Способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в России?

ЗА

Иван Грачев (председатель политического совета партии "Развитие предпринимательства", эксперт проекта Opec.ru)

Безусловно, да! Прежде всего, надо отметить, что нигде в мире иначе, как через кредит жилищная проблема решена не была. Разовые покупки доступны только очень богатым людям, бюджет обеспечивает где-то около 10% населения, основная часть населения покупают жилье только в кредит. Следовательно, либо проблема не будет решена в принципе, либо она будет решена через разные варианты жилищного кредитования. Самый цивилизованный из них, самый развитый - это ипотека, со всеми ее плюсами и минусами. И я уверен, что Россия, так же, как и все страны, которые решили жилищную проблему, решит эту проблему через ипотеку.

Все базовые законы сделаны, и к ним особых претензий нет. То есть, ипотека, регистрация прав, оценка, в последнее время почистили налоги, то есть, налоговая составляющая тоже более менее приличная.

Что еще не до конца продумано? Говорится, что нужно выдать миллион кредитов в 2010 году, чтобы была нормальная ситуация с ипотекой, чтобы темпы роста были нормальными. Миллион кредитов - это, примерно 40 млрд. долларов, это длинные деньги, следовательно, они должны где-то собираться, чтобы их раздать. Надежда, что нам это дадут некие иностранцы - с моей точки зрения, не очень обоснована, весь наш опыт показывает, что так не бывает. Если нет внутренних механизмов, то никакие иностранцы не придут и ничего не дадут. Должны быть внутренние механизмы, частные деньги каким-то образом должны собираться. То есть, двухуровневая ипотека, закон о вторичных ценных бумагах пока не качественный. Кроме этого, при неразвитых финансовых рынках, а в России пока скорее неразвитые финансовые рынки, конечно, такой мощи, таких объемов вторичные ценные бумаги просто не могут обеспечить. Эту проблему необходимо решить, и она решаема.

Если мы говорим, что весь рынок у нас пока несколько миллиардов долларов, то представить себе, что с рынка снимут 40 млрд. долларов совершенно нереально. Следовательно, должны быть предусмотрены и другие механизмы. Один из других механизмов - стройсберкассы, его пока нет. Но почему бы его не создать?! Более скромный механизм, то есть, на меньшие суммы - это жилищные накопительные кооперативы, строительные общества. Закон в этой области требует доработки.

Кроме того, необходимо решить проблему реальной поддержки. То есть, разговоров о том, что надо поддерживать граждан, либо по первоначальному взносу, либо по проценту - много, и формы поддержки все известны. Но ни одна из них не задействована. Тут активное участие должно принять государство.

Еще одна чрезвычайно важная вещь - это различие между ценой и себестоимостью жилья, это отдельная тема, по которой тоже, с моей точки зрения, рассматриваются нереалистичные варианты. Якобы, все дело в монополизме, и как только мы эти административные барьеры разрушим, сделаем сверхлиберальный градостроительный кодекс и сразу вся проблема решится. Я думаю, что ничего подобного, эта проблема связана с тем, что у нас особое распределение по доходам, эту проблему надо решать специальными методами, целевыми программами, и конечно, бороться с монополизмом.

Есть и еще одна, чисто строительная проблема - все инженерные системы советского времени уже изношены. Если мы говорим, что распыленный частный бизнес что-то строит в стране, то инженерные сети он потянуть не может. Бюджет тоже, скорее всего, их не потянет, потому что в бюджете нет и не будет денег на инженерные сети, и особенно на новые. Значит, должны быть какие-то варианты привлечения больших, мощных финансово-промышленных групп, иностранцев в режиме частно-государственного партнерства. Есть отдельные компании, которые пытаются строить все жилье вместе с инженерными сетями, но таких пока мало. Значит надо сделать так, чтобы именно такое строительство было наиболее выгодным и перспективным.

