Ипотека зависит от "цвета" доходов

В Москве кредиты на покупку загородного дома выдают около десятка банков. Однако теоретическая возможность взять в банке кредит на строительство или покупку коттеджа еще не означает, что на практике получится это сделать. На рынке коттеджей банк и его клиента разделяет стена, кирпичики которой составлены из несовершенного законодательства, юридических нарушений при строительстве домов и неправильно оформленной собственности на землю.

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей, — американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-20 000, максимальная — зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования — 10-15 лет. Первоначальный взнос — 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от "цвета" доходов и прочих условий, а при кредитовании строящегося жилья она достигает 20% и более.

Таким образом, при покупке коттеджа в кредит процентная ставка на 1-2% выше, чем при приобретении по ипотеке квартиры. Кроме того, дороже обходится страхование индивидуального жилья. И намного более трудоемким процессом является получение всех необходимых бумаг. В настоящее время ипотечное кредитование на загородном рынке только начинает развиваться. Риэлторы признают, что процент сделок с коттеджами по ипотеке очень небольшой. По оценке компании "Сити — XXI век", около 5% сделок на рынке подмосковных коттеджей совершается с применением ипотечных механизмов. Доля клиентов, которые хотят купить загородный коттедж или дачу с помощью ипотеки, от общего количества ипотечных сделок в агентствах недвижимости невелика. Отчасти это связано с недостаточной информированностью людей о такой возможности альтернативного финансирования сделки, а также с рядом особенностей, которые возникают в процессе оформления кредита.

Хотя кредитов на покупку коттеджей выдается мало, еще меньше из них — классических ипотечных. "Часто оформляется рассрочка платежа до готовности объекта в новом коттеджном поселке. Если же покупают землю без строительного подряда, то ее закладывают и берут кредит на строительство", — рассказывает Наталья Ветлугина, зам генерального директора компании "Новый город". Еще одна схема — когда берут краткосрочный кредит (не ипотечный), для погашения которого продается квартира после переезда в загородный особняк.

С помощью ипотеки наиболее реально купить дом в коттеджном поселке, соинвестором строительства которого является банк, имеющий ипотечную программу или выдавший кредит на строительство этого поселка. В этом случае банку выгодно выдать ипотечный кредит, чтобы быстрее реализовать дома в поселке. Например, по такой схеме работает Московский кредитный банк, который совместно со строительной компанией "Эдем-Инвест" запустил программу предоставления кредитов на покупку загородного жилья. Программа позволяет с помощью кредита приобрести квартиру в строящемся доме, таун-хаус или коттедж. Естественно, возведенные "Эдем-Инвестом". Московский кредитный банк предлагает кредиты на сумму от $20 000 до $200 000 на срок от шести месяцев до пяти лет при ставке 16% годовых в валюте. Первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. В данном случае банк даже не требует дополнительного обеспечения, кроме приобретаемого жилья.

Правда, похоже, банки не очень рвутся на этот рынок. По словам директора управления ипотеки "Миэль-Недвижимости" Юлии Вербицкой, Центр ипотечных программ нашей компании сотрудничает с 35 банками в области ипотечного кредитования, однако на сегодняшний день мы можем выделить только четыре банка, которые более или менее охотно предоставляют кредиты на покупку загородной недвижимости. Это "Абсолют Банк", Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк "Сосьете Женераль Восток". Кроме того, ипотечные кредиты на покупку коттеджей предлагают Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, "Агропромкредит", Газпромбанк и Сбербанк. Кстати, последний отличается, с одной стороны, крайне консервативными требованиями к заемщикам и объектам, а с другой — очень либеральной политикой выдачи ипотечных кредитов на приобретение загородных домов. По мнению некоторых риэлторов, кредит на покупку коттеджа чуть ли не проще всего получить именно в Сбербанке.

Интересно, что один из лидеров отечественного рынка ипотеки — банк DeltaCredit заморозил программу по выдаче ипотечных кредитов на строительство загородных домов (под 17% годовых в валюте). Это решение в банке объяснили тем, что в программу планируют внести ряд существенных изменений.

Что касается Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то оно выкупает у банков кредиты на строящееся жилье. По словам специалиста АИЖК Елены Казаковой, "агентство выкупает такие кредиты только после завершения строительства и регистрации прав собственности и устанавливает по ним свою ставку — 15%". Заемщик сам принимает решение о том, взять ли кредит под более высокий процент, но при меньшей стоимости квадратного метра на этапе строительства.

С другой стороны, АИЖК не рефинансирует кредиты на покупку земельного участка без коттеджа, так как работает с ипотечными кредитами только по своим стандартам. Закладные на землю не отвечают стандартам АИЖК, согласно которым "предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика". Однако в АИЖК не исключают, что при достаточном финансировании в следующем году агентство будет выкупать и закладные на землю.

Дата публикации: 09:28 15 декабря 2004

Источник: bpn.ru