Эксперты считают, что на российском рынке размываются классовые нормы жилья

В пригородных зонах Петербурга в дополнение к особенности, когда в одном проекте девелоперы сочетают предложения различного класса, рассчитанные на разные уровни потребительских запросов, последнее время стал чаще встречаться новый интересный тренд. Понятие класса как такового постепенно все больше размывается: на смену привычным категориям «эконом », «комфорт», «элит» и др. приходят проекты, рассчитанные на определенную целевую аудиторию. Для их реализации застройщик просто использует те или иные опции из разных сегментов. Такой подход дает возможность установить адекватную цену, чтобы покупатель сам мог выбирать, за что он хочет доплачивать в зависимости от своих потребностей.

Строительный рынок Петербурга до недавних пор развивался устойчиво и стабильно – тучные «нулевые» стали точкой отсчета для многих девелоперских компаний. Появилось много интересных объектов разных классов, началось комплексное освоение территорий… Изобилие предложений, сформировавшееся в последние несколько лет, стали причиной повышенной разборчивости покупателей при выборе жилья. Наступивший кризис – гарант того, что люди станут еще более придирчивы и осторожны на этапе выбора и покупки, и вопрос экономии будет как никогда актуален. При этом, если речь не идет о сегменте «супер-эконом», где определяющим фактором является все же цена, у потребителей останется потребность в комфортном жилье определенного уровня. Все это заставит застройщиков глубже анализировать рынок перед выводом проекта в продажу. Наступает эра «капсульных» проектов: объединенные одной идеей и направленные на конкретную целевую аудиторию, они могут содержать в себе несколько различных по цене предложений в зависимости от того или иного набора опций.

«Девелоперы последнее время озабочены не просто штамповкой массового жилья на соответствие определенному классу. Это, по сути, ответ на рыночный спрос – все больше людей стремятся жить в комфортном для себя окружении, и подбирать недвижимость под свой стиль жизни, а не переплачивать за ненужные для себя опции в том или ином сегменте. На петербургском рынке постепенно появляются проекты, которые больше похожи на конструкторы «Лего»: допустим, возведенные по технологии класса комфорт, с отделкой как комфорт, так и комфорт , а подземный паркинг к ним идет как опция бизнес-класса, однако общая цена остается на уровне комфорта, и покупатель сам решает, за какие дополнительные бонусы он готов платить. Или другое: проект комфорт-класса имеет некоторые опции класса «бизнес», но при этом цена остается как у «комфорта», например, это могут грузопассажирские лифты в четырехэтажных домах, как в ЖК «Александровский», или опции проекта ЖК «Близкое»», - отмечает тенденцию Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate.

Отход от привычной «классовости» говорит о гибкости и открытости компании, а также служит своеобразным гарантом стабильного спроса благодаря вариативности предложения. В зависимости от места расположения того или иного жилого комплекса делается акцент на то, что покупатель получает рядом и внутри объекта. Это могут быть как очевидные опции: выбор между квартирой или таунхаусом в одно проекте, или покупка места в подземной парковке повышенной вместимости или на обычной в рамках одного объекта, или повышение класса отделки по желанию потребителя. Так и менее очевидные возможности для комфорта своего хобби – например, полная велоинфрастуктура, начиная от парковок и проката и заканчивая вместительными местами для хранения за отдельную плату.

Истоки тенденции к «индивидуализации» жилья лежат в Европе, где такой подход давно уже стал привычным. Причем речь идет не только об элитной клубной недвижимости, но и целых жилых комплексах на любой вкус и кошелек. «Перспективный тренд – когда в одном проекте существует некоторая «вариативность», покупатель может выбрать тот сегмент жилья, который подходит именно ему, оставаясь в рамках заданной концепции, как, например, в ЖК «Александровский», - комментирует Роман Чиковани, руководитель проекта отдела по работе с застройщиками ООО «МИР недвижимости». Постепенно и отечественные девелоперы приходят к идее дифференцирования недвижимости не столько по уровню комфорта, сколько по соответствию с потребностями и желаниями покупателей. «Чаще всего упор делается именно на месте и на окружении. Покупается жилье, а хорошие соседи вам гарантированы за счет того, что в проекте практически нет случайных людей – все покупали квартиру по своему вкусу», - отмечает Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate.

