Юрий Белышев: Себестоимость - действительно 30 тыс. за метр. Но это половина цены проекта

Министерство регионального развития РФ объявило: себестоимость строительства не может превышать 30 тыс. руб. за кв. м. По мнению застройщиков, это – максимум половина стоимости «квадрата».

О том, почему цена продаж в два раза превышает себестоимость, заявленную министерством, рассказывает управляющий Городской ДомоСтроительной Компании (ГДСК) Юрий Белышев.

– И федеральные, и городские чиновники утверждают: себестоимость строительства квадратного метра жилья составляет сегодня 30 тыс. руб. Объяснение готово: во время кризиса упали цены на стройматериалы, подешевела земля, поэтому застройщики должны продавать жилье гораздо дешевле, чем прежде. Вы согласны с этим утверждением?

– Не буду спорить с Минрегионразвития: себестоимость строительства жилья эконом-класса действительно составляет примерно 30 тыс. руб. за кв. м. Но только строительства, то есть собственно строительно-монтажных работ, а это – только 46–50% всей стоимости проекта. В этом – казуистика. Вроде бы построить дом на 30 тыс. руб. за квадратный метр можно, но жить в нем будет нельзя, так как ни инженерия, ни земля, ни многое другое в этой стоимости не учтены.

Да, земля сегодня подешевела. Но мы возводим дома на участках, купленных до кризиса. И стоимость земли в структуре себестоимости имеет большой удельный вес – до 20%, потому что при сделках цена достигала $700 и выше за кв. м возводимых улучшений.

Следующая позиция – взаимоотношения с монополистами. Платим за присоединение ко всевозможным коммуникациям, развиваем головные источники – кому нужен дом без тепла, света, воды и канализации? Вот эти «мелочи», которые делают строительно-монтажную коробку пригодной для проживания, обходятся еще в 10% в структуре себестоимости.

Далее – это стоимость денег, которая в себестоимости проекта сегодня достигает приблизительно 10%. Мы, например, к моменту привлечения средств дольщиков вкладываем в проект до 30% собственных или заемных средств. Во сколько сегодня обходится банковский кредит строительной компании? В 18–20%!

Да, сегодня при подготовке проектов меняется структура расходов. Действительно, уменьшились расходы на основные строительные материалы – бетон, цемент, но это снижение – 5–6% от стоимости СМР, то есть 2–3% в себестоимости. Одновременно другие позиции потихоньку начинают дорожать. Например, если раньше затраты на инженерию составляли 5 тыс. руб. на кв. м, теперь – 8–10 тыс.

Есть и иные обязательные расходы: дизель-генераторы на стройплощадке, затраты на продвижение, рекламу, накладные расходы. А еще есть инфляция, налоги и т. д. и т. п. Вот и получаются 55–65 тыс. руб. за кв. м вместо 30 тыс. Отсюда – средняя цена продаж в 65–70 тыс. за «квадрат», потому что компании необходимо иметь хотя бы минимальную прибыль, чтобы развиваться, выводить новые проекты. В противном случае завтра рынок будет абсолютно пустой – и в части предложения, и в части того, кто это предложение формирует.

Поэтому средневзвешенная цена – в 65–70 тыс. руб. за кв. м (с учетом всех скидок), то есть что-то около $2 тыс., на мой взгляд, – нормальная, обоснованная стоимость. То есть это та цена, которая позволяет застройщику надежно и гарантированно выполнять свои обязательства.

– Об огромной марже застройщиков ходят легенды. Велика ли сегодня рентабельность строительства?

– В среднем 6–7%, максимум – 15%. Есть компании, которые работают даже не в ноль, а в минус, продают квартиры по 48–50 тыс. за кв. м. Они, скорее всего, имеют другие цели – например, для них важнее обслужить кредиты. Возможно, идут на это вынужденно. Главное, чтобы обещанное достроили…

– А по каким ценам вы продаете квартиры на своих объектах?

