Эксперты рассказали о положении дел на строительном рынке Петербурга

На стройке

Если говорить о ситуации в строительстве в настоящее время, то по данным Олега Островского, сопредседателя Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», его объемы не снижаются. За первый квартал 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 млн 9 тыс 700 кв метров жилья, что на 10% больше, чем в прошлом году. За январь - февраль 2015 года в области было введено 422 тыс кв метров жилья. Это на 60% больше, чем в прошлом году.

Сегодня в Лен. области строится около 6 млн кв метров жилья, это почти 500 строительных площадок. В городе их более 600, выдано разрешение на строительство почти на 13 млн кв метров жилья. Но кризис сказался на увеличении стоимости жилья.

Феликс Альбеков, директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест», подтверждает, что дела в строительной отрасли обстоят не плохо. В феврале и частично в марте 2015 года наблюдался спад продаж, что по его мнению, было обусловлено дорогой ипотекой и сложной политической ситуацией. Народ замер в ожидании. Сейчас ипотека оживилась. Если раньше процентная ставка по ипотечным кредитам была 16-17%, что очень много для уровня благосостояния наших граждан, то сейчас, с введением программы государственного субсидирования ипотеки, ставка составляет 11,9%. Это очень интересно для покупателей. Феликс Альбеков отмечает реальное оживление рынке и восстановление ипотечных сделок. «В нашей структуре это от 40 до 60% сделок. Количество сделок сейчас увеличивается по сравнению с началом года. Люди снова поверили в ипотеку и соблюдение сроков строительства. Наступил коренной перелом. Недвижимость в нашей компании в среднем за квартал подорожала не более, чем на 10%. В декабре был ажиотажный спрос. Себестоимость немного подросла и сейчас корректируется. Но есть и инфляция, поэтому стоимость жилья будет продолжать расти», - добавляет Феликс Альбеков.

В банках

«Поскольку в середине декабря 2014 г. произошло резкое увеличение ключевой процентной ставки ЦБ, все банки подняли ставки по ипотечным кредитам, - говорит Макаров Иван, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО, - Это вызвало волну паники. Многие люди брали ипотечные кредиты и по увеличенным процентным ставкам. Например, некоторые брали ипотеку в коммерческих банках даже под 22% годовых в январе 2015 года. Январь 2015 был последним месяцем, когда шли одобренные в декабре сделки по старым условиям. Со второй половины декабря ставки уже поднялись на уровень 15-16%. Спрос на ипотечные продукты в начале года упал в 3 раза, соответственно выдачи упали так же. Несколько затормозила ситуацию на рынке позиция госбанков, которые не стали резко увеличивать процентные ставки. В феврале - марте 2015 г. сниженный спрос на ипотеку был связан прежде всего с ожиданием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке. Заемщики не брали ипотеку под 16%, т.к. из СМИ знали, что скоро можно будет взять ипотеку по более низкой процентной ставке. Впервые в истории филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге в марте было выдано меньше кредитов, чем в феврале, 950 млн руб против 1200 млн руб. Люди переносили сделки на апрель, а многие, кто уже подал заявки, с середины марта эти заявки переоформляли, чтобы участвовать в новой программе. И действительно, с 1 апреля 2015 г. вновь выдаваемые ипотечные кредиты на первичном рынке недвижимости можно получить под 12% годовых. Запуск госпрограммы сильно меняет текущую ситуацию на рынке ипотеки, но не позволит кардинально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования в целом за год. Если до запуска госпрограммы мы прогнозировали падение выдачи ипотечных кредитов в 3 раза за 2015 год, то после введения госпрограммы прогнозируется падение в 2 раза».

По данным, которые привел Антон Кириков, Управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит», в прошлом году ипотеки было выдано на 1 трлн 760 млрд рублей (вместе со вторичным рынком). Компенсационный Фонд, предусмотренный государством составляет 20 млрд рублей, причем компенсация касается только первичного рынка недвижимости. Этого хватит чтобы выдать примерно 400 млрд рублей ипотеки, это в 4,5 раза меньше, чем в прошлом году всего по рынку. Если же учесть и вторичный рынок жилья, то падение ипотеки на первичном рынке в этом году можно ожидать примерно в 2 раза. Что совпадает с прогнозами Ивана Макарова. При этом темпы строительства не снижаются. На первичном рынке недвижимости в прошлом году порядка 50% сделок было заключено с помощью ипотеки. «Соответственно, при сохранении темпов ввода жилья в эксплуатацию, продажи все равно будут снижаться, потому что ипотеки не хватит на всех. Государство компенсирует ставку в 5,5%.

