Строители обещали, обещают и будут обещать – а кто будет выполнять?

Кризис доверия на строительном рынке изменил свои масштабы и направленность. Если раньше говорили о том, что у строителей возникают проблемы с заимствованиями очень трудно найти инвестора, для строительства жилых объектов, шла речь о снижении спроса на покупку квартир, считалось, что московское правительство не хочет выкупать жилье по высоким ценам, то сейчас снова вновь поползли слухи об "обманутых дольщиках".

Причем речь идет не о кризисе доверия к мелким никому неизвестным строительным компаниям, собравшим деньги и исчезнувшим с рынка. Так называемые "дольщики" СУ-155" выступали 27 апреля на митинге в Москве на Земляном валу, напротив одного из офисов группы компаний, требуя от исполнения тех обещаний, которые были даны группой несколько лет назад в рекламе. Станут ли выступления новым трендом 2009 года, покажет время, но уже сейчас стоит рассмотреть симптомы девелоперского "гриппа", чтобы понять, насколько он серьезен.

На плакатах митинговавших можно было прочесть: "Два года ждем строительства!", "Высоковольтный проезд. Заплати и получи 155 обещаний от СУ-155", "Высоковольтный проезд – черная дыра Москвы".

Суть претензий митинговавших проста. Несколько лет назад простые российские граждане ознакомились с содержимым рекламных баннеров, обещавших предоставить квартиры в срок в жилых комплексах, строительство которых только планировалось. В частности, шла речь о жилом комплексе "Новая Трехгорка" в Одинцовском районе, объектах в Нагатино-Садовниках и в Высоковольтном проезде, подмосковном жилом комплексе "Красногорье" в Павшинской пойме.

Компании, которая олицетворяла надежность и опиралась на длительный советский опыт строительства, поверили. Как сообщил корреспонденту ПРАЙМ-ТАСС один из пикетчиков, "Когда я покупал квартиру на Высоковольтном проезде в январе 2006 года, менеджеры отдела продаж СУ-155 уверяли, что стройка начнется "со дня на день", а дом начнут сдавать уже в 4 квартале 2006 года. Однако сейчас на дворе 2 квартал 2009 года, а жилье так и не сдано".

Причем, ситуация с недостроем - классическая для "СУ-155", и это признают даже юристы, работающие с дольщиками, пострадавшими несколько лет назад: "СУ-155 отличается этим много лет". На годы задерживается ввод в эксплуатацию практически всех объектов компании.

"В итоге покупатели квартир от "СУ-155" вынуждены переплачивать грабительские проценты по кредиту, выплаты по которому еще больше выросли из-за девальвации рубля", добавляет пикетчик.

По словам заведующего московской коллегии адвокатов "Адвокат недвижимости" Александра Кичихина, этих проблем можно было бы избежать, если бы на рынке действовал закон 1991 года об инвестиционной деятельности / Закон РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР – ред./, который бы "не позволил воровать ни одному строителю".

Сейчас же вексельные схемы и договоры переуступки прав, являющиеся основными схемами заключения договоров на строительном рынке – "вариации на тему пирамиды".

Пикетчики, собравшиеся на Земляном валу в понедельник, по большому счету делятся на две группы доверчивых граждан. В классическом смысле "дольщиками" называть из нельзя, так как договора долевого строительства с "СУ-155" они не заключали. Первые – это те, кто заключил вексельный договор непосредственно с ГК "СУ-155", вторые – те, кто заключил договор с одной из партнерских компаний "СУ-155" о переуступке прав. Вексель подразумевает заем денег у граждан, поэтому предъявлять его строителям для получения квадратных метров бесполезно. Приобретался он вместе с предварительным договором купли-продажи в расчете на то, что потом будет перезаключен как нормальный договор купли-продажи. Сейчас в лучшем случае, девелопер может вернуть деньги, которые за несколько лет обесценились. По словам одной из пикетчиц, в связи с кризисом доверия к деятельности группы она все же решила предъявить векселя к погашению, но от сотрудников ГК "СУ-155" получили ответ, что генеральный директор группы компаний "СУ-155" Михаил Балакин запретил выплачивать по векселям. От себя же сотрудник компании добавил: "деньги из бизнеса не забираются".

