Наперекор рынку: рейтинг районов Москвы, где за последний год был зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на фоне общего снижения средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья в «старой» Москве в единичных районах столицы по итогам января был зафиксирован рост данного показателя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Увеличение средней стоимости кв. м в определенных административно-территориальных единицах столицы было отмечено не только в январе – стабильный ценовой разрыв с показателями 2015-го наблюдался и в осенний период. Специалисты компании выяснили, какие факторы повлияли на рост средней стоимости кв. м в этих районах в период нестабильной макроэкономической ситуации.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, среди районов, где за последний год было зафиксировано увеличение средней стоимости кв. м, лидирует расположенный в Западном административном округе район Крылатское: здесь за год цены на недвижимость выросли на 7% – с 254 380 рублей до 272 149 рублей. Примечательно, что из районов, относящихся к Центральному административному округу, заметный рост данного показателя за год был отмечен только в Хамовниках – на 6,3%, с 482 845 рублей до 513 258 рублей. Для сравнения – за последний год средняя стоимость кв. м квартир, выставленных на продажу в районе Арбат, традиционно одном из самых дорогих мест столицы, сократилась на 6,5% (с 586 701 рублей до 548 820 рублей), в Тверском районе – на 8,2% (с 442 258 рублей до 405 987 рублей), в Пресненском – на 8,3% (с 392 935 рублей до 360 223 рублей). За прошедший год уменьшилась и средняя общая стоимость квартир в ЦАО – с 32 000 000 рублей до 29 897 100 рублей.

«Причину роста средней цены предложения в единичных районах столицы в кризисный период можно объяснить, во-первых, их престижностью и большой востребованностью расположенного здесь жилья, а вовторых, тем фактом, что на вторичный рынок недвижимости в этих локациях выходят объекты с первичного рынка – более высокого качества и, соответственно, более высокой стоимости по сравнению с другими находящимися в экспозиции объектами со схожими характеристиками, – поясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. – Последовавшие вслед за окончанием прошлого экономического кризиса годы были весьма активными в плане строительства, при этом необходимо учесть, что, согласно нашему законодательству, ранее при реализации жилплощади через 3 года после ее покупки собственник освобождался от уплаты налога на доход, полученный от продажи жилья (сейчас минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет, но он действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года). В результате по достижении этого срока квартиры в тех проектах, которые несколько лет назад появились на первичном рынке, сейчас постепенно «перетекают» во вторичный сегмент жилья, что и повлияло на увеличение средней стоимости кв. м в некоторых московских районах».

Также среди районов, где по итогам января был зафиксирован минимальный – до 2% – рост средней стоимости кв. м за прошедший год, представлены Беговой (САО), Хорошевский (САО), Свиблово (СВАО).

На увеличение средней стоимости кв. м в Крылатском повлияли прежде всего такие факторы, как: престижность этого района, высокий социальный статус преобладающей части его жителей, развитая инфраструктура, удобная транспортная доступность, а также тот факт, что Крылатское является одной из наиболее экологически чистых зон Москвы. Кроме того, хотя в целом объемы застройки в этой локации невелики, здесь регулярно осуществляется строительство новых жилых домов. Хамовники, занимающие вторую строку в приведенном выше рейтинге, традиционно считаются одним из ведущих районов Центрального административного округа по вводимому объему новой элитной застройки. В подтверждение сказанного можно привести данные, содержащиеся на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы: в последние годы здесь велось гораздо более активное строительство по сравнению с другими административно-территориальными единицами ЦАО, в том числе и возведение многофункциональных жилых комплексов, состоящих из нескольких корпусов. В Обручевском ранее также строилось новое жилье.

При этом следует отметить, что структура предложения в районах, занимающих первые две строчки рейтинга, сильно различается, в том числе и по классам жилья. Объекты, относящиеся к «полюсным» ценовым сегментам – эконом- и премиум-классам, в этих районах распределяются следующим образом: в Крылатском доля квартир экономкласса равна 32%, премиум-класса – 16%. В Хамовниках экономкласс представлен всего 5% объектов, премиум-класс – 48%. По объему квартир комфорт-класса эти районы сопоставимы друг с другом – 52% в Крылатском, 47% – в Хамовниках.

Отличительная особенность Крылатского по сравнению с другими районами, попавшими в приведенный выше ТОП-3, состоит в том, что здесь зафиксирован весьма значительный объем предлагаемых объектов, расположенных в панельных домах, – 78%, причем за последний год их количество увеличилось на 7 п.п. Доля выставленных на продажу квартир в кирпичных домах в данный момент составляет 5%, предложения в «сталинках» в Крылатском нет. В Хамовниках бо́льшая часть экспонируемого жилья расположена в кирпичных домах, за год она увеличилась на 9 п.п. – до 69%. Объем предложения в «сталинках» здесь составляет 12%, в «панелях» – 6%, в блочных домах – 2%. За последний год в этих районах сократилась доля выставленных на продажу квартир в монолитных домах: в Крылатском – с 22% до 17%, в Хамовниках – с 15% до 11%.

В Обручевском районе соотношение следующее: квартиры экономкласса составляют 31% от общего объема предложения, «комфорт» – 41%, «премиум» – 28%. Большинство выставленных на продажу квартир расположено в панельных домах (54%), на втором месте – «монолит» (38%), на третьем – блочные строения (6%). Доля предложения в кирпичных домах равна всего 2%, в «сталинках», как и в Крылатском, нет экспонируемых квартир; за год изменения в структуре предложения в этом районе были незначительными.

Следует отметить, что помимо средней стоимости кв. м в вышеперечисленных районах наблюдается и увеличение средней общей стоимости квартир, причем наиболее значительное – также в районе Крылатское.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Рассмотренные районы – Крылатское, Хамовники, Обручевский, Беговой, Хорошевский, Свиблово – относятся как к престижным (первые два из них), так и к непремиальным административно-территориальным единицам. Что касается районов из первой категории, то для них преобладающей тенденцией можно считать последовательный рост цены кв. м даже в кризисный период, в то время как в районах из второй категории, преимущественно спальных, в 2015 году, в период острой фазы текущего кризиса, наблюдалось временное снижение данного показателя в результате торгов, поскольку для покупателей жилья в таких локациях каждая сотня тысяч рублей имеет значение».

В заключение следует сделать крайне важное замечание: выше речь идет исключительно о цене предложения на вторичном рынке жилья Москвы, что же касается итогов реальных сделок, то на данный момент, согласно последним аналитическим данным, 83% продаж в этом сегменте проходит с дисконтом, а средний размер скидок находится на уровне 10,1%.