Раздел: Ипотека и кредиты / Москва - Источник: Metrinfo.ru

Демократичная ипотека: панельные новостройки под Москвой

В Московском регионе цены на недвижимость с нового года совершили очередной виток. Скоро увидим – остановятся ли они, как ожидают аналитики рынка. Но даже если цены встанут, жилье, не перестанет быть очень дорогим и для многих недоступным. Покупка квартиры на стадии строительства, в том числе с помощью ипотеки, хоть как-то облегчает участь покупателя. И наиболее желанными остается сравнительно дешевое типовое жилье – так называемые «панельки».

По поводу новостроек две новости – плохая и хорошая. Начнем с плохой. По данным Исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки, к концу первого квартала 2008 года объем предложения на первичном рынке снизился на 13%. При этом большинство девелоперов стремятся строить дорогое жилье, категории бизнес-класса и выше. Жилье эконом-класса, к которому относятся, прежде всего, панельные дома стандартных серий возводят в столице очень мало. Подтверждение этого тезиса мы найдем в свежей майской статистике Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». Так вот в общей структуре предложения новостроек (295 объектов) дома с монолитно-каркасной конструкцией составляли 88,7%, а на панельные новостройки приходилось всего 5,7%

Считается, что причина дефицита новостроек и постоянного роста цен - банальная нехватка пригодной для застройки земли. Впрочем, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, президент Агентства недвижимости «САВВА» Константин Апрелев не разделяет это мнение. Он считает, что в Москве достаточно земли для строительства и теоретически вполне возможно насытить рынок дешевым и вполне доступным жильем. Но из-за отсутствия рыночного механизма распределения земли и фактической монополизации рынка несколькими крупными компаниями, этого не происходит. Понятно, что в такой ситуации «панельки» явно не выгодны.

Постепенно дома такой категории вытесняются не только за МКАД, но и в Подмосковье, где объемы строительства типового жилья постоянно растут. Так что потенциальному покупателю можно не переживать за ликвидность квартиры – она будет только возрастать.

Догоняя бизнес-класс

Теперь относительно хорошая новость. Цены, кажется, начинают слушаться аналитиков, предсказывающих стабилизацию рынка. Как отмечает директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков, в мае темпы роста средней удельной цены предложения московских новостроек значительно снизились (прирост отмечался на уровне 2,5%), а панельное жилье эконом-класса, даже несмотря на дефицит, слегка подешевело.

Но особенно это ситуацию не облегчает. Ведь только за первый квартал этого года панельное жилье подорожало на 22%. Обзвонив компании, предлагавшие новостройки, то есть дома, которые еще строятся и, соответственно, значительно дешевле аналогичного готового жилья, выяснилось следующее. Нижняя граница стоимости кв. м. в доме эконом-класса в ЗАО составляет около $2520 - $3330. В СВАО квадрат в панельном доме серии П-44Т стоит от $3120 (стоимость квартир в монолитных домах начинается $5450). На не самом престижном Восток столицы «квадрат» в панельном доме серии П-44Т продают за $3700 - $5830. В Южном округе ценовой разницы между эконом и бизнес-классом почти и не осталось: кв. метр в доме серии П-44Т стоит $3450 - $7000; в доме монолитном доме - $5470 - $7000.

Остается искать доступное панельное жилье в Московской области. Здесь нам удалось набрести на весьма привлекательные варианты. Например, стоимость квадратного метра в строящемся жилом корпусе в Серпухове (застройщик – компания СУ-155, серия дома П-111) составляет от $1680; в ЖК «Дубовая Роща (Балашихинский район, застройщик та же СУ-155) – от $1660.

Впрочем, уже сегодня стоимость квартир в новостройках ближнего Подмосковья – даже эконом-класса – вполне сопоставима с ценами в отдаленных районах Москвы. Например, цена «квадрата» в Балашихе, Железнодорожном и Люберцах в жилых комплексах, возводимых компанией ДСК-1, составляет в среднем $2765 - $3037 в домах серии П-44Т. Учитывая категорию дома, низкими такие цены не назовешь. Так что Московская область хоть уже не Москва, но еще и не провинция.

Ипотека новостроек не испугалась кризиса

Некоторым утешением для потенциальных покупателей панельного жилья может стать тот факт, что многие банки согласны кредитовать покупку еще не построенной квартиры. Отрадно, что ипотечный кризис все-таки не испугал кредиторов, работающих на рынке новостроек. Некоторые – ВТБ-24, РосЕвроБанк, Сбербанк – даже, можно сказать, специализируются на этом. Впрочем, ипотека на первичном рынке тоже имеет свои особенности.