Когда заключались договора, очередь из покупателей стояла такая, что нужно было резервировать квартиру. За резервирование брали по 500 рублей в день, одна из пикетчиц заплатила порядка 10 тысяч рублей. Другая покупала квартиру по договору переуступки прав, договор заключался с партнерской компанией "Отделстрой", но оформляли менеджеры "СУ-155", за что и было им заплачено порядка 60 тысяч рублей. Покупались на стадии котлована 58 квадратных метров во втором корпусе Высоковольтного проезда в апреле 2006 года по цене 2100 долл.

На что могут рассчитывать клиенты строительной компании, заключая договор по вексельной схеме или предварительный договор купли-продажи?

По словам, руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство", юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрия Борисенко, предварительный договор больше чем в 50 проц случаев признается прекратившим свое действие автоматически через год /или изначально незаключенным/. Возможно сейчас суды будут более лояльны к неграмотности населения и жестче к построенной на этом защите застройщиков, но по прошлой практике это было именно так.

Платежи, совершенные по предварительному договору, можно требовать назад как неосновательное обогащение с процентами за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, т.к. по предварительным договорам платежи проводиться не могут, кроме случая оформления в качестве аванса по основному договору. Основного договора нет – верните полученное в качестве аванса.

Если передавались векселя, то обычно по условиям договоров можно требовать только возврата векселей, и только если они фактически отсутствуют у "продавца" - требовать деньги по вышеизложенному варианту.

Если векселя на руках, то предъявлять их необходимо СТРОГО в дату предъявления, с письменным требованием об оплате и желательно с привлечением нотариуса для соблюдения нотариальной формы протеста в неплатеже. Это в дальнейшем избавит от необходимости обращаться в суд и даст возможность получить сразу судебный приказ и исполнительный лист на взыскание. Но если срок предъявления пропущен, то тогда только судебный порядок взыскания, советуют юристы.

Удивительно то, что на вопрос корреспондента ПРАЙМ-ТАСС, обращались ли к юристам при заключении договора и уже сейчас, когда создалась нервозная ситуация, некоторые участники митинга отрицательно качали головой, повторяя, что доверились рекламе и имиджу компании. Более того, они сейчас надеются, что психологическое воздействие на руководителей группы – митинги, планирующийся автопробег с позорящими деятельность компании плакатами даст определенный результат, а именно, дома будут сданы и ключи лично вручены всем тем, кто пришел на пикет.

Представители компании никогда не отрицали, что выполнят все взятые на себя обязательства. На просьбу редакции к Михаилу Балакину прокомментировать сложившуюся ситуацию, пресс-служба прислала официальный ответ. "СУ-155" на регулярной основе доводит до сведения соинвесторов информацию о ходе строительства указанных жилых комплексов. Кроме того, у всех упомянутых ж/к действуют информационные ресурсы /www.krasnogorie.ru, www.new-trehgorka.ru, http://www.su155.ru/ru/sale/info//, где в еженедельном режиме размещается информация о ходе работ на объектах; из этих данных также видно, что строительство объектов продолжается в соответствии с графиками на 2009 год.

"СУ-155" - одна из первых компаний на рынке, которая взяла за правило общаться с соинвесторами. В рамках компании создан специальный отдел по работе с инициативными группами, сотрудники которого регулярно проводят встречи с соинвесторами и, соответственно, обеспечивают их информацией о состоянии строительства соответствующих объектов.