– От 60 до 85 тыс. руб. за кв. м. Самые высокие цены – в жилом комплексе у Комендантской площади, потому что этот объект по себестоимости дороже. Коробка готова, на ноябрь 2009 года запланирована сдача. А есть объекты со сроком сдачи в 2010 году. Там мы продаем от 60 до 65 тыс. за кв. м, в зависимости от цены земли.

– Тем не менее, участвуя в городском конкурсе, вы продали жилье примерно по 47 тыс. руб. за «квадрат». Поступились принципами?

– Продавая квартиры городу и участвуя в конкурсе Министерства обороны, мы в данном случае решали ряд конкретных задач. Мы входим в мощный промышленно-строительный холдинг – Группу ЛСР, в составе которой есть также два домостроительных комбината. Поскольку многие застройщики перестали выводить новые объекты, сократились и объемы строительно-монтажных работ, поэтому, участвуя в конкурсе, мы стремились обеспечить дополнительной загрузкой наши ДСК. И эту задачу решили.

Далее – нам удалось «разморозить» средства, уже вложенные в эти объекты. Схема оплаты государства – 70% + 20% + 10% – позволяет нам не брать авансы и кредиты. Таким образом, в цене, по которой мы продали эти объекты, нет стоимости денег. И эти квартиры – оптовая продажа, их не надо, например, рекламировать и загружать работой отдел продаж. Кроме того, отдадим городу должное, застройщики получают реальную помощь с инженерией. Можно дома построить досрочно.

– Объекты на Ленинском проспекте, которые вы готовите для Минобороны, были заморожены?

– Нет, заморожены они не были. Можно было бы спокойно строить с привлечением кредитов и продавать на открытом рынке.

Решение участвовать в подобных конкурсах, конечно, непростое, у наших коллег отзывы разные. Но, во-первых, мы смогли решить ряд важных задач, а во-вторых, социальную значимость таких конкурсов тоже нельзя сбрасывать со счетов. Хорошо, что государство наконец намерено отдать ветеранам то, что давно задолжало. И я знаю, в каких условиях живут военные. Поэтому рад, что Минобороны изыскивает средства для решения этой проблемы.

Мы – компания крупная, заметная, живем в этом городе и не собираемся сворачивать бизнес. В обозримом будущем планируем построить 5–6 млн кв. м. За нами – два ДСК.

В этом году мы уже сдали в эксплуатацию три объекта, собираемся до конца года ввести еще пять. Заявленные сроки ввода выдержим. Впрочем, как и обычно.

– А новые проекты на рынок выводить собираетесь?

– Новые проекты будем выводить и в 2009 году, и в 2010-м. В следующем году начнем несколько новых корпусов на проектах, где уже сейчас идет строительство – в Приморском, Московском, Красносельском и Невском районах. Всего сейчас у нас в работе семь таких объемных площадок, рассчитанных на строительство очередями, – от 100 тыс. кв. м каждая.

В этом году в процессе строительства примерно 400 тыс. кв. м, в 2010-м рассчитываем выйти на 600–700 тыс. 90% объектов – панельные дома.

Ведем инженерную подготовку кварталов 28, 28А на Ленинском проспекте – под 350 тыс. кв. м жилья.

Сегодня объем средств, которыми мы располагаем, позволяет строить без остановок. Конечно, финансовые проблемы сейчас есть у всех. Но за нами стоит Группа ЛСР с качественной кредитной историей – это дает нам возможность обращаться за кредитами во многие банки. Кроме того, ЛСР – многогранный организм, располагает собственными предприятиями, строительными материалами, необходимой техникой. Поэтому мы, помимо всего прочего, можем рассчитывать и на товарный кредит от родственных компаний. Мы можем сжать бизнес внутри Группы, но мы его сохраним и, полагаю, даже увеличим свое присутствие на рынке.

