Что будет с недвижимостью в 2010 году, и почему не произошло распродажи квартир по бросовым ценам в кризис

На московском рынке недвижимости в декабре прошлого года было зафиксировано значительное увеличение количества сделок. На несколько процентов выросли и цены, что дало основание некоторым продавцам снять свои квартиры с продажи в ожидании более выгодной ситуации. Что это — начало роста? Этот вопрос в студии радиостанции Finam FM в программе «Сухой остаток» обсуждали Константин Илющенко, главный редактор журнала D', Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Анатолий Высоцкий, аналитик банка «КИТ финанс», и ведущий Юрий Пронько.

Олег Репченко: По нашему индексу стоимости жилья долларовые цены в кризис упали примерно на 30%, рублевые — чуть меньше из-за разницы курсов валют. И что происходит сейчас? Люди, выждав, когда дым рассеялся, осознали, что надо решать квартирный вопрос. Кому нужно продавать — те продают, понимая, какая цена устоялась уже в новых экономических условиях. Те, кому надо покупать, начинают покупать. Я думаю, что 2010 год ознаменуется просто очень бурным всплеском именно количества сделок, но не ростом цен. Цена будет оставаться примерно постоянной.

Анатолий Высоцкий банк «КИТ финанс»

Юрий Пронько: Анатолий Высоцкий, что скажете?

Анатолий Высоцкий: Хотел бы добавить, что ожидаемая и обсуждаемая тема того, что компании вынуждены в связи с банкротством продавать недвижимость по себестоимости, собственно, уже закончилась — компании реструктурировали долги…

Юрий Пронько: Я помню эти настроения. Ждали, что в связи с возрастающей просрочкой по ипотечным кредитам банки начнут на рынок чуть ли не домами выбрасывать свои залоги, чтобы хоть какие-то деньги получить. Ничего подобного не произошло?

Олег Репченко: Заложено на рынке относительно немного квартир, которые покупались на самом пике. Большая часть так или иначе приобреталась ранее по меньшим ценам, и количество дефолтных квартир на «вторичке» не так уж велико — может быть, несколько десятков или сотен по всему рынку.

Юрий Пронько: Да вы что, это совсем немного!

Константин Илющенко: По идее, стоимость жилья должна зависеть от стоимости аренды. Пока стоимость аренды в Москве достаточно высокая…

Юрий Пронько: А стоимость аренды высокая в Москве?

Константин Илющенко: Да, и она практически не просела.

Олег Репченко: Нет, она просела примерно так же, на 30%. Но здесь интересно другое. А именно коэффициент отношения стоимости аренды к ценам продажи. Он как был до кризиса, так и сейчас составляет порядка 5% годовых. Если же взять мировую практику, то считается, что банковский депозит — это базовая доходность и сдача жилья в аренду должна быть чуть-чуть доходнее. Потому что есть определенные хлопоты, риски и т. д. В то время как у нас сейчас минимум 10% могут приносить. Я могу купить квартиру по нынешним ценам и получать 5% годовых, еще имея хлопоты, либо я могу просто отнести деньги в банк и получать 10% годовых.

Исходя из этой логики стоимость жилья должна быть как минимум вдвое меньше, чтобы они сравнялись. То есть «входной билет» должен быть такой: раз мне банк приносит 10%, то пусть и аренда дает 10%. А это значит, что «входной билет» должен быть в два раза ниже. А если бы аренда давала еще и больше, чем банк, как она, по идее, должна давать, то это чуть ли не в три раза. То есть мы приходим к таким ценам, что скорее не $4 тыс. за «квадрат» это должно быть, а $1,5–2 тыс.

Константин Илющенко: Когда-то считалось, что стоимость квартиры должна быть суммой 100 месячных арендных плат за нее. Но это было в середине 1990−х годов на Западе и считалось нормальной справедливой стоимостью квартиры.

Олег Репченко: То есть это 12% годовых. А у нас сейчас в Москве 5%.

Константин Илющенко: Либо аренда низкая, либо квартиры дорогие. Еще есть такая теория, что сначала растет биржа (стоимость акций), потом народ считает, что уже некуда расти, — самые шустрые эти бумаги продают первыми и начинают подбирать уже недвижимость. Будет ли у нас такое? Сейчас же у нас фондовые рынки вообще вымахали.

Олег Репченко: Знаете, я могу сказать, что именно нечто подобное уже происходило, когда фондовый рынок рос семимильными шагами в 2003–2007 годах и, в общем-то, следом тянулась и недвижимость. Самый последний резкий скачок цен на недвижимость пришелся на первое полугодие 2008 года, когда как раз начались проблемы на фондовом рынке: многие стали продавать акции, и деньги потекли в недвижимость. С января по апрель, всего за четыре месяца, недвижимость подорожала примерно на 30–40% в Москве.

Если говорить о нынешней ситуации, когда фондовый рынок заметно подрос, могу отметить, что фондовый рынок просел, если я не ошибаюсь, почти в пять раз — с 2400 до 500 пунктов по РТС, а рынок недвижимости — только на 30%. И то, что сейчас по РТС мы подросли опять… до 1500 пунктов, фактически он сравнялся по уровню коррекции с рынком недвижимости. То есть нельзя сказать, что вот этот рост фондового рынка, который случился, сейчас подтолкнет вверх недвижимость.

Дата публикации: 13:09 16 февраля 2010

Источник: bpn.ru