Свиблово, Бабушкинский, Медведково: спальные районы со станциями метро, хорошей экологией и инфраструктурой

Свиблово, Бабушкинский, Северное и Южное Медведково – типичные спальные районы Северо-Восточного административного округа Москвы, следующие один за другим вдоль Калужско-Рижской линии метрополитена. Однако спальные не значит плохие: например, все они отличаются неплохой экологией, инфраструктурой и транспортной доступностью, и поэтому довольно популярны у потенциальных покупателей жилья.

Что сегодня происходит на рынках недвижимости этих районов, что можно купить и по каким ценам, рассказывает журнал Metrinfo.ru.

Немного истории

Свиблово – из всех рассматриваемых районов самый близкий к центру. В средних веках прошлого тысячелетия здесь было одноименное село (еще раньше оно называлось Тимофеевское), хозяева которого периодически менялись. В XVII веке была построена красивая усадьба и разбит парк с прогулочными аллеями, спуском к Яузе и прудам, находившимся недалеко от реки. С XIX века в Свиблово начала развиваться промышленность, первой появилась суконная фабрика, а потом шерстопрядильная, суконно-ткацкая и т.д. Свиблово стало центром ткацкого производства, и в его состав вошли соседние села. Но после революции село пришло в запустение, и было присоединено к городу Бабушкин, разросшемуся вокруг железнодорожной станции Ярославской железной дороги.

Бабушкин тоже недолго сохранял автономию: в 1957 году после строительства Московской кольцевой автомобильной дороги он был присоединен к столице и вошел в состав Дзержинского района. В 1969 был выделен отдельный Бабушкинский район, а в 1991 году его территорию поделили между муниципальными округами. Так, Свиблово вернуло свое имя, но только как район Москвы. За Бабушкинским же районом осталась центральная территория бывшего города Бабушкин.

Бабушкинский район (включающий Свиблово) развивался в основном как зона массового жилищного строительства, особенно активно он застраивался в 70-90-х г.г. прошлого столетия. Промышленных предприятий здесь почти не строили, можно выделить лишь Лосиноостровский электротехнический завод на юге Бабушкинского района.

История Южного и Северного Медведково похожа на историю города Бабушкин. В XVII в. тут было село Медведково, в XIX веке известное как популярное дачное место. После строительства МКАД село также вошло в состав Москвы, как отдельный микрорайон. А в 1991 году его территория была разделена на два района: Северное и Южное Медведково. Но в отличие от Бабушкинского района в Медведково (и Южном, и Северном) строились не только жилые кварталы, но и промышленные предприятия. В Южном Медведково находятся Лосиноостровский завод строительных материалов и конструкций, завод «Мокон», Бетонный завод № 1, Асфальтобетон-Медведково и др. В Северном Медведково есть большая промзона на улицах Чермянской и Молодцова и Полярном проезде, где располагаются 20-й шарикоподшипниковый завод, кожгалантерейная фабрика «Медведково», хлебокомбинат «Пеко», фабрика «ВоенОхот» и др.

«Зеленые» районы

Из-за промышленных зон оба Медведкова с точки зрения экологии уступают Свиблово и Бабушкинскому району. Но ситуацию нельзя считать плачевной: «Во-первых, ряд предприятий сегодня не работает и сдает свои помещения в аренду под магазины и офисы. Во-вторых, в Медведково есть рекреационная зона в пойме реки Яуза, в Северном Медведково располагается и часть Хлебниковского лесопарка, созданного в 1935-м году как часть Лесопаркового защитного пояса Москвы. В 2006-2007г.г. было проведено обустройство его территории: проложены дорожки для прогулок, созданы зоны отдыха и пруд», - рассказывают в пресс-службе ГК «НДВ».

Лучшей экологической ситуацией отличается Свиблово. В компании НДВ напомнили, что это один из наиболее «зеленых» столичных районов, потому что львиную его долю занимает природоохранный комплекс поймы реки Яузы. Там находится отреставрированная усадьба Старое Свиблово. Также в центре района расположился Капустинский пруд – популярное место отдыха местных жителей.