Для того, чтобы грамотно реализовывать подобные проекты, компания-застройщик должна, прежде всего, обладать хорошим аналитическим отделом. Грамотно проведенный анализ рынка и четко выверенный срез целевой аудитории позволит вывести четко заточенный и нужный продукт для конкретной аудитории в конкретное время. «Есть целые компании, которые специализируются на таком строительстве. Так, на одной территории есть как отдельно стоящие коттеджи, так и малоэтажное строительство квартирного типа, тем самым реализация такого продукта происходит намного быстрее, его рентабельность в конечном счете оказывается выше, чем если бы компания сосредотачивалась на строительстве отдельного коттеджного поселка комфорт, допустим. Позволить себе подобные проекты может девелопер, который финансово устойчив и реализует не один объект: чаще всего у застройщика несколько объектов в Петербурге и области», - комментирует Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate.

При разработке такого «нового» типа недвижимости застройщиками принимается во внимание, в первую очередь, создание комфортной среды обитания для людей с определенной жизненной философией и интересами. В случае с Петербургом полной мере эта идея возможна к воплощению в малоэтажных комплексах, причем в зонах комплексного освоения территорий – там девелопер, не снижая рентабельности, может реализовывать строительство различных типов недвижимости, оставаясь в рамках одной концепции. Такой подход, по оценкам экспертов, может стать настоящим спасением в условиях очевидной тенденции к стагнации: «На петербургском рынке достаточное количество подобных проектов, причем многие из них малоэтажные и находятся преимущественно в загородной зоне: это либо Пушкинский район Санкт-Петербурга, либо Всеволожский район Ленинградской области, - сообщает Роман Чиковани, руководитель проекта отдела по работе с застройщиками ООО «МИР недвижимости». - Среди хорошо выверенных проектов я бы отметил «Золотые купола» от ГК «РосСтройИнвест» в Сертолово и жилой квартал «Александровский» от ЗАО «Пушкин» в поселке Гуммолосары. Первый проект за счет своей продуманности и небольших приятных фишек (велодорожки, тренажеры, клуб творчества юных и wi-fi во дворе) оттянет на себя внимание многих покупателей высотных КОТов в Девяткино. Второй – это пример современных инженерных решений, большой гибкости в предложении, и достаточно умеренной цены. На примере последнего наиболее заметна как раз заметна такая новая тенденция, когда застройщик перестает «упираться» в соответствие определенного класса и включает много бонусных опций из сегмента жилья категории выше, не увеличивая конечную стоимость. Например, это большие террасы на первых этажах, обычно подобное характерно для бизнес-класса, а тут они идут покупателям квартир в подарок, сами квартиры класса «комфорт». Или, допустим, возможность сделать в своей квартире камин, или, к примеру, закрытые дворовые территории в корпусах таунхаусов, что тоже является признаком «бизнеса», однако цена такого жилья сохраняется на приемлемом уровне».

Для загородной недвижимости основными определяющими критериями остается сегодня транспортная доступность и максимальное озеленение. При прочих равных показателях конкуренция между застройщиками ведется уже на уровне различных дополнений, которые девелоперы используют для того, чтобы выделить свой проект среди других. В качестве объектов, в которых сделана попытка приблизиться к идее «концептуальных», эксперты рынка, помимо ЖК «Александровский», отмечают Mistola Hills («RBI»), ЖК «Новое Янино» (ЦДС), ЖК «Первая линия» (ГК «Пионер»).

«Большое внимание уделяется созданию комфортных общественных пространств, наличию пешеходных и велосипедных дорожек, зон отдыха, детских и спортивных площадок, во многих проектах запланирован ландшафтный дизайн. Например, в комплексе NCC Grцna Lund во Всеволожском районе на территории в 20 га будет создано четыре «зеленых» квартала: "Березовая роща", "Рябиновая роща", "Ясеневая роща" и "Дубовая роща". В озеленении и благоустройстве каждого планируется использовать соответствующий вид деревьев», - отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». С ней солидарен Роман Чиковани, руководитель проекта отдела по работе с застройщиками ООО «МИР недвижимости»: «Искушенность покупателя, обращающего внимание практически на все мелочи, заставляет застройщиков делать свои комплексы все более совершенными. Например, в «Александровском», кроме аутентичных архитектурных решений, можно найти и большое количество зелени: порядка 40% территории комплекса займут зеленые насаждения, высаженные строго по проекту известного шотландского ландшафтного бюро. Это создает вокруг проекта ореол загородной резиденции, именно того, что покупатели в этом районе, согласно проведенным ранее опросам, хотят».

Очевидно, что в непростой экономической ситуации потребуется поиск новых форм и путей развития. Постепенно российский, а вслед за ним и петербургский, рынок становится рынком покупателя, диктующего свои правила. И застройщики становятся более гибкими в своем предложении, выходя за пределы привычных форматов.