Александр Ермак: Люди начинают опять вкладывать средства в недвижимость

Уплотнительная застройка почти завершена, и жилье распродано. Сейчас упор делается на большие проекты, которые позволят избежать резкого роста цен. Об одном из масштабных проектов – «Северная долина» – рассказал исполнительный директор компании «Главстрой СПб» Александр Ермак.

– В конце прошлого года вы заявили о начале строительства первых двух очередей «Северной долины». Какой объем и в какие сроки собираетесь возвести?

– Сейчас у нас получено разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тыс. кв. м и детского сада на 190 мест. В настоящее время практически по всем корпусам мы завершили свайное поле и формирование фундаментов, а по одному из корпусов первой очереди уже вышли на цоколь – это отметка первого этажа. Начинаем установку башенных кранов. Сдача всех четырех корпусов намечена на декабрь этого года.

– То есть ближайшая перспектива – это 278 тыс. кв. м. А что будет дальше? Вы уложитесь в обозначенные городом для освоения этой территории семь лет?

– Семи лет, думаю, не хватит. Всего мы должны построить около 2,750 млн кв. м жилья – по сути, целый новый район города. Приступив к реализации проекта в 2007 году, мы столкнулись с множеством проблем, на решение которых ушло время. Территория большая, сложная, поэтому только на разработку и утверждение проекта планировки и межевания, а также на проведение землеустроительных работ понадобилось полтора года. Понятно, что без градостроительной документации не будет ни разрешения на строительство, ни самого строительства. Нам повезло – в разгар кризиса мы «отсиделись» на стадии проектирования. Строить метры и не иметь возможности их продать – это не бизнес.

На сегодняшний день наши планы таковы: мы заявили 278 тыс. кв. м на 2010 год, может быть, частично с переходом на 2011-й, и собираемся каждый год вводить объемы жилья порядка 250 тысяч «квадратов». Пока такие планы и такой темп строительства.

– Но если спрос возрастет, понадобится увеличить предложение – сможете ускорить темпы строительства?

– Что касается проектирования, то мы работаем с опережением. Сейчас мы готовим задел по проектированию на следующие 150 тыс. кв. м, чтобы до конца года пройти экспертизу для следующей очереди «Северной долины». И так далее.

– В первоначальных планах строительства «Северной долины» значилось и возведение коммерческой недвижимости, в том числе – торговых комплексов. Планы не поменялись?

– Из всей территории «Северной долины» под коммерческую функцию у нас предусмотрен лишь один участок. В 15-м квартале, напротив станции метро «Парнас», у нас выделено 2 га земли под торгово-развлекательный комплекс, где можно будет разместить порядка 40 тыс. кв. м торговых площадей. Опять-таки все будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если возникнет потребность в подобных объектах, тогда мы подумаем об этом.

Если говорить о появлении каких-то локальных объектов, связанных с повседневной жизнью людей, они будут предусмотрены во встройках. Только в первом корпусе – до 3 тыс. кв. м встроенных помещений. Соответственно, сервис для проживающих там людей расположится в шаговой доступности.

Что касается какого-то мегапроекта в виде торгово-развлекательного комплекса или офисного центра, то таких планов пока нет. Да в принципе, по нашим оценкам, близлежащий район и так насыщен ТК и ТРК: «О`Кей», «Лента», «Максидом», «Гранд-каньон», «МЕГА» и т. д.

– Когда вы планируете начать продажи квартир и по какой цене?

– Пробные продажи начнутся примерно в апреле. Предполагаем выставить первые 100 квартир и посмотреть, как покупатели будут реагировать на наши цены и квартирографию.

– А цена вопроса?

– Пока я не готов сказать, мы еще думаем.

– Но цена будет в пределах той, что называлась прошлым летом? В пределах 43–45 тыс. руб. за кв. м?

– В пределах 43 тыс. руб. за квадрат – это цифры Минрегионразвития. По таким ценам мы попытаемся выиграть конкурсы, которые, возможно, будет организовывать город, Министерство обороны, другие ведомства. По крайней мере, мы очень надеемся на это.

А что касается рынка, я думаю, что начнем, попробуем, посмотрим: тысяч 50–55 за кв. м – это сейчас вполне привлекательная цена.

– На что вы больше рассчитываете: на конкурсы или продажи на рынке?

– Скажем так – мы хотим и того, и другого. Но основной расчет делали прежде всего на оптовых покупателей. Сейчас ситуация на рынке остается нестабильной. Кроме того, мы выходим с достаточно большим объемом площадей в одном месте. И рынку будет тяжело «скушать» подобный объем.

Таким образом, упор в расчетах делался – и делается – на оптового покупателя, поэтому переговоры велись не только с Минобороны, но и с другими структурами. Собственно говоря, они ведутся до сих пор. Будем действовать по ситуации, все зависит от того, как будем развиваться.

– А по поводу квартирографии домов сейчас от застройщиков слышу разные мнения о том, какие именно квартиры надо строить: маленькие однокомнатные, двух-, трехкомнатные. Какой путь выбрали вы?

– Мы пошли по всем направлениям сразу и планируем достаточно широкий ассортимент самых разных квартир, дома большие – есть где развернуться. Мы специально предусматриваем обширную квартирографию, максимально охватывающую потребности и пожелания потенциальных покупателей.

