Эксперты рассказали о нюансах реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов

Эксперты рассказали о нюансах реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов

Распечатать новость

Добавить в закладки

Постепенное снижение Центральным банком ключевой ставки привело к тому, что уменьшаться начали и процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент, средний уровень жилищного целевого кредита находится в зоне ниже 10 процентов годовых, хотя ещё совсем недавно был на уровне 13-14 процентов. Поэтому сейчас на рынке заметен тренд на большое число обращений клиентов за рефинансированием прежде взятых займов. Эксперты компании “Сколково Недвижимость” рассказали чем отличается рефинансирование от реструктуризации и как выгоднее платить за ипотеку: часто, но небольшими платежами или редко, но внося крупную сумму?

Реструктуризация кредита — это изменение структуры кредита в силу невозможности его платить. Операция, когда по кредиту меняется платеж, процентная ставка или какие-то другие существенные условия с согласия заёмщика, потому что он может платить кредит, но хочет более выгодные условия, называется в профессиональной среде рефинансированием. В ситуации, когда заёмщик может исполнять свои обязанности, но хочет получить более выгодные условия, в первую очередь за реструктуризацией стоит обращаться в тот банк, где был кредит получен. Банк рассматривает этого клиента как заёмщика, видит его платежную дисциплину, например своевременность внесения платежей. Если клиент надёжный, то банку будет проще спрогнозировать и изменить условия по кредиту на более выгодные для клиента.

Если мы говорим о ситуации, которая сейчас происходит, то налицо существенное удешевление кредитов по сравнению с кризисными годами. В 2014 году из-за резкого изменения курса доллара, большая часть клиентов брала ипотечные кредиты под процентные ставки в размере 14-16% годовых.

В этом случае есть смысл обратить внимание на банк, который выдал кредит, и на его ипотечные программы. Как правило, банки лояльны к клиентам, и даже такой несговорчивый банк, как Сбербанк, пошел навстречу своим клиентам, просившим о рефинансировании кредита. В нашей практике был такой случай, когда клиент обратился с заявлением в банк с формулировкой «в силу изменения рыночной конъюнктуры», и ему изменили условия на несколько процентов.

При обращении в другие банки необходимо провести мониторинг рынка, который сейчас достаточно прозрачный. Но этот совет актуален для так называемых квалифицированных заёмщиков, которые находятся в рынке и знают, где и что смотреть, как считать и так далее. Если клиент не видит в себе компетенций для того, чтобы разобраться во множестве предложений кредитного рынка, то лучше обратиться к так называемым ипотечным брокерам.

Это компании, которые занимаются подбором интересных программ кредитования для конкретного заёмщика и его условий. Эти организации на условии оплаты помогают найти банк, собрать необходимый пакет документов и в ряде случаев их усилия позволяют клиентам получить заём на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении. Это происходит благодаря партнерским отношениям банка и конкретного ипотечного брокера.

Теперь несколько слов о ситуации, когда заёмщик попал в сложную ситуацию и не может платить по кредиту. Обычно есть несколько причин ее возникновения: изменились трудовые условия или речь идет о валютном кредите. Рассмотрим первый случай. Клиент исправно платит, не допускает просрочек, но понимает, что в ближайшие месяцы не сможет исполнять свои обязанности.

Выходом из этой ситуации может быть несколько вариантов: увеличение срока кредита, изменение платежа, составление индивидуального платежного графика или какие-то другие условия в зависимости от ситуации, в которой оказался заёмщик. Обычно клиенты остаются в своём банке, но бывают случаи, когда клиент инициирует переход в другой банк. Это происходит из-за того, что банку, выдавшему кредит и уже взявшему на себя риск, не выгодно отпускать клиента, а другой банк, видя изменившиеся условия, скорее всего, откажет такому заёмщику. Если клиент переходит в другой банк по собственному желанию, то он может получить более выгодные условия, и по нашему мнению, от этого он, скорее, приобретет, а не потеряет.

Если же он переходит в другой банк под давлением обстоятельств из-за невозможности исполнять свои обязательства, то он, конечно, теряет некоторые позиции. Например, заёмщик, проведя такую процедуру, не может обратиться за рефинансированием кредита ранее определенного срока. Обычно он составляет год. Если говорить о подводных камнях, то есть две опасности, которые могут подстерегать клиента из-за техники перехода в другой банк.

