Что отличает российские жилые "высотки"

Екатерина Лобанова, Руководитель отдела рыночной аналитики компании «РГ-Девелопмент»:

Сегодня не только в России, но и в мире нет единых критериев понятий: "многоэтажное здание", "высотное здание" и небоскрёб. Однако высотными зданиями в России со времён СССР считают здания высотой более 75 м или более 25 этажей. В других странах под термином «высотное здание» обычно понимают здание высотой от 35 до 100 м, здания выше 100 м (в США и Европе — выше 150 м) считаются небоскрёбами.

Несмотря на то, что четких критериев высотных зданий не разработано, многоэтажки свыше 25 этажей уже давно не редкость в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Сегодня высотное строительство применительно к рынку жилой недвижимости – это и уникальные возможности, и дополнительные риски девелопера. Что касается плюсов высотных домов, то это, прежде всего, возможность использования потенциала верхних этажей (видовые характеристики). В сочетании с фактором повышения этажности, удачный вид может добавить квартире до 25-30% стоимости. Второе преимущество высотного строительства – эффективное использование пространства и возможность возведения значительного объема жилья и сопутствующих площадей на сравнительно небольшом участке земли. Из этого плюса, как ни парадоксально, следует один из главных минусов жизни в высотном доме – отсутствие приватности и высокоплотная среда. Другим весомым аргументом против высотного строительства с точки зрения девелопера является удорожание строительства: повышенные требования к прочности несущих конструкций, обязательные технические «пояса» на разных этажах, вертолетные площадки – все это «утяжеляет» затратную часть проектов. Наконец, с позиции потенциального покупателя высотность часто подсознательно ассоциируется с опасностью, хотя для таких опасений нет оснований. Одном словом, квартира в «высотке» - продукт на любителя и имеет свои нюансы.

В Московской области нет необходимости в возведении высотных жилых домов по причине достаточного числа площадок под застройку. Более того, с некоторых пор высотность разрабатываемых проектов ограничивается властями региона. То же касается и территории Новой Москвы. Напротив, в пределах МКАД ограниченность участков для освоения приводит к вынужденным мерам по увеличению этажности зданий. Как правило, застройщик заранее ограничен предельными параметрами будущего проекта – объемом и плотностью застройки и высотой зданий, поэтому исходит из имеющихся возможностей. Однако, нередки случаи намеренного снижения девелопером «выхода» квадратных метров с целью обеспечения проекту менее плотной застройки и создания комфортной среды.

Высотные жилые дома практически всегда позиционируются в сегменте «бизнес»: для элитного жилья у таких объектов слишком велико количество домовладений, для доступного жилья - высока себестоимость строительства. При этом, чисто психологически, без отсылки к существующим нормативам, новостройка воспринимается участниками рынка высотной, если имеет свыше 25 этажей. То есть, квартиры на верхних этажах 22-24-этажных домов, по сути, предлагают потребителю те же преимущества в виде видов из окна и ощущения «города на ладони», что и «высотки», но без побочных эффектов.