Квадраты в залоге

Как отмечают банкиры, самое популярное обеспечение по банковским кредитам - недвижимость. Даже если учесть падение цен на нее, банки почти полностью застрахованы от невозврата средств заемщиками. К тому же всегда можно пойти на встречу в реструктуризации кредита, испытывая уверенность в надежном сохранении средств.

Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость, сообщила директор управления по работе с проблемными активами Сбербанка Светлана Сагайдак. На жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения по кредитам крупнейших банков, на коммерческую - 39,3%, а если добавить еще имущественные комплексы, получится около 70%, уточнила она.

Эти экспертные оценки, сделанные по итогам встреч и консультаций с коллегами-банкирами, рассказала Сагайдак. Банки всегда рассматривали недвижимость в качестве самого надежного залога, подтверждает изданию предправления Райффайзенбанка Павел Гурин.

Подавляющее большинство залоговой массы "Уралсиба" приходится на недвижимость. Компаниям корпорации "Уралсиб" в результате реструктуризации перешли залоги, по объему равные примерно 5% активов банка, сказал советник предправления банка "Уралсиб" Алексей Чаленко. "У нас тоже примерно 70% залогов приходится на недвижимость - в последнее время основной объем кредитов выдавался под нее, - говорит вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко. - Такой залог несколько снижает риски банка, к тому же в стоимостном выражении даже с учетом дисконтов стоимость недвижимости в залоге выше, чем оборудования".

Правда, залоги банков подешевели и потеряли ликвидность. Из-за кризиса рынок во всех сегментах - земля, коммерческая недвижимость, жилье - практически стоит: сделок мало, констатируют эксперты.

Настоящим испытанием кризис стал для рынка офисной и торговой недвижимости. В столице ставки аренды на офисы упали в общей сложности на 60%. Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве упали на 30-50%, а региональная торговля вовсе перестала развиваться, указывает Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. Но дно уже пройдено и даже заметно небольшое оживление, считает он.

Сделок купли-продажи земли - единицы, заметил изданию гендиректор группы "Земер" Илья Терентьев. По его словам, подмосковная земля при розничной продаже подешевела в среднем на 12-15%. Оптовые цены на землю снизились на 40%, а в некоторых случаях и до 70%.

Немного лучше обстоит дело с жильем. По данным аналитического портала IRN.ru, столичное жилье подешевело на 37% до $3865 (116 414 руб.), но с осени понемногу дорожает и сейчас квадратный метр стоит $4142 (124 053 руб.). Активизировались и сделки купли-продажи квартир. Впрочем, руководитель IRN.ru Олег Репченко указывает, что ожидать существенного ценового скачка в этом сезоне уже вряд ли стоит.

"Накопился отложенный спрос, а предложение в Москве, как всегда, ограничено, поэтому, заметив рост активности, продавцы жилья пытаются повышать ценники, - говорит он. - Но с точки зрения платежеспособности нынешний спрос на жилье оставляет желать лучшего".

При оформлении в залог банки применяли дисконты в размере 30-50% от стоимости объектов недвижимости, отмечает Сагайдак. К тому же ситуация стабилизировалась: "Прекратилось падение арендных платежей".

Неочевидно, что большая доля недвижимости - это риск, ведь далеко не все кредиты, обеспеченные недвижимостью, проблемные, говорит Гурин: "Есть система дисконтов, учитывающая ликвидность и возможность падения цен".

Есть два типа клиентов: нелояльные, когда банк решает вопросы с должником через суд, и те, кто хочет вернуть кредит и работает с банком над реструктуризацией задолженности, отмечает Сагайдак. Вторых клиентов подавляющее большинство. Какая доля залогов может достаться банкам, Сагайдак оценить затруднилась.

При неплатежах по кредиту банк старается брать себе залог в крайнем случае, поскольку превратить его в наличные всегда стоит усилий и времени, а иногда и потери средств, говорит Лапко. "Наша политика - мы идем навстречу всем заемщикам, которые хотят и могут платить", - отмечает Чаленко.

В течение 3-5 лет банкиры должны чувствовать себя нормально при правильном управлении долгом, оговаривается Сагайдак. Рынок начинает восстанавливаться, ситуация с краткосрочной ликвидностью в норме, мы верим, что все будет хорошо, резюмирует Чаленко.