Ажиотажный спрос на недвижимость уходит в прошлое

Ажиотажный спрос, характеризовавший конец 2014 - 1 квартал 2015 года уходит в прошлое, показатели покупательской активности возвращаются на уровень конца 3 квартала 2014 года. Этот тренд характерен и для рынка апартаментов. Как показывают расчеты аналитиков, по итогам 1 квартала текущего года спрос на апартаменты упал примерно на 30% и составил порядка 270 апартаментов за три месяца. В связи с этим девелоперы предлагают потенциальным покупателям разнообразные программы лояльности, такие как рассрочку на несколько лет с первоначальным взносом 20% . И, конечно, многим девелоперам пришлось перейти в «рублевую зону» или зафиксировать курс на уровне 45-50 руб/$.

В этих условиях для привлечения частных инвесторов появляется все больше проектов с инвестиционными программами и услугами по сдаче приобретённых апартаментов в аренду. Если сейчас 83% апартаментов предназначены для собственного проживания, то 17% апартаментов имеют инвестиционные программы доходности, а по итогам первого полугодия 2014 года таких было всего 9,8 %. Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец 1 кв. 2015 г (Y’es, Clerkenwell House, Орехово, Ландыши, Сады Пекина) - от 7 до 10% годовых для собственника. Между тем, Москва, которая является неоспоримым флагманом российского рынка недвижимости, значительно отстает по этому показателю от Санкт-Петербурга, где объем апарт-проектов с инвестиционной составляющей формата buy-to-let (покупка недвижимости для сдачи в аренду) составляет 83% апартаментов в продаже.

Однако эта ситуация не свидетельствует о падении интереса к апартаментам или замедлению развития рынка. По данным NAI Becar в 1 кв. 2015 года уровень объема объектов, вышедших в продажу, превысил показатели 4 кв. 2014 на 100%. За первые три месяца 2015 года на рынок было выведено 949 апартаментов, включая три новых проекта. В итоге в настоящее время в продаже находится 11 017 апартаментов, что на 6,5% больше, чем в предыдущем квартале. Всего с середины 2014 года количество апартаментов, выставленных на продажу, выросло с 8518 до 10 017 (рост на 30%). В настоящее время сегмент апартаментов составляет 35 % от предлагаемого на рынке первичного жилья. Больше половины (58% проектов) на рынке представлено в бизнес-классе. Если же говорить о формате квартир, то большая часть приходится на студии, только в комфорт-классе их площадь в среднем составляет 20-30 кв. м, а в элите – до 60 кв. м.

По состоянию на конец 1 кв. 2015 года средневзвешенная цена продажи апартаментов (не меблированных) по классам составила: комфорт-класс – 147 445 руб./кв. м (↓ -4% к 4Q 2014); бизнес-класс – 317 576 руб./кв. м (↓ -5,5% к 4Q 2014); элит – 464 228 руб./кв. м (↓ -5,6% к 4Q 2014).

Минимальная цена продажи апартаментов (без отделки) зафиксирована в объекте «Старт-Формат» (130 тыс. руб./кв. м.). Максимальная цена продажи апартаментов (без отделки) зафиксирована в St.Nickolas (1,7 млн. руб/кв.м.). Цена аренды в объектах по итогам отчетного периода находится в диапазоне от 35 000 руб./мес. до 900 000 руб./мес. (апартаменты в МФК «Город Столиц»). Эксперты полагают, что апарт-отели получат свое распространение на московском рынке: в активную продажу выведены апарт-отель «Ханой» и «Отрада», ожидается вывод апарт-отеля VERTICAL. Также будут развиваться сервисные апартаменты при гостиницах, этот продукт сейчас дорабатывается NAI Becar совместно с международными гостиничными операторами и инвесторами. Еще одно направление развития первичных апарт-проектов – перевод в жилье. Как известно, апартаменты на сегодня приравнены к коммерческой недвижимости, в связи с чем ряд девелоперов решил пересмотреть концепцию своих строящихся объектов. «Интересный факт, что за три месяца – с декабря по февраль – было подано 50 заявок о переводе апартаментов и офисов в жилье, - отмечает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. - Примером, по которому решение о переводе в жилье уже принято, можно назвать проект Capital Group «Лица». Он изначально проектировался как жилые апартаменты с отделкой для постоянного проживания». По оценкам NAI Becar доля апартаментов в Москве снизится к концу 2015 года до 25%, - это оптимальное соотношение на первичном рынке между апартаментами и квартирами. Цены в целом за 2015 год вырастут на 10 % за счет роста курса доллара, т.е. роста себестоимости проекта, общего роста рублевой стоимости недвижимости в Москве и уменьшения предложения в целом.