Новостройки-2009: хорошо, но мало

Число новых проектов, вышедших на рынок столичных новостроек в прошлом году, было рекордно низким. Несомненно, этот факт будет иметь последствия для всего рынка городского жилья в ближайшие годы.

Назвать точное число новых проектов, появившихся в продаже в 2009 г., эксперты не берутся. Хотя бы потому, что на многих московских стройплощадках работы были приостановлены из-за отсутствия финансирования. «По нашим оценкам, замороженными в настоящее время можно назвать порядка одной трети объектов», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По данным компаний, сегодня на разной стадии реализации находится около 330 домов, но лишь в половине из них имеются актуальные предложения. При этом в большинстве случаев девелоперы сосредоточили свою деятельность на завершении ранее начатых проектов. Мало кто из них решился на закладку совершенно новых объектов.

Заметно снизившаяся платежеспособность потенциальных потребителей привела к тому, что основной спрос на рынке столичных новостроек сместился в сторону экономкласса. Девелоперам пришлось приспосабливаться к новым условиям и вместо монолитных домов с большими площадями квартир возводить панельное жилье. «Реалии 2009 г. вынудили многих застройщиков провести реконцепцию своих проектов», — отмечает Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость».

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», доля панельных домов, появившихся в продаже в 2009 г., составляла около 57%. При этом большая часть возводилась в рамках комплексной застройки микрорайонов. В числе осваиваемых таким образом территорий — Марфино, Южное Медведково, Кожухово. «Хочу обратить внимание, что среди новых предложений практически отсутствуют объекты, расположенные в шаговой доступности от метро. Сегодня строительство ведется преимущественно в удаленных районах, в том числе и за пределами МКАД. Площадок ближе к центру уже почти не осталось», — подчеркивает И. Доброхотова.

Но нельзя сказать, что дальние новостройки остаются без внимания покупателей. На протяжении 2009 г. спросом пользовались недорогие одно-двухкомнатные квартиры стоимостью до 100 тыс. руб./кв. м. «Например, в декабре в Марфине уже почти не осталось предложений от застройщиков, сейчас квартиры здесь можно приобрести лишь по переуступке. Наиболее ликвидное жилье ушло в течение последних месяцев 2009 г.», — сообщила Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Эту информацию подтвердили также в компаниях «БЕСТ-Новострой» и «НДВ-Недвижимость».

Повышенный покупательский интерес к недорогому качественному жилью привел к увеличению стоимости квартир экономкласса. Несмотря на то что в целом за год стоимость новостроек этого сегмента снизилась (по разным данным, от 4,4 до 11%), в третьем квартале рынок начал стабилизироваться, и отдельные, наиболее успешные, объекты подорожали. В том же Марфине продажи начинались с отметки 70 тыс. руб./кв. м, сегодня — 115 тыс. руб./кв. м. «За год стоимость здесь увеличилась на 40%», — говорит И. Доброхотова. По ее словам, в среднем в декабре 1 кв. м в экономклассе оценивался в 108 тыс. руб.

Эксперты сходятся во мнении, что проекты бизнес-класса более всего пострадали от кризиса: цена на них снизилась примерно на 10,4% и составила в среднем 156 тыс. руб./кв. м. «Покупательская способность значительно сократилась, что привело к падению спроса на квартиры средней ценовой категории», — объясняет И. Наумова, а О. Маркова утверждает, что продажи в данном сегменте активизировались лишь во второй половине 2009 г. Но, несмотря на все сдерживающие факторы, первичный рынок бизнес-класса понемногу приходит в себя. В IV квартале прошлого года было объявлено о начале или возобновлении продаж в ряде жилых комплексов — «Итальянский квартал», «Садовые кварталы», а также по адресу: Б. Овчинниковский пер., д. 20, стр. 1, 2.

Что касается элитных новостроек, то они подешевели менее всего. В декабре 1 кв. м жилья класса de luxe стоил порядка 494 тыс. руб. Среди тенденций 2009 г. на первичном рынке элитки руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» Антон Любин выделил сокращение объемов продаж инвестиционных квартир. «Большинство новостроек высокого ценового сегмента вывели на рынок уже после завершения строительных работ. Такая стратегия продаж была выбрана для ЖК «Баркли-Плаза», «Резиденция Знаменка», «НовелХаус», «Петровский». Для одних застройщиков эта мера была вынужденной, так как с началом кризиса покупатели отказались от приобретения квартир в строящихся домах. Другие сознательно пошли на такой шаг: предложив клиентам готовый продукт, они повысили свою конкурентоспособность и минимизировали риски», — поясняет А. Любин. Выход на рынок объектов в максимально высокой стадии готовности свидетельствует также о том, что девелоперы продолжают осваивать текущие проекты, откладывая реализацию новых.

