Когда рынок недвижимости достигнет дна

Могут ли доходные дома решить квартирный вопрос в России? Почему инвесторы не верят в это направление?

Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:

Потребность в улучшении жилищных условий в России существует у многих россиян. Доходные дома вполне могут справиться этой проблемой, но только при реализации массовых, а не единичных проектов. Кроме того, такой формат интересен инвесторам в том случае, если они получат значительную поддержку от государства. Здесь логично подразумевать выделение земельных участков под строительство, согласование и подведение коммуникаций, помощь в создании социальной инфраструктуры, льготное проектное финансирование для инвесторов. На сегодняшний день доходность от сдачи квартир в аренду составляет около 6% годовых в рублях, в сегменте доходных домов та цифра может оставаться на том же уровне или быть еще ниже. При существующих ставках по проектному финансированию, составляющих от 15% годовых (по сути – «стоимость денег»), ни один инвестор без поддержки государства не будет входить в такие проекты, что связано с большими сроками их окупаемости.

Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:

Несмотря на наличие высокого спроса в сегменте аренды недвижимости московского региона инвесторы весьма неохотно развивают данное направление. Причина одна – очень длинный период окупаемости. Инвесторам попросту невыгодно строить жилье, а затем очень длительное время сдавать его в аренду. Окупаемость таких проектов может растянуться на несколько десятилетий, что при наличии высоколиквидной альтернативы – продажи данного жилья делает доходные дома инвестиционно непривлекательными. И второй очень важный момент – менталитет российского покупателя. Пока в сознании российских жителей обладание собственной квартиры расценивается как одно из основных материальных благ, к которым стремятся практически все. Несмотря на то, что в случае если мы рассматриваем покупку квартиры в ипотеку, аренда финансово выгоднее, мечта даже пусть в старости обладать собственным жильем остается в приоритете. Развитие данного сегмента может случиться только при поддержке государства, в первую очередь, в финансовом отношении, а так же в целом при активной популяризации арендного жилья.

Вячеслав Шихов, генеральный директор «Granelle Development»:

В теории строительство доходных домов может решить проблему нехватки жилья в нашей стране. Однако, на практике данный проект является сложно реализуемым. Основная идея – сделать жильё доступным, то есть предусмотреть приемлемый уровень арендных ставок. Установив стоимость аренды жилья ниже рыночной, инвестору, который занимается строительством доходных домов, придется ждать 20 лет, чтобы проект окупился. Если в условиях растущего рынка некоторые застройщики еще были готовы попробовать свои силы в строительстве доходных домов, то сейчас они оптимизируют свои расходы и не могут позволить себе входить в проекты с длинным сроком окупаемости.

Как изменить эту ситуацию и привлечь инвесторов к реализации проекта? На наш взгляд, на государственном уровне требуется принять программу поддержки строительства доходных домов. Без помощи государства, без его гарантий, решить этот вопрос не получится. В числе мер поддержки могли бы быть: предоставление налоговых льгот, компенсация расходов на строительство социальной инфраструктуры, обеспечение упрощенной процедуры согласования разрешительной документации и т.д.