– Застройщики сегодня заморозили часть объектов, не выводят на рынок новые проекты. Власти опасаются, что количество обманутых дольщиков может вырасти. Кроме того, нас пугают возможными банкротствами строителей.

– Откровенных жуликов сегодня на строительном рынке нет. Строителям не нужны обманутые дольщики. Их появление – это удар не по одной компании, по всей строительной отрасли Петербурга.

На мой взгляд, причины появления обманутых дольщиков другие – плохой менеджмент и безответственный подход к экономике проектов.

Есть принципы управления, известные еще со времен Древнего Рима. Они не менялись. Каждому – четкая задача. Единоначалие. Контрольные структуры. Но к обязанностям нужны еще и полномочия.

Жилье – не продукт ежедневного потребления. Цель – покупка за деньги, заработанные тяжелым трудом, – должна достигаться. Люди за квартирами не на улицу идут – идут в компанию, которая обещает построить для них жилье. Поэтому мы должны реально просчитывать экономику проектов.

У подрядчиков в кризис нет задачи получить прибыль. Сегодня рентабельность их бизнеса нулевая или очень низкая. Все вынужденно умерили аппетиты.

И в этих условиях надо работать максимально честно. Другим компаниям места на рынке сегодня нет. Меня, например, обмануть можно только один раз – второй раз с этим подрядчиком я работать не буду. Если бы все так поступали, мы бы быстро очистили рынок.

И условия работы должны быть для всех одинаковы. Множество объектов строится сегодня без разрешений, без экспертизы. Кто-то работает по закону 214-ФЗ, а кто-то – по предварительным договорам… или на честном слове, как я это называю. Надо, чтобы процесс перехода строительных компаний на этот закон был завершен как можно быстрее.

Мы строим по 214-му с момента его принятия в 2005 году, и хотя сложностей в работе из-за этого немало – все преодолимо. В ответ компания получает самое ценное – доверие клиентов, а значит, их рекомендации своим друзьям и знакомым и – повторные покупки. Если бы все начали работать по 214-ФЗ сразу после его принятия, вопросов про обманутых дольщиков вы бы не задавали.

В этом смысле саморегулируемые организации, по-моему, будут очень полезны: допуски получат не те, кто хочет работать на строительном рынке, а те, кто может: ведь участники рынка, как правило, все знают о своих коллегах. Если не все, то многое.

– Мы сегодня достаточно говорили о ценах. Но хочется узнать ваше мнение по еще одной «ценовой» позиции. Упорно ведутся разговоры о предполагаемом повышении цен уже нынешней осенью. Причем есть очень смелые прогнозы – рост на десятки процентов до конца текущего года. Как вы думаете, это действительно может произойти?

– Осенью резкий скачок цен вряд ли произойдет. Но ценового дна, я думаю, мы достигли – опускаться дальше некуда, поэтому рост, скорее всего, начнется. Мы, например, планируем повышение цен на некоторые объекты с высокой степенью готовности уже в сентябре – приходится учитывать инфляцию.

Полагаю, что и спрос до конца 2009 года и в начале 2010-го вырастет процентов на 10–20, так как за время кризиса отложенный спрос успел сформироваться.

Но одновременно нам грозит дефицит предложения – может быть, уже в 2010 году. Застройщики не выводят на рынок новые проекты – достраивают начатое. Раньше в продаже находилось одновременно примерно 2,8 млн кв. м, сейчас 1–1,5 млн от силы.

Уже сегодня все обращают внимание на то, что ликвидное предложение вымывается. В итоге в продаже останутся квартиры на первых и последних этажах готовых домов и в проектах на стадии фундамента.

Но до того как дефицит войдет в полную силу, наверное, может наступить равновесие спроса и предложения. Короткое равновесие, как миг, который мы все с вами можем даже и не заметить.

Елена Зубова

Дата публикации: 10:35 14 сентября 2009

Источник: bpn.ru