилья невозможно, пока монополизирован строительный рынок. Ситуация может измениться только с приходом в Россию крупных иностранных игроков".

Этажи и закон

Председатель Комиссии общественной палаты РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев считает, что проблему, связанную со строительством многоэтажных домов вместо малоэтажных, могло бы решить зонирование территорий, прописанное законодательно.

"Пока нет зоны, на которой строить дома, например, выше 4-х этажей нельзя, там будут возводить все 14,- говорит В.Глазычев. - Поэтому нужен современный тип генерального плана и правил застройки, принятый как закон, но не исполнительной властью, а представительным органом власти, то есть, понимающим экспертным сообществом". По мнению В.Глазычева, такой закон должен приниматься в открытой, прозрачной дискуссии экспертами.

"Но сейчас такая практика не распространена, - отмечает В.Глазычев. - Сейчас всем привычнее действовать по принципу "я - строитель, вы - начальник, я к вам приду и договорюсь". Пока распространено такое положение вещей, серьезных путей для развития малоэтажного строительства на самом деле нет".

"Развитие малоэтажного строительства возможно только в двух случаях, - соглашается Владимир Яхонтов. - Если власть введет определенные законодательные ограничения, например, будет принято решение о том, что на определенных территориях дома свыше двух или, например, пяти этажей не строятся; либо будут созданы условия, при которых этот бизнес станет более выгодным".

Сложно приземлиться

С выбором и выделением земель под малоэтажную застройку, по мнению экспертов, тоже много проблем.

"Поскольку у нас нет четкого прогнозирования социально-экономического развития регионов, то не понятно, где осуществлять эту комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки, - говорит Владимир Пономарев. - Если вблизи городов, то транспортная сеть окажется перегруженной - добраться до центра городов будет сложно. Если вдали - то нет мест работы.

Требуется четкая градостроительная политика Российской Федерации. Должно быть зонирование, планирование застройки, увязывание ее с планами развития регионов, муниципалитетов и так далее". В.Пономарев также отмечает невостребованность земли в дотационных регионах.

"Земельного рынка в России не существует: земельные участки в дотационных регионах практически ничего не стоят, - отмечает В.Пономарев. - Поэтому любые программы сегодня по механизмам их реализации направлены на стимулирование сильных, а это приведет к дальнейшей концентрации трудовых ресурсов в сильных регионах и обезлюдиванию огромных территорий Российской Федерации".

В сильных же регионах сдерживающим фактором становятся недоступность и высокая стоимость земли, сложности с ее получением, отмечают эксперты.

"Поскольку земля очень дорогая, то и строить дома, которые находились бы в приемлемом для большинства потребителей ценовом диапазоне - затруднительно или невозможно", - говорит Олег Маринин.

По его словам, "необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков под индивидуальную застройку, и облегчить механизм получения всех документов, требующихся как для строительства, так и для регистрации дома".

"Развитие малоэтажного строительства упрется в вопрос выделения земельных участков, - считает Алексей Кожевников. - Необходимо срочно вводить землю в оборот. Например, необходима упрощенная схема перевода сельскохозяйственных территорий в земли поселений. Сегодня этот процесс занимает и время, и деньги. Так, в Московской области, в радиусе 50 км на это требуется 6 месяцев и $400-1000 за сотку".

Уровень доступа

Эксперты ответили и на такой важный вопрос, на какие категории граждан будет рассчитано малоэтажное строительство.

"Потенциальные потребители такого жилья могут быть совершенно разные, - считает Мария Литинецкая. - Тип жилья будет зависеть от многих факторов - от того, какие это проекты, от качества строительства, от себестоимости квадратного метра и стоимости земли. На недорогой земле, есть возможность строительства жилья эконом-класса. На более дорогой - можно планировать элитный район". Говоря о ситуации в Московском регионе, М.Литинецкая отмечает, что малоэтажная застройка - это дорогое жилье, так как из-за высокой стоимости земли застройщики стараются использовать максимально эффективно каждую сотку".

"При малоэтажном строительстве практически нельзя построить дома эконом-класса, - считает Владимир Яхонтов. - Выгодно строить поселки бизнес-класса и de luxe". По мнению Анатолия Валетова, развитие малоэтажного строительства поможет улучшить ситуацию с жильем, но определенному кругу людей - тем, кто нуждается в повышении статуса и качества жилищных условий.

"Сейчас в Государственной Думе завершается прохождение закона, в котором предусмотрены закрытые и открытые жилищные кооперативы, - рассказал Владимир Пономарев. - Закрытые - для социально незащищенных. А открытые жилищные кооперативы - это кооперативы, куда входят люди на рыночных условиях. В этом смысле не предусмотрены меры государственной поддержки для людей с доходами, недостаточными для самостоятельной покупки жилья. В этих программах совсем не обсуждается вопрос малоимущих граждан, малоэтажного социального жилья. При сформулированных таким образом целях и задачах малоэтажного строительства, все это не будет касаться малоимущих граждан. То есть, 20-23% людей останутся за пределами этой государственной поддержки и не смогут решить свои жилищные проблемы".