Апартаменты перестали быть самым доступным жильём

Днем рождения сегмента апартаментов в Москве вполне можно считать дату назначения на пост столичного градоначальника Сергея Собянина. Знаковое для города событие произошло 21 октября 2010 года. Таким образом, апартаментам в этом году исполняется уже 5 лет. Аналитики ЦИАН решили отметить первую пятилетку подведением итогов. Впрочем, они оказались не такими радужными для данного сегмента недвижимости. Эксперты пришли к выводу, что на сегодняшний день апартаменты проигрывают квартирам по всем фронтам, начиная от невозможности получить постоянную регистрацию (прописку), и заканчивая более высокими ценами.

Если немного углубиться в историю, то можно вспомнить, что с момента появления первых апартаментов на столичном рынке они привлекали покупателей именно низкой ценой. В то время, когда купить квартиру в Москве дешевле 5 млн рублей было в принципе невозможно, на рынке стали появляться апартаменты стоимостью 3 млн рублей и даже ниже. Естественно, подобный демпинг сразу же привлек покупателей. И на протяжении пары лет спрос в этом сегменте держался на очень высоком уровне.

Причем ради низкой цены покупатели закрывали глаза на очевидные недостатки этой категории недвижимости: невозможности оформить прописку, отсутствию жестких требований к девелоперу по строительству инфраструктуры, более высокие коммунальные платежи и налоги, риски, связанные с тем, что далеко не все комплексы апартаментов реализуются в рамках 214-ФЗ.

Высокий спрос на апартаменты привлек внимание столичных властей, которые вполне резонно опасались появления нового типа обманутых покупателей недвижимости. Было предпринято несколько попыток ввести законодательное регулирование сегмента. Предлагались различные варианты от полного запрета до присваивания всем апартаментам статуса квартир. В итоге соответствующий законопроект до сих пор не принят. И правовой статус апартаментов по-прежнему находится в состоянии пятилетней давности: ни прописки, ни инфраструктуры, ничего.

Судьбу сегмента решил сам рынок. С весны 2014 года, когда российский рубль только начал стремительно дешеветь относительно мировых валют, спрос на апартаменты также стал сокращаться. А к концу 2014 года активность покупателей практически полностью сместилась в сторону квартир. Это вполне объяснимо: на фоне нестабильности покупатели сделали выбор в пользу более понятного с юридической точки зрения сегмента недвижимости.

При этом, как показало исследование ЦИАН, сегодня апартаменты утратили свое единственное преимущество относительно квартир – более выгодную цену. На текущий момент в базе ЦИАН на продажу в Москве представлено 130 тыс. квартир на вторичном и первичном рынке, а для сегмента апартаментов этот показатель зафиксирован на уровне 9 тыс. лотов. Таким образом, квартир в столице предлагается почти в 15 раз больше.

Если рассматривать структуру предложения квартир и апартаментов в разрезе ценовых сегментов по всей Москве в целом, то в глаза сразу же бросается перекос: почти 44% квартир сегодня продается в ценовой категории до 10 млн рублей, в то время как апартаментов в данном сегменте представлено менее 20%. А на рынке высокобюджетной недвижимости ситуация отмечается ровно противоположная: по цене от 50 млн рублей в столице продается 18,6% квартир и 34,9% апартаментов.

При рассмотрении рынка в разрезе количества комнат разница в цене между квартирами и апартаментами становится еще более очевидной. Если в ценовом диапазоне от 5 до 7 млн рублей сегодня представлена почти половина однокомнатных квартир в столице (47,5%), то для апартаментов этот показатель составляет всего 10,7%.

В «двушках» ситуация усугубляется: три четверти двухкомнатных квартир сегодня предлагаются по цене до 15 млн рублей включительно, в то время как апартаментов в данной ценовой категории представлен лишь 21%. При этом больше половины лотов (53,9%) продается в диапазоне от 15 до 50 млн рублей. Что касается дорогих объектов, то доля двухкомнатных апартаментов стоимостью от 50 млн рублей составляет сегодня ровно четверть, а квартир в этой ценовой категории предлагается менее 5%.