Городу надо много маленьких квартир, у Министерства обороны есть потребности в больших трехкомнатных. У рынка – своя специфика, студии, например, всегда хорошо идут. В нашем случае весь спектр вариантов представлен в достаточном количестве.

– А почему вы летом не стали участвовать в городских конкурсах и от Минобороны?

– Летом мы еще не соответствовали условиям конкурса, так как формально у нас даже разрешения на строительство не было. Мы его получили по первой очереди в сентябре, а по второй – в ноябре.

– Продавать жилье будете самостоятельно?

– Сегодня мы только начинаем процесс формирования собственной структуры, так что, естественно, на первых порах отдадим продажи на аутсорсинг.

– Договоры с кем-нибудь уже подписали?

– Пока нет. Мы провели переговоры с некоторыми компаниями, в частности, с «Петербургской Недвижимостью» и «Бекаром». Их мы рассматриваем как потенциально возможных операторов, но договорный процесс только начинаем.

– А собственный отдел продаж планируете создать?

– Планируем.

– В какие сроки?

– Я думаю, до конца года.

– А как сейчас обстоят дела по остальным жилым проектам «Главстроя СПБ»?

– По Юнтоловской «Медвежьей лапе» мы продолжаем проектирование. На сегодняшний день у нас разработан генплан двух первоочередных кварталов – № 3 и № 5. Проработали квартирографию, скоро мы должны ее рассмотреть и утвердить. Предварительно показывали эту концепцию главному архитектору города, получили принципиальное одобрение и отдали ее проектировщикам на доработку.

– Изменилась ли из-за кризиса концепция проекта? Первоначально, насколько я помню, планировался район застройки комфорт- и бизнес-класса?

– Концепция если и изменилась, то не сильно. Что касается самого дома и квартирографии, мы хотели бы применить достаточно рациональную и лаконичную схему. Основной упор делаем на создание экологичной среды обитания, которая приближена к загороду, к заказнику. Это будет концепция, связанная с формированием неких внутридворовых территорий, с развитием таких понятий, как «мой дом», «мой двор».

– Это будет, как я понимаю, среднеэтажная застройка?

– В восточной части, которая расположена ближе к заказнику, дома будут до четырех-пяти этажей. Во второй половине, которая ближе к Конной Лахте, разрешена высотная застройка – хоть 25-этажки строй. Но будем смотреть, как рынок себя поведет. Пока мы ориентируемся на максимальную высоту домов 12 этажей.

Концепция застройки предусматривает плавное повышение высотных отметок. Так, например, квартал № 5 попадает в две разные высотные зоны, что позволяет сгладить переход – 4–5–7–9 этажей.

– В отличие от «Северной долины» в Приморском районе вас ждет достаточно жесткая конкуренция – с проектами других застройщиков…

– Пока я такой конкуренции не вижу. Строительство мы начинаем именно с малоэтажной застройки, которая в северо-приморской части практически не представлена. Задача района – сформировать качественную среду проживания, чтобы получить конкурентоспособность на рынке именно по такому классу недвижимости, потому что ее на рынке мало.

– А по срокам? Когда планируете начать строительство?

– У нас в планах – до конца года пройти экспертизу и при необходимости получить разрешение на строительство. Соответственно, в 2011 году сможем начать строительство примерно 110 тыс. кв. м жилья, с возможностью ввода в конце того же года.

– А по остальным проектам?

– По проекту на Шкапина – Розенштейна работы пока приостановлены. Сейчас происходят некоторое переосмысление и переоценка ситуации, в том числе и бизнес-плана этого проекта. Принято решение о застройке части территории жильем, в целом это одобрено городом, тем более что мы укладываемся в положения Генерального плана Петербурга.

В настоящее время мы разработали новую концепцию и эскизный проект нашего участка, которые уже одобрены. Теперь корректируем проект планировки, приступаем к проектированию первой очереди, в которую и войдет как раз жилая недвижимость – около 60 тыс. кв. м. Соответственно, до конца года предполагаем завершить стадию проектирования жилья, с тем чтобы в начале 2011-го пройти экспертизу и выйти на стройку в апреле 2011 года.

– Меня всегда смущало соседство жилья и Обводного канала…

– Жилье по этой концепции выходит не на Обводный канал, на него мы планируем вывести офисную часть, а также развести жилые и офисные площади по разным сторонам Аптекарского переулка. По Генеральному плану Петербурга вся территория южнее Обводного канала является территорией преобразования, там и «Измайловская перспектива», и территория «Красного треугольника». Эти земли подходят под реновацию. Конечно, в течение ближайших лет там вряд ли что-то кардинально изменится, но, я думаю, что их развитие – на перспективу. Со временем это будет нормальный, динамичный район.

– Эксперты говорят, что именно развитие проектов «миллионников» позволит хоть немного компенсировать дефицит предложения жилья в 2011–2012 годах…

– Я склонен согласиться с мнением экспертов. На сегодняшний день ситуация после кризиса выравнивается, люди «оживают», начинают опять вкладывать средства в недвижимость. Это показательно, в том числе и по Москве, и если посмотреть статистику продаж – цифры пошли в рост. Точечная застройка практически завершена и распродана. Сейчас упор делается на большие проекты, которые позволят избежать резкого роста цен.

Павел Никифоров

Дата публикации: 15:00 19 февраля 2010

Источник: bpn.ru