Наконец, все разговоры о психологической неготовности граждан жить в кредит, кажутся мне малообоснованными. Это явно преувеличенная проблема. Когда даже регионы, казалось бы, абсолютно неготовые, фонды и банки выходят с хорошими программами, то стоят огромные очереди на ипотеку.

ПРОТИВ

Алексей Ведев (Генеральный директор аналитической лаборатории "Веди", эксперт проекта Opec.ru)

Жилищный вопрос представляется традиционно достаточно важным - конечно, каждый гражданин России хочет иметь свое жилье (и не вовлекать данную тему в качестве ключевой темы в рамках "бытия" - дабы не испортить свое существование). Уже традиционно, последние 20 -30 лет, если даже не 70-80 лет, наблюдались попытки решить данный вопрос "сразу и навсегда", при этом последствия таких решений были всегда достаточно негативными. Достаточно вспомнить программу "Каждой семье - свое жилье к 2000 г." - в результате лишь ограниченный круг семей сумел приобрести собственный квартиры - но за счет собственных накоплений. Представляется, что в очередной раз был найден "легкий" способ решения проблемы - развитие ипотеки. На мой взгляд, ипотека, без сомнения, выступает в качестве достаточно важного финансового инструмента и одним из компонентов решения этой проблемы. Но, естественно, что только ипотечное кредитование проблему жилья решить не сможет - не сейчас, не в будущем.

Что может способствовать решению этой проблемы? Прежде всего, это устойчивые и положительные темпы роста экономики. Далее, - устойчивые и высокие темпы роста реальных доходов населения. Ипотечное же кредитование может лишь частично содействовать решению этой проблемы. Но суть ипотеки состоит в том, что населению выдаются кредиты под строительство жилья. Подобные кредиты выдают коммерческие банки либо государственные органы - но под проценты. Это означает, что население России попадает в некую долговую зависимость - с точки зрения решения своей "жилищной" проблемы. И будет способно вернуть кредиты только в случае устойчивого роста собственных реальных доходов.

Какие есть ограничения развития программы ипотечного кредитования? Во-первых, это процентные ставки. Наблюдающийся рост доходов населения в последние году провоцирует рост затрат на жилье. Население России могло бы и увеличить затраты на покупку недвижимости за счет ипотечного кредитования, если бы было уверено в том, что их доходы будут стабильны и возрастать в реальном исчислении. Однако состояние бизнес климата в России, равно как динамика основных макроэкономических показателей, свидетельствует о неустойчивости позитивных тенденций. Таким образом, население России (по меньшей мере, ее средний класс) не уверенно в сохранении роста его доходов прежними темпами и оказывается неготовым принимать на себя долгосрочные долговые обязательства (особенно в существующих условиях).

Далее, в настоящее время ипотечное кредитование реализуется в крупнейших города России - и за счет наиболее обеспеченных слоев среднего класса. Широкого распространения в России ипотечное кредитование не получило. Прежде всего - за счет высоких процентных ставок. Однако их снижение возможно лишь за счет государственных субсидий. В этом случае расширение ипотечного кредитования будет означать скрытое субсидирование строительства.

Резкое расширение ипотечного кредитования при поддержке государства увеличит спрос на жилье, что, при прочих равных, приведет к росту цен на жилье. И жилье для населения, которое оно покупает в долг, будет обходиться с каждым годом все дороже и дороже. Резкое увеличение ипотечного кредитования приведет к эффекту "мыльного пузыря" на рынке недвижимости - спрос будет значительно превышать предложение.Кроме того, часть населения, решившая приять участие в ипотечных программах, окажется "долговой ловушке".

Я считаю, что государственные субсидии, если мы говорим об ипотеке или об экспорте товаров с высокой степенью добавленной стоимости, конечно нужны. Однако, они должны производится избирательно, последовательно и ограниченно. А избыточное субсидирование ипотеки приведет лишь к неоправданному росту цен на жилье, но никак не решит проблему жилищного строительства.