Новые поправки в 214-ФЗ могут радикально отразиться на рынке недвижимости и в перспективе ближайших 10 лет решить проблему обманутых дольщиков в России - эксперт

Наталия Кузнецова: «Новые поправки в 214-ФЗ могут радикально отразиться на рынке недвижимости и в перспективе ближайших 10 лет решить проблему обманутых дольщиков в России».

Текущий год был полон важных событий, так или иначе повлиявших на рынок недвижимости московского региона. Рекордное количество введённых объектов, поправки в 214-ФЗ, колебания цен… С какими тенденциями рынок новостроек входит в новый 2017 год, рассказали эксперты компании «Бон Тон». Подводим итоги. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», за 11 месяцев 2016 года в столице было введено порядка 4 млн кв.м жилой недвижимости. На сегодняшний день в реализации находится порядка 200 объектов и суммарно порядка 508 корпусов.

В массовом сегменте первичного рынка старой Москвы наибольшим спросом пользуются 1 и 2 комн. квартиры, примерно 50/50. Средняя стоимость покупки составляет 5,4-6,2 млн руб. при средней площади квартиры 46-52 кв.м.

«Мы ожидаем, что наступающий 2017 год будет таким же насыщенным в плане выхода на рынок новых масштабных проектов как на территории старой, так и Новой Москвы, - комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон». - Наибольшее количество проектов появится в массовом сегменте, а именно в комфорт-классе, в особенности в рамках редевелопмента промышленных зон. Хотя стоит отметить, что в последнее время все больше появляется интересных проектов в бизнес-классе по довольно приемлемым ценам. Поэтому в среднем по рынку уровень цен на первичном рынке будет колебаться вокруг некой равновесной цены в каждом классе недвижимости. Резких скачков цен мы не прогнозируем: для этого нет, прежде всего, макроэкономических предпосылок, на которые отвечал бы рынок недвижимости».

На сегодняшний день, уровень спроса не успевает за ростом объема предложения. При росте первичного рынка каждый месяц на 13-18% по количеству заключенных ДДУ, уровень средней цены кв.м растет не более чем на 0,8-1,2% в месяц. По отдельным проектам, которые обладают высокими качественными характеристиками и пользуются спросом у потребителей, возможен в среднем прирост средней цены кв.м порядка 2,5-3% в месяц.

Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте (включая апартаменты) в ноябре2016 года составила 160 тыс.руб., а средняя цена лота – 8,6 млн руб. Для сравнения: в аналогичном периоде прошлого года данные показатели были на уровне 155 тыс.руб. и 10,5 млн руб., соответственно. Уменьшение средней цены покупки свидетельствует об изменении структуры предложения на первичном рынке: в новых проектах увеличилось количество евроформатов, которые позволяют экономить на бюджете покупки без потерь в качестве жилья.

В ноябре-декабре уровень скидок, как и в прошлом году, достиг своего максимума: в ряде объектов они доходят до 15-20%. Самой распространённой скидкой в предновогоднем сезоне стал уровень 10%.

При этом в большинстве объектов предлагается именно финансовая скидка, а не равноценный бонус в виде поездки, машины и т.д. Есть предложения в виде отделки или машиноместа в подарок, что равноценно уровню скидки в 10-12%.

Изменилась и структура спроса. Количество региональных покупателей практически достигло докризисного уровня. «По статистике в 2015 году доля региональных покупателей в проектах массового сегмента снизилась с 20 до 11% в зависимости от проекта. На сегодняшний день мы наблюдаем поступательное повышение до 18%», - рассказывает Н.Кузнецова. При этом, география регионов расширяется. Это не только центральные регионы РФ, но и северные области, и ближнее зарубежье. Основным спросом пользуются одно - и двухкомнатные квартиры, которые в 60% случаев приобретаются в ипотеку, на 17% - 100% оплата.

Одним из важнейших событий рынка новостроек стали изменения в 214-ФЗ. Корректировке, в большей или меньшей степени, подверглось почти 2/3 статей закона. Поправки вступят в силу в два этапа. Основная часть изменений будет действовать с 01.01.2017. Эти поправки в основном направлены на более детальную регламентацию взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Более радикальные изменения в 214-ФЗ вступают в силу только с 01.07.2017.

В первую очередь законодатель ужесточает требования к застройщику. В настоящее время застройщиком может быть любое юридическое лицо, владеющее землей. С 01.01.2017 добавятся еще 7 квалифицированных требований, направленных на подтверждение финансовой устойчивости застройщика. Так, например, застройщиком не сможет быть лицо, имеющее недоимки по налогам или попавшее в «черные списки» недобросовестных поставщиков или недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка.

Кроме того, серьезно расширяются полномочия органов местного самоуправления в вопросах контроля за деятельностью застройщиков. Допустим, застройщик не сможет привлекать средства дольщиков без получения положительно заключения проверки проектной декларации уполномоченным органом субъекта Федерации. Так же увеличиваются требования к раскрытию информации застройщиком.

С другой стороны, расширен перечень целевого использования средств дольщиков с 7 до 12 пунктов, а с 01.01.2017 застройщик сможет использовать целевые денежные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры.

В летней части изменений появятся более жесткие требования к минимальному уставному капиталу застройщика и будет введен механизм счета-эскроу (условного депонирования). Данные изменения действительно способны радикальным образом поменять систему взаимоотношений в треугольнике «банк-дольщик-застройщик» и в перспективе ближайших 8-10 лет решить проблему обманутых дольщиков в России.

«С другой стороны, новый закон фактически выдавливает с рынка малых застройщиков и может привести к консолидации строительного бизнеса в руках 10-15 крупнейших строительных компаний, - считает Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон». - Однако переходный период, установленный законом, позволит рынку постепенно адаптироваться к новым правилам и серьезного проседания предложения не произойдет».