Бабушкинский район практически не отстает от Свиблово, ведь, как подчеркнула Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест», недалеко от него находятся крупнейшие парки столицы - Лосиный остров, Сокольники, Ботанический Сад и Бабушкинский парк, благотворно влияющие на экологию. К тому же на территории района есть и собственный Локо-парк.

«В 2006 и 2007 годах Бабушкинский район даже получил пальму первенства как самый благоустроенный и чистый район в Москве», - добавляют эксперты из «НДВ».

Суворовское училище и другие радости бытия и быта

Все рассматриваемые районы столицы не новые, и за время их существования в каждом из них сложилась необходимая для комфортной жизни инфраструктура: магазины, торговые и развлекательные центры, кинозалы и библиотеки, аптеки, фитнес-клубы, бытовые службы, взрослые и детские поликлиники. В этих районах много творческих студий для детей, школ и детских садов, например, в Южном Медведково - 9 школ, 2 лицея (физико-математический и общеобразовательный) и 14 детсадов. Но по-настоящему богат на образовательные учреждения Бабушкинский район. Здесь находится Суворовское военное училище, Академия налоговой полиции РФ, ПТУ № 29, Колледж Управления и права, 11 школ, среди которых 2 школы с углубленным изучением языка (французский и испанский) и школа № 299 - участник международного эксперимента «ЮНЕСКО» по интеграции детей с ограниченными возможностями в общеобразовательную среду, и 15 детских садов.

В каждом районе есть и множество спортивных залов, где работают различные спортивные секции для детей и взрослых. В Медведково находится одноименный спортивный комплекс, в состав которого входят ледовый дворец с искусственным ледовым покрытием, открытая хоккейная площадка, бассейн, спортивная площадка и тренажерный зал. Здесь можно заняться хоккеем, плаванием, в том числе синхронным, фигурным катанием и др. видами спорта.

А недалеко от Северного Медведково расположен магазин «Ашан» - весьма ценный объект для местных жителей.

На метро и на машине

В каждом из исследуемых нами районов, кроме Южного Медведково есть своя станция метро Калужско-Рижской линии, причем расположенная в центре района, что удобно для всех жителей. Проживающим в Южном Медведково удобно пользоваться станциями метро «Медведково» и «Бабушкинская», а тем, кто живет на западе и северо-западе района, - недалеко до станции «Бибирево» Серпуховоско-Тимирязевской ветки метрополитена. А для жильцов южной части Свиблово доступна станция метро «Ботанический сад». Кроме того, в районах хорошо развита сеть наземного городского транспорта, а Свиблово находится поблизости от железной дороги Ярославского направления.

Однако добраться в эти районы на автомобиле бывает не просто: «Енисейская улица (Осташковское шоссе), пронизывающая данные районы, упирается в часто забитый автомобилями Проспект мира в самом его начале. В результате жители этих районов добираются до центра столько же, сколько, например, жители подмосковных Мытищ.

Генеральный план развития столицы предусматривает строительство дублера Ярославского шоссе и Четвертого транспортного кольца, однако о конкретных сроках реализации этих проектов пока говорить рано – проектирование магистралей еще не закончено», - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Чуть в лучшем положении находится Северное Медведково, во-первых, оно ближе всего к МКАД, а во-вторых, по улицам Широкой и Лескова можно выехать на менее загруженное Алтуфьевское шоссе.

Именно по причине ограниченной транспортной доступности для автомобилистов, а также из-за промзон (в Медведково и соседних районах СВАО и ВАО), по-мнению Сергея Лушкина, данные районы не считаются престижным местом для проживания. Тем не менее, большинство экспертов рынка недвижимости считают их вполне привлекательными для своих клиентов.

Вторичка: панель и хрущевки

Как уже отмечалось, районы Свиблово, Бабушкинский, Северное и Южное Медведково активно застраивались в прошлом веке: «Более 70% домов – это панельные девятиэтажные дома, 2% - кирпично-монолитные дома и остальной жилой фонд – это панельные 12-, 14- и 16-этажные дома. Например, Медведково практически полностью застроено панельными домами», - рассказали в пресс-службе ГК «НДВ». А Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель», добавила, что в старом жилом фонде этих районов много и 5-этажных кирпичных «хрущевок». Эти обстоятельства и определяют характеристики вторичного жилья, наиболее часто экспонирующегося на рынке данных районов.