Наметившаяся в последние месяцы 2009 г. тенденция к повышению цен свидетельствует, что рынок уже прошел дно. И хотя более ощутимый рост ожидается не ранее весны, специалисты уже зафиксировали возвращение отложенного спроса, оживление ипотечного кредитования, увеличение объемов продаж и сокращение размеров скидок от застройщиков (до 5–10% в случае полной оплаты). Участники рынка единодушны в прогнозах на 2010–2011 гг.: намечается плавный рост цен на фоне формирующегося дефицита городской жилой недвижимости. «Новостроек не становится больше, а вот темпы реализации квартир в строящихся объектах продолжают повышаться, — говорит И. Наумова. — Так что дефицит квадратных метров мы ощутим уже к концу 2010 г.». «Новые проекты комплексной застройки еще только анонсируются, например жилой массив на месте Люберецких полей аэрации, — продолжает О. Маркова, — поэтому вполне возможно, что цены на жилье будут расти уже в первой половине 2010 г.». «Принцип покупки станет иным, — предполагает И. Доброхотова. — Если сегодня он заключается в «посмотрю, выберу, куплю», то в ближайшем будущем это будет выглядеть как «куплю то, что будет предложено».

2009 г. — начало строительства

Приведем примеры некоторых столичных новостроек, старт которым был дан в 2009 г. Пожалуй, самым громким проектом прошлого года в сегменте экономкласса стал жилой комплекс «Марфино». Его реализацией занималась компания «Ведис-групп» при участии московского правительства. В рекордно короткие сроки, за восемь месяцев, на северо-востоке столицы вырос новый современный район с собственной инфраструктурой. Возвели 280 тыс. кв. м жилья. Это преимущественно дома серий П-44Т и ГМС, в которых представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с типовой отделкой площадью от 35 до 93 кв. м. Первые этажи зданий будут отведены под предприятия социально-бытового назначения и офисы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I квартал 2010 г.

Еще один проект той же компании — ЖК «Алексеево», недалеко от станции метро «Алексеевская». Здесь запланировано построить дома серии П-44Т, общая площадь которых составит 65 тыс. кв. м. Квартиры площадью от 38 до 76 кв. м предлагают к продаже уже с выполненной отделкой. Указанный жилой комплекс спроектирован как автономная жилая зона с внутренним двориком, гостевой парковкой, детскими игровыми и спортивными площадками, газонами и цветниками. Средняя цена 1 кв. м составляет около 130 тыс. руб.

Многофункциональный комплекс «Маршал» возводят на северо-западе Москвы, на пересечении улиц Маршала Рыбалко и Народного Ополчения. Здесь предлагают квартиры площадью от 48 до 268 кв. м. Общая площадь комплекса — 188 тыс. кв. м. Стоимость 1 кв. м в настоящее время составляет от 129 тыс. руб. Девелопер объекта — инвестиционно-строительная компания «494-УНР».

Застройщиком ЖК «Искры радости» и «Мос-Анджелес» является ГК «Промингрупп». «Мос-Анджелес» расположен по адресу: ул. Коминтерна, д. 28. Это монолитный дом бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м — от 85 тыс. руб. Жилой комплекс бизнес-класса «Искры радости», что на ул. Искры, д. 3, состоит из двух 18-этажных башен. Проект предусматривает благоустройство собственной территории ЖК. Стоимость 1 кв. м — 93 тыс. руб.

ЖК «Шоколад» возводят в 500 м от станции метро «Алтуфьево», по адресу: Алтуфьевское ш., вл. 85. Дом состоит из двух секций, в которых предусмотрены одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 33 до 127 кв. м. Стоимость 1 кв. м — от 102 тыс. руб.

Первая очередь жилого комплекса в микрорайоне Немчиновка уже сдана. В настоящее время ведут возведение второй очереди. Квартиры с отделкой здесь предлагают по цене от 60 тыс. руб.

«Итальянский квартал» — крупный элитный жилой комплекс, спроектированный архитектором Михаилом Филипповым. Он располагается на участке в 2,45 га и состоит из семи жилых домов, в каждом из которых будет от 12 до 35 квартир — от небольших студий площадью 45 кв. м до пентхаусов по 300 кв. м. Цена 1 кв. м будет зависеть от этажа: на втором — 6800 долл., на третьем — 7100, на четвертом — 7500 долл. и т. д.

Элитный жилой комплекс «Трилогия» на Трехгорном Валу, д. 14, — это здание переменной этажности (6–11), состоящее из четырех секций. Количество квартир — 71, общая площадь — от 71 до 277 кв. м. На верхних этажах расположены пентхаусы, обрудованные камином и сауной. В доме предусмотрен подземный паркинг, в котором общее количество мест превышает количество квартир. Стоимость 1 кв. м — от 230 до 430 тыс. руб. Проект разработан специалистами архитектурной мастерской «Гинзбург Архитектс».

Наталья Монахова

Дата публикации: 13:19 04 февраля 2010

Источник: bpn.ru