Недвижимость бизнес-класса в кризис пострадала сильнее всех

Сегменту жилья бизнес-класса на рынке новостроек досталось больше всего. На него пришелся основной удар кризиса: именно здесь было приостановлено большее число проектов, именно здесь больше всего "просели" цены.

Рынок бизнес-класса претерпел большие изменения в связи с кризисом по сравнению с недвижимостью эконом-класса. Большее количество объектов было заморожено. "При этом не стоит забывать о так называемых скрытых заморозках, то есть о стройках, строительство на которых велось в сильно урезанном виде. Например, велись какие-то отделочные работы, но по факту можно сказать, что стройки стояли. В этом сегменте рынка было заморожено около 70% строек, как полностью, так и по сценарию "скрытой заморозки", - отмечает руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.

Упавшие до нуля

Бизнес-класс переживает не лучшие времена - таково общее мнение участников рынка. Котлованы здесь покупать никто не хочет. "Продажи, упавшие до нуля этой зимой, вынудили большинство застройщиков на время "заморозить" стройку. Осенью ситуация прояснилась - если объект строится последние полгода, то риск "долгостроя" минимален, - говорит советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов. - Сейчас рынок бизнес-класса - это рынок покупателя. Если в сегменте эконом-класса покупатели хотя и предпочитали дома с высокой строительной готовностью, но были готовы брать и "котлованы" из-за низкой цены, то в "бизнесе" спрос есть только на завершаемые строительством дома. Еще зимой у нас были клиенты, которые после просмотра наших домов (находящихся тогда на начальной стадии) говорили: "Всё хорошо, но я приду через полгода, когда будет понятно, что вы действительно строите". Сейчас такого нет - двадцать этажей монолита в жилом комплексе "Зодиак" за сложные для строительной отрасли полгода наглядно говорят о перспективах объекта".

Эксперты не устают повторять, что жилья - особенно бизнес-класса - строится мало и в скором времени, возможно, на всех желающих его попросту не хватит. Они затрудняются даже с более-менее точным определением объема рынка "бизнесовых" новостроек. "Дать объективную оценку емкости рынка новостроек в данный момент довольно сложно. Во многом это объясняется тем, что существенная доля квартир отошла банкам в процессе реструктуризации задолженностей по кредитам. В свою очередь, банки не спешат их продавать, выжидая более благоприятной конъюнктуры рынка.

Сегодня реализовать квартиру в готовой новостройке не проблема, наоборот, развитие рынка идет по пути ужесточения условий сделки для покупателя (относительно стоимости и сроков оплаты). Рынок в очередной раз подтверждает, что инвестиционного инструмента, альтернативного недвижимости, нет - квадратные метры остаются одним из самых надежных и ликвидных активов", - уверен коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Что касается рынка предложений от застройщиков, можно констатировать тот факт, что те объемы, которые были в продаже в начале года, в значительной степени уже реализованы. Дефицит, который прогнозировался, становится все более ощутимым. "Сегодня крайне тяжело купить однокомнатную квартиру в новом доме. Все проблематичнее найти двухкомнатную квартиру с хорошей планировкой и видовыми характеристиками. Происходит вымывание с рынка наименее капиталоемких квартир", - продолжает Алексей Белоусов.

Стадия стабилизации

Тенденция к существенному уменьшению объема предложения на рынке новостроек бизнес-класса очевидна. По данным компании "Дон-Строй", в течение 2009 года весь имевшийся спрос был сосредоточен на готовых и максимально близких к сдаче домах - в результате квартиры в этих объектах практически ушли с рынка. А новых готовых предложений пока нет. Начиная с осени 2008 года, когда спрос резко сократился, снизив и доходы от продаж, а банковское финансирование девелоперов было фактически закрыто, многие застройщики попали в ситуацию дефицита средств для продолжения строительства объектов. Поэтому часть строек была приостановлена, а новые проекты отложены.

Однако сегодня рынок входит в стадию стабилизации, и одну из главных ролей в этом процессе играет партнерство банков и девелоперов. "Важнейший результат этого сотрудничества - возможность стабильного финансирования строительства и, соответственно, минимизация негативно влиявшего на спрос риска "недостроя". В этом смысле для конечного потребителя партнерство банков и девелоперов - безусловный плюс. Банки заинтересованы в том, чтобы строительство было в полном объеме профинансировано и завершено. Поэтому покупатель получает гарантию того, что объект будет сдан независимо от сегодняшней стадии строительства", - поясняет руководитель пресс-службы компании "Дон-Строй" Екатерина Куканова.

