Московским банкам придется потесниться

Активное развитие финансово-кредитной сферы в последние годы сделало банки активными и желанными арендаторами на рынке коммерческой недвижимости. Однако кризис заставляет многих собственников пересмотреть свои представления о целесообразности сдачи принадлежащих им помещений под банковскую деятельность. Компания «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» обобщила опыт взаимодействия собственников с арендаторами-банками. Об этом рассказывает Сергей ЛОБАНОВ, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Специфика помещений для кредитных организаций

Представительства банков, их дополнительные офисы, отделения, офисы обслуживания, как правило, располагаются во встроенно-пристроенных помещениях. Представительства обслуживают юридических и физических лиц, а дополнительные офисы направлены на работу с населением — выдача и погашение потребительских кредитов, оплата услуг, банковские вклады и платежи. Поэтому они, как и магазины, очень чувствительны к местоположению — должны находиться рядом с метро или в местах, где сконцентрированы активные пешеходные и транспортные потоки, обязательно на первой линии в зоне видимости. Средняя площадь представительств — 300–400 кв. м, дополнительных офисов — 100–150 кв. м.

Для банков желателен первый этаж с отдельным входом с улицы. При этом некоторые подразделения могут располагаться выше. Размещение кредитного учреждения в бизнес-центре выглядит следующим образом: в подвальном помещении располагается депозитарий, на первом этаже — операционный зал для работы с клиентами, на других этажах — рабочие помещения для сотрудников бэк-офиса. Для банка, ориентированного на работу с юридическими лицами, этаж расположения офиса менее важен.

Техническое состояние объекта

Практически все кредитные организации имеют корпоративные требования к оформлению помещений, а поэтому стремятся делать отделку «под себя». Это вопрос целостности бренда, сохранения и развития клиентской базы. До кризиса стоимость такого ремонта могла доходить до 1200–1500 долл. на 1 кв. м. Сегодня верхняя планка несколько ниже.

Особые требования предъявляют к помещениям, в которых предполагается совершать операции с ценностями, — хранилищу и кассовому узлу. Согласно нормативам Центрального банка и органов внутренних дел в целях противодействия возможным преступным действиям такие площади должны быть технически укреплены. Для этого необходимо специальное оборудование для оконных и дверных проемов, противовзломная защита стен, специальные средства охраны. Планировка должна быть организована таким образом, чтобы никто, включая незадействованных сотрудников банка, не имел доступа в хранилище и кассовый узел, а также не мог наблюдать за транспортировкой ценностей. В эти зоны даже собственник помещения заходить не вправе, и это ограничение отдельно прописывается в договоре аренды. В здании должен быть оборудован специальный выход для совершения операций с ценностями, контролируемый охраной. Требуется также установка мощной системы вентиляции и дымоудаления.

По объему энергетических мощностей банковские помещения сопоставимы с офисными. Предприятия торговли или общественного питания по сравнению с ними более энергоемки. Однако необходимо обеспечить бесперебойность электроснабжения — нужно либо иметь резервные источники питания, либо два независимых ввода.

Соответствие помещений банковским нормативам должно быть подтверждено сертификатами, процедура получения которых занимает несколько месяцев и требует дополнительных финансовых затрат. Зато если объект уже сертифицирован для работы с ценностями, то новому банку-арендатору эту процедуру заново проходить не придется. Главное — чтобы арендодатель имел нотариально заверенные копии всех сертификатов.

Арендные отношения

Банки практически никогда не арендуют помещения, не имеющие свидетельства о праве собственности (новостройки). Ведь если это свидетельство не будет получено в течение года, разрешение Центробанка на открытие данного отделения легко аннулируют со всеми вытекающими последствиями. Поэтому юридическая чистота и корректность оформления правоустанавливающих документов, а также подтверждение всех платежей обязательны.

Из-за длительности и дороговизны процесса адаптации помещений под банковскую деятельность банки заключают договоры аренды не менее чем на три — пять лет. При этом брать на себя ответственность за досрочное освобождение арендуемых помещений они, разумеется, не хотят.

Особенно остро эта проблема проявилась в разгар кризиса. Дело в том, что на волне бурного роста последних лет кредитные организации активно развивали свои сети, тем более что арендная плата в структуре их расходов представляет незначительную величину. С одной стороны, это приводило к тому, что банки относились к числу самых платежеспособных (и поэтому желанных для собственников) арендаторов. С другой стороны — в условиях кризиса финансисты оказались одной из наиболее пострадавших категорий арендаторов. Практически все они пересмотрели планы развития, отказались от аренды малоэффективных, дублирующих отделений.

Еще одна особенность заключается в том, что возможности по использованию помещений, в ремонт и сертификацию которых было вложено немало средств, весьма ограничены. Приходящим сейчас на эти площади новым арендаторам не нужны комфортабельные условия, укрепленный кассовый узел, мощные системы вентиляции и т. п. Зато, как правило, нужно больше энергомощностей. Это, безусловно, сказывается на величине арендных ставок и востребованности бывших банковских офисов.

В настоящее время на московском рынке аренды помещений под банковскую деятельность заметна активность только региональных финансовых организаций, которые пользуются моментом для закрепления своих позиций в столице. Так, в 2009 г. компания «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» провела несколько сделок с банками из Приволжского и Сибирского федеральных округов. Среди других потенциальных арендаторов бывших банковских помещений можно выделить торговые сети (одежда, обувь и т. д.), региональные ювелирные компании, а также региональные сельхозпроизводители, которые открывают в Москве офисы по продаже своей продукции. Однако перепрофилирование банковского помещения в торговое требует дополнительных затрат, времени и денег, поэтому собственник, принимая решение о соответствующем использовании своих площадей, должен четко понимать все выгоды и риски подобного использования.

Дата публикации: 12:45 01 октября 2009

Источник: bpn.ru