Не дали ипотеку - остается рассрочка

Основными схемами приобретения жилья сегодня являются ипотечные программы и единовременная оплата. Рассрочка – это дополнительный и менее популярный инструмент. Тем не менее некоторым категориям покупателей недвижимости этот кредитный продукт более удобен, чем ипотека.

ПОЧЕМУ РАССРОЧКА ПРОИГРЫВАЕТ ИПОТЕКЕ

Участники строительного рынка называют различные цифры продаж в рассрочку. «Статистика по нашим сделкам показывает, что этот показатель в среднем составляет не более 2-3% от общего количества сделок, в то время как по ипотеке – 75-85%», – сообщает коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков.

«Приблизительно доля этого продукта составляет 5-7%, при этом в основном мы говорим о краткосрочных рассрочках», – уточняет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «В зависимости от проекта доля клиентов, приобретающих квартиру с отсрочкой платежей, колеблется от 3 до 10%. Причем в массовом сегменте их не больше 5%», – приводит свою статистику и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В целом все специалисты соглашаются, что число покупок в рассрочку в разы меньше ипотечных сделок.

Основной минус рассрочки остается неизменным несколько лет: пока вся сумма окончательно не выплачена, покупателю не дают оформить жилье в собственность. А это очень неудобно, поскольку без регистрации по данному адресу жильца ждут трудности с обслуживанием в поликлинике, устройством детей в школу и даже с усмирением шумящих по ночам соседей.

С другой стороны, по рассрочке не набегают банковские проценты, и покупателю нет нужды доказывать свою платежеспособность. А при покупке на нулевом цикле строительства размер платежей по рассрочке даже можно считать относительно терпимым. По словам Арсения Васильева, к преимуществам рассрочки также следует добавить возможность обговорить индивидуальные условия, например, сроки внесения остатка.

ДЛИТЕЛЬНОСТЬ РАССРОЧКИ

Как отмечает Арсений Васильев, люди выбирают ипотеку потому, что видят банк неким гарантом безопасности сделки, поскольку тот выдает кредиты на квартиры только в аккредитованных новостройках (при том что в реальности аккредитация никаких гарантий не предоставляет). Кроме того, привлекает возможность вносить платежи за квартиру в течение длительного периода времени – до 25 лет.

С этой точки зрения рассрочка действительно давно уступила ипотеке. С рынка плавно уходят долговременные рассрочки, то есть те, которые действуют после завершения строительства дома. Еще два года назад в Петербурге предлагал рассрочку более чем на четыре года лишь каждый десятый застройщик. Сегодня и того меньше – почти все основные игроки предлагают максимум три года (до окончания строительства дома). Минимальный первоначальный взнос варьируется в пределах 10–30%. И только риэлторы-ветераны помнят о рассрочках на девять лет.

Длительные рассрочки практикуются редко и, как правило, сопровождаются дополнительными условиями в договорах, например, ограничениями в правах распоряжения и владения недвижимостью до полной выплаты всей стоимости.

С другой стороны, рассрочки «до завершения строительства» похожи на грейс-период кредитной карты. Пользование кредитом обычно бесплатно. Зато далее рассрочка в среднем обходится клиенту в 1% в месяц, или 12% в год, что выше нынешних ипотечных ставок (9,7–9,8%) даже с учетом обязательного страхования (0,5–1,0%).

КТО БЕРЕТ РАССРОЧКУ

Менеджер направления «недвижимость» банка «Оранжевый» Ольга Кулакова поясняет, что чаще всего к рассрочке прибегают клиенты, которые не могут взять ипотеку, поскольку являются собственниками бизнеса или индивидуальными предпринимателями. Напомним, банки не слишком жалуют таких клиентов. Кроме того, преградой для получения ипотеки может служить пятно в кредитной истории. «Как правило, информация в НБКИ хранится не менее семи лет», – признает Ольга Кулакова.

Но, уточняет Александр Зубец, 50% покупателей рассматривают рассрочку, когда им просто не хватает до полной стоимости квартиры несколько сотен тысяч рублей. «В таком случае брать ипотеку нецелесообразно, поскольку приходится оформлять страховку, платить за аккредитив и нести прочие сопутствующие расходы», – добавляет специалист.

А Мария Литинецкая считает, что группа тех, кому «не хватает чуть-чуть», превалирует. В общем числе голосующих за рассрочку доля таких покупателей близка к 70%. Только 30% пользователей рассрочки выбирают ее из-за серой зарплаты или плохой кредитной истории.

В свою очередь, генеральный директор «ПСК-недвижимость» Сергей Мохнарь обращает внимание, что доля «рассрочников» в разных сегментах недвижимости разная. Например, в экономе возможность рассрочки рассматривают 10-15% покупателей. Но даже они обычно параллельно ищут другие варианты покупки недвижимости. Ведь рассрочка подразумевает внесение крупных сумм ежемесячно или ежеквартально – что под силу не каждому.

Зато в элитных проектах рассрочка заметно популярнее и составляет 20-30% в зависимости от комплекса. В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку недвижимости ценой свыше 50 млн руб. даже при должном уровне дохода очень сложно. Когда речь идет об эксклюзивном объекте, который может стать для банка проблемным залогом, кредиторы, чтобы дополнительно подстраховаться, делают надбавку к стандартной ставке. Кроме того, сроки проведения ипотечной сделки в высокобюджетном сегменте могут затянуться на лишние две-три недели по сравнению со «стандартными» договорами из-за дополнительного андеррайтинга и оценки залога.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ И ДЕНЬГИ ПЛАТЕЛЬЩИКА

Если согласно ДДУ вся стоимость квартиры должна быть выплачена до момента ввода дома в эксплуатацию и длительность рассрочки превысит сроки строительства дома, у клиента с застройщиком могут возникнуть трения. Перед сдачей дома застройщик вдруг потребует погасить всю сумму сразу или предложит заключить новый договор на новых условиях, а какие они будут – неизвестно.

Еще для клиентов важно, что длительные рассрочки опасны сами по себе, особенно – от малоизвестного застройщика. «Если буквально вчера образовавшаяся компания предлагает рассрочку на пять-десять лет, это должно настораживать, – предупреждает начальник отдела продаж ИСК “Отделстрой” Николай Гражданкин. – Вероятно, на этот же период и будет затягиваться строительство многоквартирного дома». Ведь обычно стройка финансируется именно из поступающих от дольщиков средств.

В целом же лицо, не справившееся с обязательствами по рассрочке, остается вправе вернуть ранее выплаченную часть денег. Но не без потерь. Как правило, за просрочку платежа назначаются пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. При этом за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание для расторжения договора.

«Отмечу, что нет единого размера для всего рынка новостроек. Также добавлю, что суд в спорах относительно этого момента всегда встает на сторону клиента», – со своей стороны учит генеральный директор АН «Квадраты» Екатерина Сивова. Таким образом, клиент почти всегда с помощью судебного решения может снизить размер этой неустойки. Обычно для этого тот ссылается на сложные жизненные обстоятельства.