Готовая квартира взамен недостроя

До недавнего времени расторжение договора долевого участия могло присниться покупателю лишь в кошмарном сне: из-за высоких темпов роста цен на недвижимость возвращенных девелопером денег, даже с учетом неустойки, было бы недостаточно для приобретения новой квартиры. Сегодня же, как показало исследование аналитиков компании «Метриум Групп», взамен квартиры в проблемной новостройке дольщики могут стать собственниками квартир в готовых домах, причем большей площади и за меньшие деньги. А при желании – выше классом.

Согласно федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве», покупатель жилья в новостройке может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если передача приобретенной квартиры задерживается на срок более двух месяцев от даты, указанной в ДДУ. Причем расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан полностью вернуть оплаченную по договору сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами. «Нестабильность в российской экономике и снижающийся спрос на квартиры в новостройках – это два ключевых фактора, которые в ближайшей перспективе могут спровоцировать проблемы у девелоперов и увеличение сроков строительства объектов, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому вероятность наступления сценария, при котором у дольщиков может возникнуть потребность в расторжении ДДУ, сегодня очень высока».

На практике этой возможностью покупатели квартир в строящихся жилых комплексах пользуются крайне редко и предпочитают все-таки дождаться ввода в эксплуатацию проекта. Даже если период ожидания затягивается на несколько месяцев. Ведь на растущем рынке сумма, уплаченная за квартиру на этапе котлована, и которую вернет девелопер, окажется существенно ниже текущих рыночных цен.

Но сегодня ситуация несколько изменилась. За два года, прошедшие с момента первого этапа девальвации рубля, цены на недвижимость почти не росли. Более того, за этот период на столичном рынке появилось немало проектов, цены на квартиры в которых существенно ниже уровня начала 2014 года. Поэтому сейчас возврат денег, уплаченных по договору долевого участия пару лет назад, открывает перед дольщиком очень неплохие перспективы: вместо квартиры с неопределенными сроками сдачи в эксплуатацию, покупатель может получить жилье в уже готовой новостройке, причем дешевле и большей площади. И даже поменять квартиру категории «комфорт» на жилье бизнес- или элит-класса.

Для своих расчетов эксперты «Метриум Групп» взяли минимальные цены двухлетней давности на квартиры разной комнатности в реальной новостройке массового сегмента, которая в начале 2014 года находилась на этапе котлована. К стоимости жилья были добавлены проценты за пользование денежными средствами, выведенные по формуле, соответствующей ФЗ-214: стоимость квартиры * 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возврата денежных средств* количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств.

Здесь необходимо сделать небольшое, но важное отступление. По ФЗ-214 расчет процентов за пользование денежными средствами производится на основе ставки рефинансирования ЦБ. С 1 января 2016 года Центробанк приравнял этот показатель к ключевой ставке и он моментально вырос с 8,25% годовых до 11% годовых. Для дольщиков это изменение дало прибавку почти в 7 процентных пунктов к стоимости пользования средствами: расторгнув ДДУ в 2015 году, возврат процентов от стоимости квартиры произошел бы по ставке 20% годовых. Теперь же ставка составляет 26,8% годовых.

Необходимо также отметить, что девелоперы крайне редко «без боя» возвращают причитающиеся суммы. К примеру, нередки ситуации, когда застройщик перечисляет только стоимость квартиры по договору, а проценты за пользование средствами дольщику приходится «выбивать» через суд. При этом юристы строительной компании могут попытаться апеллировать к статье 333 ГК РФ и убедить суд уменьшить размер неустойки. Однако истец может парировать тем, что согласно абзаца 2 пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствам» ставка рефинансирования в принципе является наименьшим возможным размером платы за пользование средствами в российской экономике. Поэтому корректный расчет процентов на основе положений ФЗ-214 и действующей на текущей момент ставки рефинансирования не должен пересматриваться в сторону уменьшения.

Произведя расчеты исходя из указанной выше формулы, экспертами «Метриум Групп» были выведены следующие суммы к возврату (с учетом стоимости самой квартиры): - для однокомнатной квартиры площадью 44,7 кв. м возврат средств по ДДУ составил бы 11,05 млн рублей; - для двухкомнатной (61 кв. м) – 15,63 млн рублей; - для трехкомнатной (85,2 кв. м) – 20,67 млн рублей; - и для четырехкомнатной (111,9 кв. м) – 28,35 млн рублей.