Новые интересные предложения уже готовятся к выходу на рынок. Таков, например, жилой квартал "Доминион", расположенный на пересечении Ломоносовского проспекта и проспекта Вернадского, около метро "Университет". Ввод в эксплуатацию первой очереди проекта запланирован на IV квартал 2011 года. В августе 2009 года компания "Интеко" в запланированные сроки завершила работы по возведению монолитного каркаса здания (включая арки пентхауса) в первом корпусе этого квартала. В настоящее время строители приступили к фасадным работам.

Интересной особенностью "Доминиона" является то, что при его проектировании специалисты компании "Интеко" взяли за основу принцип "шесть сфер", согласно которому жизненное пространство человека составляется из шести взаимосвязанных сфер - квартиры, подъезда, дома, двора, территории и района. В "Доминионе" эти компоненты будут четко сбалансированы между собой по уровню комфортности таким образом, чтобы в итоге получилась весьма гармоничная среда для проживания. Так, на территории комплекса предусмотрено создание специальных зон отдыха по интересам для разных возрастных групп: малышей, подростков и взрослых. Например, для подростков построена специальная спортивная площадка с роллердромом, также предусмотрены гостевые парковки, вынесенные за пределы дворов, площадки для выгула собак, замкнутый пешеходный маршрут для прогулок, отдельные дорожки для велосипедистов и автомобилей и т.п. В состав комплекса войдет корпус, в котором будут размещены велнесс-центр, детский развивающий центр, кафе с летней открытой площадкой и другие объекты внутренней инфраструктуры.

Еще один любопытный проект - многофункциональный комплекс "Чемпион-парк", расположенный на въезде в Олимпийскую деревню - между Мичуринским проспектом и обширной парковой зоной с Тропаревскими прудами. Соседство с парком определяет "раскрытость" фронта жилых домов в его сторону, что гарантирует отличный вид из окон. В сторону парковой зоны также обращены площадки для игр и отдыха, входы в жилые дома и детский сад. Территория комплекса также спроектирована с учетом интересов различных возрастных групп его жителей. Для детей младшего возраста предусмотрен детский городок, для подростков - спортивные площадки, для взрослых - площадка для отдыха. А четырехэтажный офисный корпус защищает придворовую территорию от суеты оживленных магистралей, обеспечивая уют и безопасность будущих жителей и их детей.

Работа на удержание

Рынок новостроек бизнес-класса демонстрирует образцово-показательный пример стойкости: пусть масса объектов заморожена, зато в цене этот сегмент потерял не слишком много. "Объекты, находящиеся в достаточно высокой степени готовности, смогли удержать планку стоимости, и сейчас метр жилья в новостройке бизнес-класса в Москве оценивается примерно в 5000 долларов. С начала кризиса падение составило порядка 30-35%, и на ряд объектов предлагались большие дисконты. Восстановление спроса на этом рынке произошло несколько позже, чем на жилье эконом-класса. Но тем не менее спрос восстановился. Это произошло в конце лета - начале осени. Сейчас спрос стабильно растет, примерно на 5% в месяц, что мы можем проследить по нашему объекту - жилому комплексу бизнес-класса "Континенталь", - объясняет Сергей Мигунов.

С ним согласен президент компании "Система-Галс" Андрей Нестеренко: "Чтобы получить хоть какую-то ликвидность, для того чтобы расплатиться по кредитным обязательствам, часть застройщиков в Москве предлагала потенциальным покупателям скидку, что привело в первой половине 2009 года к коррекции цен в сегменте бизнес-класса в диапазоне 25-30%". Но в целом корректировка, произошедшая с момента начала кризиса, укладывается в коридор валютных колебаний.

- Сегодня можно констатировать как факт: главное, что дал кризис покупателям, - это более гибкие условия покупки, скидки и программы рассрочки платежей. Но сегодня тот отложенный спрос, который сформировался за год, так и не дождавшись существенной корректировки, начал разворачивать ситуацию в обратную сторону. С рынка уходят готовые предложения, новых не поступает, в итоге условия продажи становятся более жесткими, - обрисовывает тенденцию Алексей Белоусов. - Гибкие программы рассрочки и готовность идти на скидки пересматриваются, и в итоге это отражается увеличением цены сделки. Ближе к концу года можно прогнозировать традиционный ажиотаж, так как многие граждане стремятся завершить запланированную покупку до нового года, и это, в свою очередь, может еще сильнее усугубить сложившуюся тенденцию.