При переходе с последующим оформлением залога на объект недвижимости, который был в ипотеке, есть некоторые ограничения для заёмщика. Например, такой клиент должен получить разрешение от банка, в котором у него был кредит на оформление последующей ипотеки. Крупные банки, к примеру, такого согласия не дают. Второй вариант возможен лишь в небольшом количестве банков. Кредитующий банк сначала выдаёт деньги заёмщику, чтобы тот мог погасить кредит в первом банке, и только после этого снимается обременение с залога и оформляется новый залог во втором банке. Согласно действующему законодательству, в любом банке отсутствуют барьеры по досрочному погашению кредита. Поэтому если у заёмщика есть желание досрочно погасить какой-то платеж, то ему ничто не может помешать сократить время кредита, увеличив размер выплаты. Проценты начисляют на тело кредита, которое есть у клиента. Поэтому чем быстрее клиент погашает основной долг, тем меньшую сумму он платит по кредиту.

Если нет проблем с тем, чтобы платить за кредит раз в месяц, то лучше делать именно так. При платеже раз год клиент переплатит сумму, начисленную на те мелкие «вбросы», которые клиент делал бы ежемесячно. Таким образом, ежемесячно платить более выгодно, чем в раз в год. Также стоит отметить, что процедура рефинансирования — это достаточно длительная процедура. Чаще всего она затягивается на 1-1,5 месяца.

“Реструктуризация будет выгодна клиенту, если сумма кредита большая, а процентная ставка по кредиту в новом банке будет меньше хотя бы на 1%. Расходы у такого клиента будут касаться только заказа оценки рыночной стоимости объекта, расходы на страхование и страхование конструктива. Большинство банков сейчас производят рефинансирование кредитов на вторичные объекты недвижимости, то есть те, где уже было зарегистрировано право собственности”, - отметил генеральный директор компании “Сколково Недвижимость” Борис Борискин. 

Дата публикации: 16:07 28 ноября 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Ипотека и кредиты - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Москва

В октябре зафиксирован рекордный объём ипотечных сделок

В октябре зафиксирован рекордный объём ипотечных сделок

12.11.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

По данным экспертов ЦИАН, в октябре зафиксирован рекордный объём ипотечных сделок.

Половина просроченной ипотечной задолженности является безнадежной

Половина просроченной ипотечной задолженности является безнадежной

08.11.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

В рамках исследования девелоперского рынка России аналитики компании «Талан» выявили, что доля задолженности с просроченными более, чем на 90 дней платежами на сегодняшний день составляет менее 2% от общего объема ипотечной задолженности, в то время как в среднем по Евросоюзу этот показатель хуже и составляет 3.1%, а, например, во Франции доходит до 5,3%, на Кипре 7,6%, в Греции достигает 13,5%. При этом половина просроченной ипотечной задолженности в России приходится на безнадежную с задержкой более 90 дней, а еще 42% относятся к технической с задержкой менее 30 дней.

Лидеры ипотечного кредитования повышают ставки

Лидеры ипотечного кредитования повышают ставки

01.11.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Компания «Метриум» зафиксировала повышение ипотечных ставок в 10 банках. Причем шесть из них входят в первую десятку по размеру ипотечного портфеля. Согласно данным экспертов, максимальный рост процентов по программам жилищного кредитования на первичном рынке составил 1,5 п.п.

Эксперты не видят предпосылок для снижения ипотечных ставок в ближайший год

Эксперты не видят предпосылок для снижения ипотечных ставок в ближайший год

29.10.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Специалисты «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» прогнозируют дальнейшее повышение ставок и называют оптимальные сроки для покупки квартиры - октябрь-декабрь 2018 года.

Москвичи экономят на покупке жилья, не дожидаясь роста ипотечных ставок

Москвичи экономят на покупке жилья, не дожидаясь роста ипотечных ставок

01.11.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

По итогам 3 квартала 2018 года видно, что застройщики стараются выводить на рынок больше доступного жилья, так как покупатели становятся всё практичнее, сокращая по возможности бюджет покупки. В структуре предложения незначительно, но всё же растёт средняя площадь лотов в проектах всех классах от «стандарт» до «бизнес». Это связано с высоким спросом на наиболее ликвидные квартиры меньшей площади.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012