Прежде всего, как отметила руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российских банков Екатерина Покопцева, обычно застройщик сотрудничает с конкретным банком или банками. Поэтому клиентов, обратившихся непосредственно в отделы продаж строительных компаний, немедленно переадресовывают в банк.

Екатерина Покопцева считает, что привлекательны данные банки для застройщиков прежде всего тем, что в партнерских программах применяется так называемая «схема тройственного сотрудничества». То есть банк, как правило, кредитует одновременно и строительную организацию, которая возводит объект, и покупателей квартир – физических лиц. И хотя эта схема, по сути дела, является «законным» способом обойти знаменитый закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», для покупателей «тройственное сотрудничество» является лишней гарантией, того, что сроки строительства, по возможности, не будут нарушены.

«Крупняк» к «крупняку»Крупные строительные компании сотрудничают, соответственно, и с крупными банками. Например, - СУ-155 со Сбербанком и Независимым Строительным банком, ДСК-1 – с РосЕвроБанком и ВТБ-24, ГК «Пик» - с УРАЛСИБом и тем же РосЕвроБанком.

Для рядового потребителя Сбербанк привлекателен несколькими особыми услугами, которые сегодня очень трудно найти на рынке. Банк лоялен к возрасту клиента – готов рассматривать граждан в возрасте до 65 лет в качестве потенциальных заемщиков и созаемщиков. Причем пенсия, получаемая по старости или по выслуге лет, также учитывается в качестве источника дохода. Все остальные условия тоже вполне «божеские»: кредит выдается максимум на 30 лет под 11 – 11,5% в год на стадии строительства и 10,25 – 12,25% после завершения строительства. Минимальный первоначальный взнос – 10% стоимости квартиры.

Стоит учесть, что на кредитные средства, полученные в Сбербанке под залог существующей жилплощади (так называемому ломбардному ипотечному кредиту) можно приобрести любую недвижимость в любом регионе России, в том числе и строящуюся.

Ипотечные программы ВТБ-24 – одни из самых долгосрочных. Если в среднем ипотека дается на 15 – 20 лет, то в ВТБ-24 возможен срок в 30, 35, 40, а в исключительных случаях – и в 50 лет. (Правда, срок в 50 лет чаще устанавливают для «вторичного» жилья). Кроме этого, пожалуй, только в ВТБ-24 еще остались кредитные программы с нулевым первоначальным взносом.

Недостатком можно считать тот факт, что банк ВТБ-24 требует поручительства1-2 физических лиц или залог имущества (кроме случаев, когда квартира приобретается у ГК «Пик»). Процентные ставки тоже низкими не назовешь. В зависимости от срока кредитования (от 7 до 50 лет) и суммы первоначального взноса (от 5 до 40%) долларовые ставки колеблются в пределах 11,7% – от 15,2 % в год, рублевые –13,7% -16,2% на период строительства. После оформления права собственности и регистрации ипотеки процентная ставка уменьшается на 2 процента.

В РосЕвроБанке обеспечение по кредиту определяется индивидуально, и возможно поручительство третьих лиц, а также залог ценных бумаг или иного ликвидного имущества. Кроме этого, в последнее время также повышается срок кредитования – он заявлен до 30 лет. Также именно в этом банке самый мягкий андеррайтинг – кредит возможен, если доход устно подтвержден работодателем.

Но РосЕвроБанк предлагает самые высокие проценты (и в рублях и в долларах) – 16,5% в год при первоначальном взносе 10%; 16% в год при взносе в 20% и 15,5% в год при взносе в 30%. После завершения строительства процентные ставки уменьшатся на 1%. Кроме этого, в банке предупредили, что наши уважаемые строители продолжают успешно трудиться по «серым» схемам - вексельной схеме и предварительному договору. Так что гарантией для покупателя остается бренд компании, и ее авторитет на рынке.

Рассчитаем платежи

Попробуем примерно рассчитать, сколько денег потребуется заемщику, чтобы приобрести сегодня по ипотеке новостройку. Рассмотрим конкретное предложение – совместную программу ВТБ-24. По этой программе ДСК-1 предлагает взять в кредит строящиеся корпуса в Балашихинском районе (Щитниково), Ленинском районе (г.Московский), Люберцах (мкр.7-8).

Предположим, что мы выбрали двухкомнантую квартиру в Щитниково, в доме серии П44К, площадью 64 кв. метра, стоимостью 4 млн. 160 тысяч рублей. Дом обещают сдать в конце декабря 2009 года. Переведем все в доллары. Получается – квартира стоит примерно 175,5 тыс. долл., а кв. метр, соответственно — 2740 долл. Мы согласны на следующие условия: вносим 50% от стоимости жилья, берем на себя обязательства расплатиться в течении 15 лет. В этом случае на этапе строительства банк нас прокредитует по ставке от 13,7% годовых. Например – под 14%.

