Что надо учесть, готовясь к сделке на рынке вторичного жилья

Сейчас выгодно покупать и продавать

Цены на квартиры продолжают снижаться. Однако резкого и значительного падения эксперты не прогнозируют. Стоимость столичного жилья ползет вниз, что называется, в час по чайной ложке: за неделю снижение составляет 0,1 - 0,3%. Поэтому тем, кто собирается приобретать жилплощадь, специалисты советуют особо не тянуть: из-за инфляции больше денег потеряете, чем выиграете на снижении цен.

Продавцам квартир затягивать со сделками тоже малоперспективно: падение какое-никакое идет, а роста как минимум до осени следующего года не ожидается.

Так что сейчас - подходящее время для купли-продажи.

Подтверждаем права на жилье

«Первая скрипка» в наборе, необходимом для сделки, - это правоустанавливающие документы на квартиру. Продавцу они необходимы, чтобы совершить и зарегистрировать куплю-продажу, покупателю - чтобы убедиться в принадлежности жилья и полномочиях на его отчуждение.

К правоустанавливающим относится любой из следующих документов:

• договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешний собственник-продавец;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследство;
• справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива).

Обратите внимание: если правоустанавливающие документы датированы 2000 годом и позднее (тогда вступила в действие современная система госрегистрации прав на недвижимость и сделок), то на них должна стоять печать госоргана по регистрации - Департамента жилищной политики г. Москвы или Москомрегистрации. Либо продавец должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Отдельная история - продажа первично приватизированного жилья, т. е. такого, с которым после приватизации никаких сделок еще не совершалось. В таком случае для купли-продажи понадобятся три документа:

• заявление о передачи квартиры в собственность,
• договор передачи квартиры,
• свидетельство о регистрации права собственности.

Предъявите паспорт!

Само собой, и продавец, и покупатель для оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие личность. Здесь важно иметь в виду следующие моменты:

Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и в 45 лет) и до знаменательного дня рождения осталось 2 - 3 недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию сделки.

Дело в том, что закон отводит на госрегистрацию до одного месяца, и в разгар процедуры ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания срока действия. Соответственно недействительной окажется и сама регистрация сделки, произведенная на основании просроченного паспорта.

Бывает, что внутренний паспорт у покупателя или у продавца временно отсутствует (утерян, сдан на замену). Загранпаспорт в такой ситуации выручить не сможет! По закону он признается документом, удостоверяющим личность, только при нахождении гражданина РФ за границей, а на территории нашей страны полноценным удостоверением является лишь внутренний паспорт. Так что для оформления сделки придется ждать его выдачи.

Важно

Не забудьте уговорить супруга

Для заключения сделки с квартирой, приобретенной в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга продавца (поскольку имущество, нажитое в браке, является общей собственностью мужа и жены).

Исключение составляет имущество (в том числе недвижимость), полученное после свадьбы по безвозмездным основаниям - по наследству или путем приватизации. Такое добро признается личной собственностью супруга-получателя, так что на его продажу ничье согласие не нужно.

Цифры

14 дней в среднем уходит на подготовку пакета документов для сделки у риэлторов. С учетом времени на регистрацию договора (по закону - до одного месяца) все вместе может занять до полутора месяцев.

Если граждане занимаются куплей-продажей самостоятельно, то сроки могут увеличиться в 2 - 3 раза.

Надо ли заверять договор у нотариуса

По нынешнему законодательству договор купли-продажи недвижимости можно заключить в простой письменной форме (ППФ): путем составления одного документа, который подписывают оба участника сделки (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Нотариальное удостоверение договора производится по желанию продавца с покупателем.

Плюсы такой процедуры - получение дополнительных гарантий надежности сделки: нотариус проверяет полномочия продавца, наличие всех необходимых документов и правильность их оформления, разъясняет права и обязанности сторон.

Если впоследствии сделка будет отменена судом и выяснится, что нотариус схалтурил, не проверив всех оснований законности сделки, то можно предъявить ему иск о возмещении убытков.

Минус нотариального удостоверения - расходы. Тариф определяется в процентах от цены квартиры, указанной в договоре, и составляет в среднем 0,5 - 1%.

Имейте в виду: в любом случае вам необходимо будет оформить государственную регистрацию договора купли-продажи. За это взимается пошлина в размере 500 руб.

Кстати, передачу документов на регистрацию теперь также можно поручать нотариусам - с осени прошлого года они получили соответствующие полномочия. Предполагается, что при этом будут сокращаться сроки регистрации и уменьшится количество отказов, поскольку в Росрегистрацию будут обращаться профессиональные юристы, специалисты по сделкам, уже осуществившие правовую экспертизу документов.

Как уберечься от мошенников

Рекомендации дает Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров «Открытой компании».

Часто определить мошенничество со стороны продавца можно еще на раннем этапе. Сигналами для вас должны стать: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью; любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т. п., особенно если это усугубляется выгодностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке.

На сегодня около 1,5% заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. Самые распространенные основания для оспаривания сделок:

• нарушения в процессе приватизации;
• продажа по поддельным документам, в т. ч. с использованием недействительных или поддельных доверенностей;
• недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки;
• раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;

К сожалению, некоторые факты из истории жилой недвижимости не всегда удается проверить даже профессиональным риэлторам. Например, в случаях, когда продаваемая квартира получена по наследству. В таких ситуациях агентства недвижимости рекомендуют либо выбрать другую квартиру, либо воспользоваться титульным страхованием.

Последнее обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости квартиры в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то ему выплачивается возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта.

Мнение эксперта

Чем рискуют участники сделки

Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»:

- Существует немало рисков. Прежде всего это опасность приобрести юридически «нечистую» квартиру. С обстоятельствами, которые могут привести к оспариванию сделки и к потере права собственности на приобретенное жилье.

Профессиональные риэлторы имеют возможность более тщательно проверить юридическую чистоту квартиры. Кроме того, в риэлторском сообществе есть так называемые «черные списки» недобросовестных покупателей и продавцов, так что при конкретных сделках их быстро выявляют.

Собственник - продавец жилья тоже сталкивается с определенными сложностями. Неправильная организация расчетов за продаваемую квартиру может привести к тому, что бедняга останется и без недвижимости, и без денег.

Ситуация усложняется, если в сделке участвует несколько квартир. Риэлторы помогают грамотно организовать расчеты.

Дата публикации: 10:49 19 июля 2007

Источник: bpn.ru