Например, сегодня можно купить однокомнатную квартиру площадью 33 м кв. в девятиэтажной «панельке» в Свиблово, объект стоит 4,9 млн. руб. Двухкомнатную квартиру площадью 51 м кв. в аналогичном доме в пешей доступности от метро можно купить в среднем за 5,5-6,5 млн. руб. В Бабушкинском районе предложения такие же, но цены немного ниже. Например, однокомнатную квартиру, но площадью 36 м кв. предлагают тоже за 4,9 млн.

Еще немного снижаются цены на объекты в Южном и Северном Медведково. Например, однокомнатную квартиру рядом с метро в 12-этажном панельном доме площадью около 30 м кв. в Южном Медведково можно купить за 4 млн. руб., а «двушку» - за 4,9 млн. В Северном Медведково, однокомнатную квартиру большей площади (около 36 м кв.) можно купить с разницей всего в 200 тыс. руб., т.е. за 4,2 млн. Однако таких дешевых объектов немного, потому что Северное Медведково хоть и дальше от центра, но лучше в плане транспортной доступности.

«Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке рассматриваемых районов – 112 тыс. руб.», - утверждает Ольга Гусева («Домостроитель»). А в пресс-службе ГК «НДВ» указывают чуть большую сумму: «В домах эконом-класса – это 116-120 тыс. руб. за квадратный метр. Причем есть предложения в панельных домах с явно завышенной ценой, тогда стоимость м кв. составляет примерно 150 тыс. руб. Есть и дешевые предложения, но низкая цена на вторичном рынке должна настораживать – скорее всего, квадратные метры продаются в очень старом и непривлекательном для клиентов доме».

Если же обратиться к счетчику журнала Metrinfo.Ru «Цены на квартиры в Москве по районам и станциям метро», то увидим, что в самом дорогом Свиблово квадратный метр стоит в среднем чуть более 119 тыс. рублей, в Бабушкинском районе и Северном Медведково - 115 тыс. рублей, - Южном Медведково, замыкающем «рейтинг», - 113 тысяч рублей.

Несмотря на то, что в рассматриваемых районах на вторичном рынке преобладают старые дома, иногда на рынке экспонируются и квартиры бизнес-класса в монолитно-кирпичных жилых комплексах, построенных уже в этом веке, например, на улицах Кольской и Снежной в Свиблово. Цена подобных объектов колеблется в пределах от 4,5 до 6 тыс. долларов США за кв. м.

Новостроек мало и в скором времени не будет

СВАО считается одним из районов, где сосредоточены большие объемы пятиэтажек сносимых серий. «До конца 2010 г. в Северном Медведково должны снести 29 домов, в Южном - 43 дома, в Свиблово – 17, - сообщает пресс-служба ГК «НДВ». - Власти Бабушкинского района планируют реконструировать 13-й микрорайон. По планам до 2020 г. там должны быть снесены 31,06 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья. Также в рамках развития территорий микрорайона планируется строительство новых нежилых объектов общей площадью 21,52 тыс. кв. метров».

Таким образом, Свиблово, Бабушкинский, Южное и Северное Медведково в будущем, по всей видимости, ждет грандиозное строительство, но когда наступит это будущее пока не понятно: «Если рассмотреть список заключенных инвестконтрактов на жилищное строительство, то вряд ли стоит ожидать скорого появления большого количества новых объектов. Возможно, в ближайшие несколько лет в продаже могут появиться только квартиры в 17 микрорайоне Южного Медведково, т.к. проект уже согласован», - сообщает Сергей Лушкин («Квартал Эстейт»).

На сегодня новостроек немного. «Для строительства жилья эконом-класса в этих районах практически не осталось свободных территорий, поэтому в основном ведется точечное строительство и чаще домов бизнес-класса, - говорит Сергей Лушкин. - Среди продающихся объектов выделю ЖК «Искры радости» (Бабушкинский, на границе со Свиблово – от ред.), а также ЖК «Заповедный уголок» (Южное Медведково – от ред.) и застройку микрорайонов 10 и 10А в Северном Медведково – уже построенные панельные дома эконом-класса». А вот «Искры радости» пока находятся на самом начальном этапе строительства: завершены дополнительные гидрогеологические изыскания, активно идет шпунтование грунта и подготовка котлована.