Получается, что банк предоставит нам кредит суммой 87750 долларов, ежемесячно, и пока строится дом, нам придется платить чуть больше 1000 долларов. Заемщики должны зарабатывать более 2500 долларов в месяц. Вобщем, еще по-божески.

Изменим условия. Прогоним эту же квартиру через «калькулятор» РосЕвроБанка. Там, напомним, заявленный процент повыше, который зависит, в основном, от размера собственного взноса. Предположим, мы внесем 30% от стоимости жилья при том же сроке кредитования. Нам «положена» ставка 16 % годовых

Банк предоставит нам кредит суммой 122850 долларов, и на этапе строительства ежемесячно, мы будем каждый месяц вносить чуть больше 1500 долларов. А доход наш должен быть около 3800 долларов в месяц. Тоже, в принципе, приемлемо.

Конечно, все примерные расчеты остаются примерными. «Конкретно» вами уже займутся «андеррайтеры» банка, когда начнут прощупывать на предмет платежеспособности. Однако в целом, на фоне сумасшедших московских цен подмосковная «панельная» ипотека остается наиболее здравым предложением. А, учитывая, что жилье эконом-класса превращается в дефицит, можно прогнозировать, что квартира в современном доме индустриальной серии останется ликвидной. Наконец, еще одно соображение. Учитывая предстоящую и упорно предсказываемую аналитиками стагнацию рынка, можно надеяться, что ближе к осени застройщики могут расщедриться на разные акции и скидки.

Примеры предложений ипотечных программ по новостройкам

Банк	Кредит	Сроки	Проценты	Условия
Сбербанк России	Кредит «Кредит на недвижимость»	1—30 лет	11.5-12% рубли	П/в – 10% Залог - имеющаяся в собственности недвижимость Обязательно поручительство физических лиц (при отсутствии другого обеспечения — не менее 2-х).
Сбербанк России	Кредит «Ипотечный кредит»	1 – 30 лет	11.5-12% рубли	П/в – 10% Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.
Сбербанк России	Кредит «Ипотечный+ (на жильё, построенное или строящееся при участии СБ РФ)»	1 – 30 лет	Ставка на период строительства - 11-11.5% Основная ставка -10.25—11.25% рубли	П/в – 10% приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.
Сбербанк России	Кредит «Ипотечный+ (на жильё, построенное или строящееся при участии СБ РФ)»	1 – 30 лет	Ставка на период строительства - 11-11.5% Основная ставка по кредиту - 9.5—11.25% евро	П/в – 10% приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.
Сбербанк России	Кредит «Ипотечный+ (на жильё, построенное или строящееся при участии СБ РФ)»	1 – 30 лет	Ставка на период строительства - 11-11.5% Основная ставка - 9.5—11.25% доллары США	П/в – 10% приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года
Сбербанк России	Кредит «Молодая Семья»	1 – 30 лет	Ставка на период строительства -11-12% Основная ставка по кредиту - 9.5—11.5% доллары США	П/в – 5% Залог - приобретаемая недвижимость имеющаяся в собственности недвижимость В качестве дополнительного обеспечения может быть принято поручительство физических и юридических лиц, имеющийся в собственности автотранспорт, слитки драгоценных металлов, ценные бумаги.
ВТБ-24	Кредит «Новостройки»	5 – 50 лет	Ставка на период строительства - от 11.7%, основная ставка – 9,7 евро	Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору На этапе строительства требуется поручительство 1—2 физических лиц или залог имущества (кроме домов, приобретаемых у ГК «Пик»).
ВТБ-24	Кредит «Новостройки»	5 – 50 лет	Ставка на период строительства - от 11.7%, основная ставка – 9,7 доллары	Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору На этапе строительства требуется поручительство 1—2 физических лиц или залог имущества (кроме домов, приобретаемых у ГК «Пик»).
ВТБ-24	Кредит «Новостройки»	5 – 50 лет	Ставка на период строительства - от 13.7% Основная ставка по кредиту - от 11,7	Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору На этапе строительства требуется поручительство 1—2 физических лиц или залог имущества (кроме домов, приобретаемых у ГК «Пик»).
РосЕвроБанк	Кредит «Новая квартира»	5 – 50 лет	Основная ставка по кредиту - 15.5—16.5% рубли	Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору Возможно использование дополнительных видов обеспечения — поручительство третьих лиц, залог ценных бумаг.
РосЕвроБанк	Кредит «Новая квартира»		Ставка на период строительства - 15.5-16.5% Основная ставка по кредиту - 14.5—15.5% доллары	Залог - приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестиционному договору Возможно использование дополнительных видов обеспечения — поручительство третьих лиц, залог ценных бумаг
Источник: banki.ru