Сергей Иванов: Строители не хотят «раздеваться» перед банками

Застройщики по-прежнему пытаются обойти 214-ФЗ. Но большинство схем продаж нелегитимны. Редкий застройщик и один-единственный банк продают строящееся жилье по схеме целевого фондирования. Как она работает, рассказал начальник управления продаж ЗАО «Петровский строитель» Сергей Иванов.

– Компания «Петровский строитель» завершает сооружение жилого комплекса «Юнтоловская перспектива». Квартиры на объекте вы продаете по схеме фондирования. Вы нарушаете 214-ФЗ?

– Ни в коем случае. Пресловутый федеральный закон, призванный защитить участников долевого строительства, был принят еще в 2004 году и вступил в силу в апреле 2005-го, но не работает до сих пор. Дольщики, внесшие деньги в строительную компанию на раннем этапе строительства, получают не только выгоду в цене, но и риск остаться и без квартиры, и без денег.

По информации Комитета по строительству, на ноябрь 2009 года только 33 компании в Петербурге работают по 214-му, причем на долю этих компаний приходится не более 20% всех строящихся объектов. Таким образом, более 80% дольщиков доверяют свои деньги строителям практически под честное слово.

С 2010 года все строительные компании должны стать членами саморегулируемых организаций (СРО), которые будут нести коллективную ответственность перед дольщиками, но уже сейчас видно, что и эта инициатива правительства маргинализируется. В СРО вступили только 10% строительных компаний, а количество СРО уже превышает все разумные пределы. То есть уже очевидно, что огромное количество «карманных СРО» не сможет гарантировать безопасность вложения денег дольщиков в строящуюся недвижимость, а переходить на работу по 214-ФЗ строители не хотят.

Схема целевого фондирования в данном случае – хорошая альтернатива 214-ФЗ. Мы не подпадаем под действие закона о защите прав дольщиков, так как не привлекаем средства покупателей на строительство дома. Наши покупатели – не дольщики, не соинвесторы. Они просто покупают у нас готовое полноценное жилье уже после ввода дома в эксплуатацию.
 

Возможность резервирования квартир на этапе строительства позволяет сэкономить, но не влечет за собой никаких рисков для покупателя. А лучшее доказательство законности нашей схемы – участие в ней Сбербанка.

– В чем суть схемы?

– Застройщик заключает с банком договор, по которому банк финансирует строительство дома, а обеспечением по кредиту является само возводимое здание. В процессе строительства застройщик продает квартиры в доме покупателям, причем деньги поступают на их собственные счета в банке, к которым имеют доступ только сами покупатели. Это гарантирует сохранение средств, а также позволяет покупателю в любой момент выйти из проекта и забрать свои деньги, практически в одностороннем порядке.

Действующая схема продажи позволяет внести только 20% от стоимости квартиры, а остальное погасить уже после сдачи дома в эксплуатацию, то есть тогда, когда здание будет уже практически на вторичном рынке. Это еще одна гарантия для наших покупателей.

Дом строится на кредит банка. Между застройщиком и банком заключается договор, по которому банк поэтапно финансирует строительство и контролирует расходование средств. Таким образом, банкиры получают уверенность в том, что деньги идут именно на строительство и что объект будет построен. Для банка это важно – снижаются риски невозврата кредита.

Также все договоры по резервированию квартир идут через Сбербанк – это гарантия, что не будет двойных продаж и пр. То есть получается тотальный контроль Сбербанка. Но мы считаем, что это не плохо, даже наоборот – хорошо.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик заключает договоры купли-продажи с дольщиками, передает им в собственность квартиры и получает доступ к средствам покупателей, которыми и расплачивается с банком по кредиту. В итоге дольщики получают квартиры, банк – кредит с процентами, а застройщик – выгоду на разнице.

– Что позволяет вам утверждать, будто схема фондирования для участников долевого строительства безопасна?

– Именно за счет того, что дом строится на деньги дольщиков, цены на строящуюся недвижимость ниже, чем на готовое жилье. Это – плата за риск. Минимизировать риски при участии в долевом строительстве можно только при условии, что деньги дольщиков не будут участвовать в строительстве. Это возможно только при схеме фондирования, при которой дольщики превращаются во вкладчиков.

– Вы сразу начали строительство «Юнтоловской перспективы» по схеме фондирования?

– Да. Договор между нашей компанией и Сбербанком был подписан 2 августа 2007 года. Идею работы по схеме фондирования предложили специалисты Сбербанка. Выгода такой схемы для нас – более низкая, чем обычно, ставка по кредиту. К тому же схемой предусмотрено дальнейшее снижение ставки для нас – обратно пропорционально количеству привлеченных покупателей. То есть дольщики – наши гаранты перед банком.

– А свои деньги вы вкладывали в строительство?