В категории трехкомнатных квартир смещение объема предложения в сторону более высоких цен в сегменте апартаментов продолжается – 62% лотов в базе ЦИАН выставлено по цене от 50 млн рублей. Для сравнения, доля квартир в этой ценовой категории составляет 21%. При этом 45% трехкомнатных квартир предлагаются по цене до 15 млн рублей, а для апартаментов этот показатель составляет всего 4%.

И единственная категория недвижимости, где позиции квартир и апартаментов находятся примерно на одном и том же уровне – это многокомнатные объекты (4 и более комнат). Начиная от бюджета в 30 млн рублей, в каждой ценовой категории оба сегмента идут примерно одинаково. К примеру, в диапазоне от 30 млн до 50 млн рублей доля квартир составляет 12,1%, а апартаментов – 12,8%. А для дорогих лотов стоимостью от 150 млн рублей показатели составляют 33,3% и 36,9% соответственно.

Если же сравнивать цены на квартиры и апартаменты по округам столицы, то на локальных рынках ситуация может довольно сильно отличаться от общей по Москве. Эксперты ЦИАН взяли для примера три административных округа, где сегодня суммарно представлено 82,3% всего объема предложения апартаментов: Центральный, Северный и Северо-Восточный. А доли остальных округов оказываются настолько малы, что проведение сравнения с рынком квартир по ним не представляется целесообразным. В Центральном административном округе Москвы положение квартир относительно апартаментов довольно стабильно. В ценовом диапазоне от 30 млн до 150 млн рублей доля апартаментов составляет 54,7%, а квартир – 43,8%. При этом в сегменте самых дорогих лотов – от 150 млн рублей – на первую позицию выходят квартиры с показателем 28,2%, а у апартаментов доля составляет 20,1%. Если же суммировать эти показатели, то разница в цене между квартирами и апартаментами стоимостью от 30 млн рублей в ЦАО практически полностью нивелируется: 72% у квартир и 74,8% у апартаментов.

Северный административный округ характеризуется большим объемом предложения квартир в ценовой категории до 10 млн рублей включительно – 51,5%. В то время как доля апартаментов за эти деньги составляет 36,2%. И по мере увеличения цены количество апартаментов в продаже увеличивается, а квартир – снижается: по цене от 10 до 50 млн в САО представлено 56,4% апартаментов и 41,2% квартир. Что характерно, показатели высокобюджетного жилья в этом округе примерно одинаковые: 7,3% квартир и 7,4% апартаментов предлагаются по цене от 50 млн рублей и выше.

И единственным округом Москвы, где преобладают недорогие апартаменты, является Северо-Восточный. 41,9% лотов в данной категории представлены в ценовом диапазоне до 5 млн рублей включительно. Квартир за эти деньги в данной локации продается лишь 1,7%.

Проведенное исследование показывает, что апартаменты на сегодняшний день являются не такой уж доступной по цене недвижимостью. Если на долю квартир эконом-класса стоимостью до 7 млн рублей приходится почти четверть рынка – 22%, то доля апартаментов в этой ценовой категории намного ниже – всего 11%. Положение вещей на рынке делает приобретение апартаментов в эконом-сегменте нецелесообразным: практически не имея выигрыша в цене, покупателю приходится сознательно отказываться от прописки и других преимуществ от покупки квартиры. Впрочем, ситуация меняется, когда речь заходит об элитном рынке. В данном сегменте невозможность оформить постоянную регистрацию не играет никакой роли. Зато у покупателя появляется возможность стать собственником качественной недвижимости в центре Москвы с дисконтом 15-20% относительно аналогичной по своим характеристикам квартиры», - резюмирует Алексей Авдей, Руководитель продукта «Вторичный рынок недвижимости» ЦИАН.