Формула очень простая: учетная ставка, увеличенная на 3,5%, за вычетом 12%. На сегодняшний день ставка составляет 14%, путем не хитрых математических вычислений получаем компенсацию ставки 5,5% годовых. Этот пакет принят в рамках антикризисного пакета правительства. При увеличении стоимости кв метра жилья на 10-20%, даже не смотря на снижение ипотечной ставки, люди будут переплачивать за жилье. Тот эффект, который планировался, достигнут не будет, если вырастет стоимость жилья», - опасается Антон Кириков.

Каковы перспективы?

Феликс Альбеков говорит, что покупатель ориентируется не на стоимость кв метра, а на размер ежемесячного платежа по ипотеке. До сих пор комфортный платеж по ипотеке составлял 30-40 тыс руб в месяц. И пока в структуре сделок ипотека осталась на том же уровне. По мнению Ивана Макарова, количество таких заемщиков может уменьшиться в 2 раза в 2015 году. Таким образом, при сохранении прошлогоднего объема продаж доля ипотеки упадет с 50% до 25%.

Антон Кириков добавляет, что повсюду происходит существенное сокращение персонала. Если у людей нет уверенности в том, что они в ближайшие 10-15 лет проработают на этом предприятии, то вряд ли они возьмут ипотеку. А если и возьмут, то потом это уже будут трудности банка. Проблемные кредиты, с просрочкой более 90 дней за 2014 год выросли более чем на 40%. В 2015 году эта цифра явно не будет меньше, поскольку социальная напряженность, связанная с тем, что производства сокращаются, компании банкротятся, ситуацию не улучшает. Соответственно, количество тех, кто будет приобретать ипотеку заметно сократится.

Феликс Альбеков рассказывает, что застройщики, учитывая трудности в банковской сфере, предлагают свои программы рассрочки, которые позволяют в ущерб строительным компаниям (поскольку увеличиваются финансовые риски) находить выход из создавшейся ситуации. Застройщик дает рассрочку до окончания строительства объекта, что может стать не плохой альтернативой ипотеке, с учетом того, что у покупателя есть первый взнос 30%.

Антон Кириков подсчитывает, что если для банка цена денег составляет 14% годовых, и он выдает под 16%, то банкиры «живут» на эти 2% годовых - на разницу между покупкой и продажей денег, сокращая свой маржинальный доход. Он считает, что в кризис надо всем вместе «ужиматься» и поддерживать рынок недвижимости, не повышая цены на жилье, а удерживая их, сокращая свою маржу.

Однако, по мнению застройщиков, это очень сложно, потому что цены на жилье обоснованно повышаются и появляются дополнительные риски. «К тому же, - добавляет Феликс Альбеков, - поскольку государство не субсидирует строительство сетей, их подвод к участку и строительство социальной инфраструктуры, все это ложится на плечи застройщика». На сегодня себестоимость квадратного метра жилья с учетом всех затрат в среднем по рынку составляет от 50 до 90 тыс руб за кв метр. А средняя цена, по словам Олега Островского - порядка 100 тыс руб за кв метр. Но это очень приблизительные цифры.

Что касается перспектив ипотеки, то, по словам Ивана Макарова, если закончатся выделенные государством деньги на льготную ипотеку, а ситуация в макроэкономике останется прежней, банки будут выдавать ипотеку под 15-16% годовых. За январь, февраль, март, при ставке 15,95% годовых, ВТБ24 в Санкт-Петербурге выдал кредитов на 3,28 млрд рублей. Это чуть более чем в 2 раза меньше, чем за 1 квартал 2014 года, и сравнимо с результатами 2012-2013 гг.

В случае понижения ключевой процентной ставки, ипотечные ставки тоже буду снижаться. По данным Ивана Макарова, у части аналитиков есть ожидания, что к концу года ключевая процентная ставка возможно даже опустится до 11% годовых.