Прогнозы и ожидания

Что ждет потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса в ближайшем будущем? По крайней мере на золотой дождь из скидок и бонусов, а также на богатство выбора квартир им рассчитывать не приходится. "Очевидно, что определяющей тенденцией будущего года станет сужение рынка первичной недвижимости, особенно в отношении сегментов бизнес- и элитного классов. Строительство новых домов будет единичным, при этом рассчитывать на активные продажи в них можно только на высокой стадии готовности, что откладывает перспективы насыщения рынка как минимум на полтора-два года, - полагает Алексей Белоусов. - Учитывая, что объем предложений сокращается катастрофически быстро, в следующем году потенциальные покупатели новостроек вплотную столкнутся с проблемой выбора, когда, во-первых, соответствующей требованиям квартиры не окажется, и, во-вторых, на оставшиеся предложения условия приобретения будут существенно хуже, чем те, которые предлагались в середине 2009 года".

Уже сейчас очевидно, что остановившиеся стройки приведут в ближайшем будущем к дефициту нового жилья. Посмотрим на статистику ввода жилья в Москве. Если в 2007 году объем введенных площадей составил около 5 млн кв.м, в 2008 году - год начала кризиса - уже 3,3 млн кв.м, то в 2009-м прогнозируется меньше 3 млн, а в 2010 году эта цифра может опуститься и до 1 млн кв.м, считают в компании "Система-Галс". В этих показателях есть и доля жилья бизнес-класса, которая пропорционально уменьшилась.

"Параллельно постепенно начинает восстанавливаться ипотека, и есть предпосылки для того, что в ближайшее время она существенно подешевеет. Как следствие, сегодня начинает расти активность покупателей. Безусловно, это уже сейчас способствует стабилизации цен, а в 2010 году начнется их восстановление. К тому же большинство хороших участков в Москве приобретались в последние несколько лет на "высоком" рынке и по высокой цене, поэтому из-за большой себестоимости проекта сегодня никто из девелоперов не готов значительно снижать цену", - сообщает Андрей Нестеренко.

При этом надо понимать, что клиент стал более тщательно подходить к выбору жилья - он готов вкладывать только в надежного застройщика, способного выполнять обещания и предлагающего качественный продукт. Вторичное жилье представляется современному клиенту в определенной мере опасным из-за существующих случаев мошенничества, поэтому покупатели не склонны доверять "вторичке". В итоге застройщики нового жилья находятся в более привилегированной позиции. "Например, в следующем году мы планируем начать очередной жилой проект в Кунцеве на улице Ельнинской - в этом районе "Система-Галс" уже зарекомендовала себя, реализовав несколько проектов. Новый проект удачно расположен, а район славится отличной экологией. Кроме того, важным конкурентным преимуществом девелопера сегодня становится потенциал и возможности его акционеров, а так как одним из наших акционеров является Банк ВТБ, это дает нам серьезный кредит доверия со стороны возможных покупателей", - добавляет Нестеренко.

Если девелоперы и банки смогут найти общий язык, то их партнерство не сможет не повлиять на ценовую ситуацию. Цены за осенние месяцы выросли по сравнению с первым полугодием - это было связано с отменой разнообразных спецпредложений и суперскидок, активно предлагавшихся в летний период. Сегодня проекты девелоперов, получивших банковскую поддержку, обеспечены финансированием, и у них нет необходимости "продавать любой ценой". Поэтому можно уверенно говорить о конце периода дисконтов и сверхскидок - рынок недвижимости входит в стадию стабилизации с дальнейшим непредсказуемым уровнем роста цен.

Более того, партнерство девелоперов и банков может в целом изменить схему ценообразования на жилье. "Если до кризиса действовало правило "чем раньше, тем дешевле", то сейчас тренд меняется. Например, цены на наши объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, уже сегодня формируются с учетом прогнозного уровня цен на этапе завершения строительства", - подчеркивает Екатерина Куканова.

Проседание сегмента новостроек привело к неожиданным последствиям: потребитель в будущем сможет рассчитывать на то, что застройщики будут предлагать ему более качественное жилье. "По правде говоря, год назад рынок бизнес-класса был несколько неадекватен. Встречались весьма посредственные варианты домов: с неудачным местоположением, окнами на ТТК или иную крупную автомагистраль, некачественно построенные. Но наличие какого-нибудь атрибута бизнеса, вроде вентилируемого фасада, или просто необоснованные амбиции застройщика наряду с постоянно растущим рынком "заталкивали" подобные дома в "бизнес". "Сегодня, во-первых, серьезно "просели" цены. Во-вторых, есть надежда, что вслед за ставшими намного более требовательными и избирательными клиентами вырастет и качественный уровень новостроек бизнес-класса", - подытоживает Григорий Алтухов.

Ольга Приморская

Дата публикации: 10:25 16 декабря 2009

Источник: bpn.ru