Упомянутый митинг проходил под эгидой политической партии, ее мотивы и намерения мы комментировать не можем, т.к. не работаем на политическом поле. Цели для встреч с представителями партии нам также неизвестны, всю работу с соинвесторами мы проводим самостоятельно", добавила пресс-служба, имея ввиду то, что на этот раз митингующие обратились к ЛДПР.

Интересным моментом является то, что группа не только не отказывается от своих обязательств: планирует дальнейшее увеличение объемов в 2009 г до 1,54 млн кв м, инвестирует в региональное строительство, например в строительство микрорайона в Заволжском районе Твери - 5,4 млрд руб, но и то, что входит в список системообразующих предприятий. Представители "СУ-155" еще осенью заявили, что компания будет ориентироваться на строительство по госзаказу – в группе компаний планируют довести долю госзаказа с 50 до 80 проц.

Власти Москвы провели 19 декабря 2008 года первые аукционы, на которых планировалось выкупить порядка 500 тыс кв м жилья у застройщиков. В рамках проведенных аукционов "СУ-155" продала городу жилья на 16,79 млрд руб. В январе представители компании заявляли, что "СУ-155" погасила задолженности перед банками на 8 млрд руб, сократив общий долг до 25 млрд руб. В феврале 2009 г "СУ-155" получила гарантии правительства Москвы на 15 млрд руб, которые должен предоставить Банк Москвы. Госгарантии предоставляются под залог имущественных прав /права требования получения денежных средств/ по государственным контрактам, заключенным с департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на сумму 16,79 млрд руб.

Государственные гарантии предоставляются "СУ-155" на срок до полного исполнения обязательств девелопера перед банком, но не более чем до 1 октября 2009 г. В феврале 2009 г ООО "СУ-155 Капитал" полностью исполнило оферту по своим облигациям – к погашению предъявлялись на 2,321 млрд руб /94 проц от объема облигаций в обращении/. В марте 2009 г "СУ-155" подала заявку на госгарантии по кредитам на 14,5 млрд руб. В компании сообщали, что эти деньги планируется направить на рефинансирование существующих займов и субсидирование ставок по кредитам. Факт подачи заявки на госгарантии – это минимальная величина кредитов компании.

На вопрос о финансовой устойчивости девелопера руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина сообщила: "События последнего полугода показывают, что ГК "СУ-155" остается одной из немногих платежеспособных строительных компаний. На сегодняшний день у компании существует ряд конкурентных преимуществ – полученные заказы на строительство соцжилья, ориентация основного производства на госзаказы, давние хорошие отношения с властями Москвы, низкий объем проблемных долгов. Однако ориентация компании на одного заказчика – государство, ставит компании зависимость от реализации госпрограмм по вводу социального жилья.

Фактически если у компании будут складываться проблемы со строительством недвижимости, то по большей части ответственность будет лежать на госорганах финансирующих ту или иную социальную программу".

Итак, альтернативным инструментом государственному контролированию может выступать только саморегулируемая организация /СРО/, в которой девелоперы должны будут контролировать друг друга. СРО в данном случае могло бы являться инструментом для давления на застройщика и в итоге исключения его из СРО с запретом на осуществление строительной деятельности. "Нужно добиться соблюдения закона о долевом участии и лишать площадок всех, кто продал хоть одну квартиру с нарушением закона", считает Ю.Борисенко.

Пока же строители устанавливают новые правила игры, сроки окончания договоров у некоторых клиентов девелоперских компаний кончаются, а строительство продолжает затягиваться. "Поскольку договоры являются юридически дефектными в отношении защиты прав инвестора, то сроки могут быть не соблюдены вовсе, но при этом застройщик рано или поздно вынужден будет вернуть деньги инвесторов плюс ставку рефинансирования ЦБ РФ /что является шикарными условиями кредитования на текущий момент/, обнадеживает Ю.Борисенко. Пока что пикетчикам не остается ничего делать, как только верить на слово.

Дата публикации: 13:54 29 апреля 2009

Источник: bpn.ru