Подводные камни долевого строительства

По мнению экспертов, проблема обманутых дольщиков на рынке недвижимости будет существовать до тех пор, пока сами вкладчики не станут достаточно финансово грамотными. А предложение будет всегда, пока существует спрос. На данный момент проблема не потеряла актуальности - 75% новостроек продаются по сомнительным схемам.

Все помнят, как в последние годы на рынке новостроек покупатели квартир ждали их годами, а затем оказывались у "пустого корыта". И если до кризиса мошенники просто зачастую собирали деньги с дольщиков строительства и в какой-то момент исчезали, то в кризис сюда же добавилась целая плеяда строителей, не справившихся с кризисом в промежуточном этапе строительства. Однако при всем сочувствии к обманутым дольщикам, следует понимать, что зачастую они сами становятся заложниками рисков, на которые согласились, покупая квартиру.

Ни для кого не секрет, что практически все дольщики прекрасно понимали, что покупали квартиры по так называемым "серым схемам", надеясь на извечное авось. А, кроме того, в большинстве случаев польстились на заманчивые обещания со скидками, рассрочкой и прочими приманками. В целом главной ошибкой основного большинства стала юридическая безграмотность.

Закон 214-ФЗ застройщикам не полюбился

Отметим, отношения застройщиков и покупателей жилья в новостройках регулируются федеральным законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако на практике многие застройщики стараются обходить установленные законодательством правила реализации жилья в строящихся домах. Тем более, когда рынок недвижимости переживает непростые последствия мирового финансового кризиса, доля желающих обойти законодательство возрастает.

Объясняется это просто: по 214 закону, застройщик несет достаточно жестко определенные обязательства по сроку завершения строительства дома и передачи квартир инвесторам, причем законодательство предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение обязательств: ее размер превышает доходность по любому банковскому депозиту. Но в условиях экономической неопределенности далеко не все застройщики могут быть уверены в том, что сумеют справиться со строительством вовремя. Известны ситуации, когда жилые дома превращались в объекты долгостроя, находясь в состоянии 80-90% строительной готовности.

Как отмечает Сергей Елин, генеральный директор группы компаний "Аудит и Право" ("АИП"), - "В соответствии с требованиями закона 214-ФЗ о долевом строительстве в настоящее время реализуются квартиры всего в 25-30% всех новостроек Москвы и Подмосковья. Жилье в других строящихся домах продается по различным так называемым серым схемам, среди которых доминируют сделки, совершаемые через заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры.

Предварительный договор - обмен денег на обещания

С одной стороны, подобная форма реализации жилья предусмотрена законодательством, а именно ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, которая собственно и посвящена предварительным договорам. Однако в реальной жизни такая форма сделки, которая, по сути, является неким соглашением о намерениях, имеет для заключающих ее сторон неравноценные последствия.

Одна из сторон, а именно покупатель квартиры, по условиям предварительного договора оплачивает стоимость приобретаемого жилья, которого юридически обычно еще не существует. Другая же сторона обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру - когда будет построен дом. Говоря проще, получается обмен денег на обещания. Причем договоры составляются зачастую так, что сроки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.

Иные "серые" формы продажи новостроек

Есть несколько форм продажи жилья, которые считаются иногда заменой предварительных договоров. К примеру, вексельная схема. В ее рамках покупатель помимо предварительного договора, по которому формально не платит денег, вносит их на основании второго договора - покупки векселя. Что в целом так же опирается исключительно на доверие к застройщику.

Однако все эти схемы являются обходящими законодательство, в просторечии именуемыми серыми. Можно надеяться, что со временем они выйдут из обихода рынка новостроек, но в настоящее время, к сожалению, преобладают в практике продаж. Между тем, инвестор, соглашающийся на покупку квартиры через заключение предварительного договора, должен понимать, что закон его не защищает. Такой инвестор фактически добровольно расстается с деньгами на собственный страх и риск.

Как предостерегает С.Елин: "Иногда считают, что проблема обманутых дольщиков потеряла свою актуальность. Максимальный резонанс она приобрела в середине 2000-х годов, когда конфликты застройщиков и покупателей жилья стали регулярно фигурировать в телевизионных новостях. Тогда власти Москвы и Московской области совершили достаточно серьезные усилия по решению накопившихся проблем. Более того, ныне высокопоставленные чиновники заявляют, что новой волны обманутых вкладчиков не будет. Однако такая уверенность может оказаться для покупателей жилья обманчивой.

Мы рекомендуем людям, намеренным купить квартиру в строящемся доме, рассматривать только варианты сделок, совершаемых в строгом соответствии с действующим законодательством. Не надо подвергать себя лишним рискам на и так не очень стабильном сегодня рынке недвижимости".

Дата публикации: 13:16 05 ноября 2009

Источник: bpn.ru