Тем не менее, ЖК «Искры радости» (девелопер проекта - компания «Промингрупп») пользуется популярностью у потенциальных покупателей. По-мнению специалистов «НДВ-Недвижимость», реализующих квартиры на этом объекте, проект весьма удачен: «Это жилой комплекс бизнес-класса, который состоит из двух 18-ти этажных зданий, основу которых составляет каркас из монолитного железобетона и монолитный фундамент. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро Свиблово. В жилом комплексе будет 208 квартир, 1-, 2- и 3- комнатные общей площадью от 50,5 до 132,69 кв.м. с высокими потолками - 3,2 м. Правда, квартиры сдаются без внутренних перегородок, но для взыскательных покупателей так даже лучше – можно выбрать наиболее подходящий вариант из нескольких предлагаемых. В доме будет двухуровневая подземная автостоянка, оборудованная механизированной парковочной системой аналогом Klaus на 366 машиномест. Проектом предусмотрено и строительство собственной автомойки». «На первом этаже одной из башен планируется разместить физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 630 кв. м., а в другой башне на первых этажах разместятся административные помещения. Все нежилые помещения будут иметь независимые входные группы, - добавляют в компании Blackwood.- Сегодня однокомнатные квартиры в ЖК «Искры радости» можно купить по цене 134-162 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные - по цене 129-157 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – по 127-157 тыс. руб. за кв. м». Впрочем, в пресс-службе ГК «НДВ» называют цены в этом же ЖК более низкие - от 94 000 руб. за кв. м.

ЖК «Заповедный уголок» (застройщик ГК «ПИК») - тоже интересный проект, созданный на основе серии КОПЭ, отвечающий всем стандартам своего класса, к тому же он уже построен. «Панельный комплекс состоит из 7 корпусов переменной этажности – от 9 до 25. В жилом комплексе предлагаются различные квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных, метраж которых варьируется от 36 до 125 кв.м. В состав комплекса входят объекты инфраструктуры: социально-бытовые службы и подземный паркинг на 1100 машиномест», - рассказывают эксперты Blackwood. Плюс данного объекта – до ближайшего метро Свиблово можно дойти пешком, правда, за 20 минут.

«Однокомнатные квартиры в этом жилом комплексе можно купить по цене 105,9 тыс. руб. за кв. м; двухкомнатные - по цене 88,4 – 104,5 тыс. руб. за кв. м; трехкомнатные - по 89,1 – 101,4 тыс. руб. за кв. м., а четырехкомнатные – по 80,7 – 97,0 тыс. руб. за кв. м», - сообщают в Blackwood. Что важно, в ЖК «Заповедный уголок» пока есть выбор квартир, а вот в ЖК, расположившемся в микрорайонах 10 и 10А в Северном Медведково, в 5 минутах ходьбы от станции метро Медведково, квартир почти не осталось, и стоимость их уже значительно выросла. Например, двухкомнатную квартиру площадью 63,6 кв. м в 18 корпусе можно купить за 10 млн. руб., т.е. квадратный метр жилья стоит 157 тыс. руб.

Если же говорить о средних ценах новостроек, то Сергей Лушкин («Квартал Эстейт») самым дорогим считает Свиблово, где один м кв. стоит 5800 долл. США, за ним следует Бабушкинский (5000 долл. США). В качестве самого дешевого эксперт называет Северное Медведково, где квадратный метр стоит 4100 долл. США. В Южном Медведково – $4400.

Свиблово, Бабушкинский, Южное и Северное Медведково – довольно удаленные от центра столицы районы СВАО, но комфортные для проживания. Они отличаются очень развитой инфраструктурой, в каждом районе есть своя станция метро (кроме Южного Медведково) и сеть наземного транспорта. Здесь неплохо обстоят дела с экологией, есть собственные зеленые зоны и парки, однако с этой точки зрения лучше выглядят Свиблово и Бабушкинский район, где нет крупных промышленных предприятий. Единственный минус всех описанных районов – изобилие старых панельных и кирпичных домов и небольшое количество новостроек.

Ольга Агуреева

Дата публикации: 13:16 22 декабря 2009

Источник: bpn.ru