Затем эксперты «Метриум Групп» сопоставили полученные суммы с текущими ценами на квартиры на первичном рынке «старой» Москвы. Причем в массовом сегменте для сравнения были взяты лишь те проекты, которые будут сданы в 1 квартале 2016 года или по которым уже получено свидетельство на ввод в эксплуатацию. Данное условие было введено для того, чтобы дольщику не пришлось опять рисковать, вкладываясь в строящийся проект. Кроме того, учитывались только те новостройки, в которых в рамках указанной суммы можно приобрести квартиру большей площади. Для бизнес-класса также действовало ограничение по срокам ввода, но без привязки к площади квартиры. А для элитного сегмента не играли роль ни площадь, ни дата сдачи в эксплуатацию. В каждом проекте была подобрана конкретная квартира, максимально приближенная по стоимости к указанным выше суммам.

«Таким образом, мы хотели показать, что у дольщиков, расторгающих ДДУ, есть возможность приобрести за те же или меньшие деньги квартиру аналогичного класса с лучшими характеристиками, либо пожертвовать площадью и сроками ввода в эксплуатацию в пользу более престижного сегмента», - поясняет Мария Литинецкая.

Вместо однокомнатной квартиры

Расторгнув договор долевого участия на однокомнатную квартиру площадью 44,7 кв. м, купленную ровно два года назад, дольщик сможет получить от девелопера сумму в размере 11,05 млн рублей. Сегодня этих денег хватит для того, чтобы приобрести квартиру большей площади в 7 готовых новостройках массового сегмента. Также для покупки можно рассматривать 8 жилых комплексов бизнес-класса и даже 1 элитный проект.

В массовом сегменте максимальную прибавку в площади в рамках указанной суммы можно получить в ЖК «Загорье» - за 11 млн рублей здесь предлагается двухкомнатная[1] квартира площадью 76,4 кв. м. Таким образом, увеличение размера квартиры составит 31,7 кв. м при экономии 50 тыс. рублей.

В бизнес-классе также можно рассчитывать на приобретение квартиры большей площади за меньшие деньги. В частности, в ЖК Wellton Park продается трехкомнатная квартира площадью 58,3 кв. м. То есть сэкономить можно 60 тыс. рублей, получив дополнительные 13,7 кв. м.

В элитном же сегменте за такие деньги невозможно приобрести квартиру в готовом жилом комплексе. Однако если дольщик готов ждать еще 3 года, то можно обратить внимание на ЖК «Суббота». В данном проекте можно купить студию 34,1 кв. м за 10,95 млн рублей. То есть придется пожертвовать десятью «квадратами» площади, но при этом стать обладателем квартиры значительно более высокого класса. Этот вариант подойдет для тех, кто изначально приобретал недвижимость с инвестиционными целями: к моменту ввода в эксплуатацию данный лот будет стоит существенно дороже. Да и кризис через три года, скорее всего, завершится, а цены снова будут расти.

Вместо двухкомнатной квартиры

Если предположить, что возврат средств за «двушку» площадью 61 кв. м, купленную в начале 2014 года, сегодня составит 15,63 млн рублей, то за эти деньги можно приобрести жилье большей площади в 10 готовых комплексах в массовом сегменте, а также рассматривать возможность приобретения квартиры более высокого класса в 18 жилых комплексах в сегменте «бизнес» и одном – на элитном рынке. Увеличить площадь жилья более чем в половину можно в ЖК «Загорье»: квартира 95,7 кв. м в этом проекте обойдется в 15,5 млн рублей. Прибавка в площади составит 34,7 кв. м, а экономия в деньгах – 130 тыс. рублей. Самый выгодный вариант в бизнес-классе предлагается в ЖК Wellton Park, где за 15,62 млн рублей можно стать собственником квартиры площадью 84,9 кв. м. Это на 23,9 кв. м больше «двушки», купленной два года назад в ЖК комфорт-класса на этапе котлована. И на 10 тыс. рублей меньше суммы, возвращенной девелопером при расторжении ДДУ. В элитном сегменте можно рассматривать тот же ЖК «Суббота». За сопоставимые деньги – 15,26 млн рублей – здесь предлагается квартира площадью 50,7 кв. м.