Что будет с рынком недвижимости Новой Москвы

На рынок новостроек Москвы планируют выйти 150 новых проектов. Как это повлияет на рынок? Будет ли спрос на всё это изобилие?

Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»:

Все зависит от того какие именно проекты выйдут на рынок. Давайте рассмотрим этот вопрос в совокупности с ситуацией в банковском секторе, поскольку львиная доля квартир в новых домах продается в кредит. Обзоры рынка показывают, что Москва бьет рекорды по объему предложения квартир в новостройках. Это все проекты, которые начинались 3-4 года назад, на растущем рынке, когда были вложены инвестиции в приобретение земли, проектирование, исследование потребительского спроса. Экономика проектов тогда была очень хорошей. Банки кредитовали девелопмент, причем столь активно, что в конце года были вынуждены отказывать в кредитовании по высокоэффективным проектам только потому, что израсходовали лимиты кредитования в сфере жилой недвижимости.

В результате изменений экономической ситуации те проекты, которые «выжили» в 2014 и 2015 годах, в том числе после увеличения банками процентов по кредитам, и продолжают достраиваться, имеют единственный выход – продать квартиры. Иначе им придется остановить стройку и превратиться в проблемных заемщиков. Заложенная в экономическую модель прибыль застройщиков на данном этапе либо смехотворно мала по сравнению с первоначальными планами трех-четырех летней давности, либо балансирует на уровне безубыточности. Поэтому девелоперы идут на то, что резко или постепенно снижают цены на квартиры в новостройках. Рассмотрим другую сторону медали – львиная доля квартир продается через ипотеку. Аналитики банковского рынка сигнализируют о том, что средний чек на покупку квартиры на условиях ипотеки в 2015 году упал до 8 млн. рублей, и половина недвижимости, приобретенная москвичами, стоила от 6 до 9 млн. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита сейчас – около 3,8 млн. рублей. Вывод: население не может позволить себе высокие ежемесячные траты.

Поэтому ответ на вопрос о том, насколько предложение 150 проектов в Москве будет отвечать спросу такой: все зависит от качества проектов.

Во-первых, Москва разрослась до размеров Большой Москвы, и вполне логично, что те проекты, которые ранее относились к Московской области – теперь столица.

Во-вторых, те 150 проектов, которые будут предложены в 2016 году – это проекты, которые «стартовали» в конце 2013- начале 2014 года, а, следовательно, экономика этих проектов и важно, самое главное, чтобы эти проекты на нынешнем этапе учитывали специфику кризисных явлений.

Конечно, с учетом переизбытка предложения, конкурировать этим проектам будет сложно – в сегменте эконом и бизнес-класса. Но проекты премиум класса в силу узости рынка существенно не изменили свою цену.