– Безусловно, мы участвуем своими средствами. Причем мы пошли фактически на их заморозку до окончания строительства – вернуть их мы сможем только после сдачи дома. Наши вложения – это приобретение участка, проектирование, а также около 20% от стоимости строительства. Это еще один аргумент в пользу нашей заинтересованности в успешной реализации проекта. Мы являемся и заказчиком, и инвестором, и генподрядчиком по строительству и не зависим ни от каких контрагентов и их проблем. Зависим только от Сбербанка, но у Сбербанка проблем нет.

– Помогла ли схема работать в кризис?

– Вот как раз в период кризиса мы и наши покупатели получили возможность оценить преимущества схемы фондирования. Компании, работающие по 214-ФЗ или по другим схемам, так или иначе связанным с привлечением для строительства средств дольщиков, вынуждены были замораживать строительство в связи с отсутствием спроса на квартиры. Некоторых это привело к банкротству. А наш проект получал все это время бесперебойное финансирование от Сбербанка. И сдавать объект мы будем в срок – в четвертом квартале 2009 года. А к осени 2010-го наши покупатели уже будут оформлять собственность на квартиры в готовом доме со всеми коммуникациями и благоустроенной территорией.

– Влияет ли тот факт, что компания не зависит от покупательского спроса, а риски на строительстве минимизированы, на ценовую политику?

– В это трудно поверить, но – в отличие от большинства застройщиков – мы вообще не снижали цены на наши квартиры в период кризиса. Во-первых, мы прекрасно понимали, что отсутствие спроса на квартиры – это временное явление, а во-вторых, это было бы непорядочно по отношению к нашим клиентам, зарезервировавшим квартиры по «докризисным» ценам. Единственное, что мы сделали, – это переоценили ряд квартир в большую сторону, ряд квартир – в меньшую – из-за изменений ожиданий покупателей этой осенью. Но эта переоценка носила, скорее, косметический характер.

– Наверняка у схемы есть какие-то недостатки, например удорожание проекта, поскольку привлекается кредит, пусть и под невысокий процент, или контроль банка?

– Удорожание – в части себестоимости – происходит. Стоимость денег, безусловно, ложится на себестоимость. Контроль банка мы не считаем недостатком. Да, мы получаем меньшую маржу, но преимущества схемы это перевешивают.

– Если схема настолько выгодна и безопасна, почему в Петербурге по ней работают считанные компании?

– Не каждая строительная компания готова к такой открытой работе с привлекаемыми средствами. Строители не хотят «раздеваться» перед банками. Не будем углубляться в тему, с чем это связано. Это всем и так понятно. Но вот мы готовы и работаем максимально прозрачно. И считаем, что это только на пользу и нашему дому, и нашей компании.

– Как вы считаете, есть ли перспективы у схемы фондирования?

– Мы уверены, что есть. Более того, мы рассматриваем возможность работать по такой схеме и в дальнейшем. Что касается других строительных организаций, то кризисный застой в продажах склонил многих к мысли, что работать по прозрачным схемам финансирования со Сбербанком – это в их интересах. Мы уверены: фондирование – это прогрессивно, перспективно, выгодно и безопасно для всех участников схемы.

СПРАВКА:

«Юнтоловская перспектива» – жилой дом, строящийся на пересечении Планерной улицы и Шуваловского проспекта. Дом состоит из восьми секций высотой 14–25 этажей. В них разместятся 727 квартир различной планировки, двухэтажный отапливаемый паркинг на 98 машино-мест, продуктовые магазины, кафе и предприятия бытового обслуживания. Район, который выбран для «Юнтоловской перспективы», имеет сложившуюся инфраструктуру, рядом есть все необходимые объекты бытового и социального назначения – от детских садов до салонов красоты.

Сбербанк предложил застройщикам в 2006 году самостоятельно разработанную схему фондирования кредита. Отношения между физическим лицом и застройщиком на начальном этапе ограничиваются договором резервирования квартиры, в котором указываются сроки строительства, цена будущей жилплощади, условия расчета, график платежей, обязательство заключить договор купли-продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. На основании договора резервирования банк открывает для будущего покупателя депозитный счет, куда поступают средства для оплаты квартиры. Деньги должны перечисляться по графику, о соблюдении которого делаются отметки в сберегательной книжке. Клиент может закрыть счет в любой момент. Проценты на целевой накопительный счет не начисляются.

Заключив с банком договор, застройщик может рассчитывать на получение бесперебойного финансирования для строительства объекта. Чем больше средств аккумулировано на депозитах, тем ниже процентная ставка для застройщика. Если потенциальный покупатель забрал с депозита средства, договор резервирования с застройщиком расторгается. Застройщик получает сравнительно дешевый кредит, а его соинвестор – частное лицо – уверенность, что вклад если и не вырастет, то по крайней мере сохранится. Кроме того, нивелируется риск двойных продаж. Пока с подобной схемой на рынок вышел только Сбербанк.

Елена Зубова

Дата публикации: 17:04 30 ноября 2009

Источник: bpn.ru